Kętrzyn zajmuje 595 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 5037 zł/m², czyli o 16 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 24 427 osób, a do Olsztyna jest stąd 89 km, do Bartoszyc 44 km.
Liczby pochodzą z 325 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Kętrzyn jest miastem o bardzo nierównym rynku. Przy Limanowskiego metr kosztuje 6397 zł, a przy Sikorskiego 3645 zł, czyli o 2752 zł mniej, przy 41 i 28 aktach po obu stronach.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kętrzynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 29 stycznia 2026. Rejestr jest zamrożony u źródła: w centralnej bazie nie ma ani jednego nowszego aktu lokalowego z tego powiatu.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 15 aktów o medianie 1186 zł/m² i typowej cenie 60 000 zł.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 325 aktów. Mediana to 5037 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3879 do 6024 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 243 000 zł.
Ulice
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Bolesława Limanowskiego | 6397 | 41 | 30 | 59 m² |
| Królowej Bony | 5794 | 38 | 29 | 47 m² |
| Obrońców Westerplatte | 5455 | 15 | 0 | 47 m² |
| Różana | 5132 | 15 | 0 | 48 m² |
| Poznańska | 4889 | 15 | 2 | 39 m² |
| Ignacego Daszyńskiego | 3964 | 13 | 0 | 46 m² |
| Generała Władysława Sikorskiego | 3645 | 28 | 0 | 53 m² |
Limanowskiego i Królowej Bony to 79 aktów i 59 z 70 transakcji z rynku pierwotnego w całym mieście. To dwie nowe inwestycje i to one stoją u góry tabeli.
Dolna połowa to istniejący zasób i mieści się w przedziale od 3645 do 5455 zł. Sikorskiego z medianą 3645 zł przy 28 aktach jest najtańszym większym adresem w mieście, a mieszkania są tam przeciętnie większe niż średnia miejska, 53 m².
Rynek pierwotny jest droższy o 1740 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6287 | 70 | 356 978 zł | 58 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5245 | 8 | 269 000 zł | 51 m² |
| Wtórny | 4547 | 247 | 210 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 22 procent transakcji i jest o 1740 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 38 procent. Różnica w cenie całkowitej sięga 146 978 zł, bo lokale z pierwszej ręki są o dziesięć metrów większe.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 4547 zł, czyli o 490 zł niższej od mediany miasta.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| ponad 65 m² | 5611 | 45 | 17 |
| 50 do 65 m² | 5300 | 86 | 23 |
| 35 do 50 m² | 4979 | 157 | 30 |
| do 35 m² | 4416 | 37 | 0 |
Jak w Bartoszycach i Braniewie, reguła jest tu odwrócona: im większe mieszkanie, tym droższy metr, a różnica między kawalerką a lokalem powyżej 65 m² wynosi 1195 zł, czyli 27 procent. Wśród kawalerek nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5855 | 80 | 44 m² |
| 3 | 5042 | 149 | 48 m² |
| 1 | 3624 | 5 | 29 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, a pole to jest wypełnione przy 234 z 325 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2022 | 3919 | 24 |
| 2023 | 4406 | 171 |
| 2024 | 4666 | 185 |
| 2025 | 5037 | 201 |
| 2026 | 6255 | 29 |
Rejestr kętrzyński zaczyna się w 2022 roku i kończy 29 stycznia 2026, więc pierwszy i ostatni wiersz stoją na kilkudziesięciu aktach.
Od 2022 do 2025 roku mediana urosła o 29 procent, równomiernie. Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5146 zł/m² przy 222 aktach, a w dwunastu poprzednich 4790 zł przy 176 aktach, czyli wzrost o 7,4 procent, przy obrocie większym o 26 procent.
Cenniki deweloperów
Dla Kętrzyna nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 70 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 27 | 600 000 zł | 385 000 do 745 000 zł | 673 m² |
| Działka | 14 | 26 691 zł | 11 507 do 100 000 zł | 354 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 14 z 27 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Wiersz z działkami, mediana niecałych 27 tysięcy złotych przy typowej powierzchni 354 m², opisuje udziały w gruncie, a nie działki budowlane.
Co z tego ma kupujący
W Kętrzynie adres decyduje o cenie bardziej niż cokolwiek innego, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj o ulicę, bo między Limanowskiego a Sikorskiego leży 2752 zł na metrze, czyli 138 tysięcy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 4547 zł. I pamiętaj o dacie rejestru, bo kończy się on 29 stycznia 2026.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Bartoszyce leżą 44 km stąd i są tańsze o 161 zł na metrze, Lidzbark Warmiński jest droższy o 612 zł, a Dobre Miasto o 880 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Bartoszycach, Kętrzynie, Lidzbarku Warmińskim i Dobrym Mieście. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
