Gmina Dobre Miasto zajmuje 450 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 5917 zł/m², czyli o 2 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 14 886 osób, a do Olsztyna jest stąd 26 km i 33 minuty jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 141 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najdroższa gmina północnej Warmii, przed Lidzbarkiem Warmińskim, Kętrzynem i Bartoszycami, i jedyna z tej czwórki leżąca w zasięgu dojazdu do Olsztyna.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Olsztynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 11 lipca 2024 do 9 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 7 aktów o medianie 1345 zł/m² i typowej cenie 80 000 zł przy 63 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 141 aktów. Mediana to 5917 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4635 do 7491 zł/m², a typowe mieszkanie ma 45 m² i kosztuje 282 875 zł.
Rozstęp kwartylowy, 2856 zł, jest bardzo szeroki jak na tak małą gminę, i sekcja poniżej wyjaśnia dlaczego.
Ulice
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Górna | 8288 | 12 | 6 | 54 m² |
| Plac 1 Sierpnia | 7600 | 37 | 36 | 40 m² |
| Grudziądzka | 5705 | 11 | 0 | 48 m² |
| Fabryczna | 5596 | 8 | 0 | 51 m² |
| Grunwaldzka | 5456 | 7 | 0 | 56 m² |
| Łużycka | 5366 | 10 | 0 | 42 m² |
| Warszawska | 4678 | 6 | 0 | 45 m² |
Plac 1 Sierpnia to 37 aktów, czyli 26 procent rynku gminy, i 36 z nich to pierwsza sprzedaż. Razem z Górną te dwa adresy dają cały tutejszy rynek pierwotny.
Reszta tabeli, czyli istniejący zasób, mieści się w przedziale od 4678 do 5705 zł, a więc w 1027 zł. Różnica między nową inwestycją a starymi blokami sięga 3610 zł na metrze, i to ona rozciąga rozstęp kwartylowy całej gminy.
Rynek pierwotny jest droższy o 2587 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7600 | 42 | 310 750 zł | 40 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5810 | 13 | 330 000 zł | 50 m² |
| Wtórny | 5013 | 86 | 250 000 zł | 49 m² |
Rynek pierwotny to 30 procent transakcji i jest o 2587 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 52 procent. To jedna z największych takich różnic w województwie.
Uwagę zwraca metraż: lokale z rynku pierwotnego są tu mniejsze od tych z wtórnego, 40 wobec 49 m², co odwraca układ typowy dla reszty województwa. Cena całkowita jest przez to bliższa: 310 750 zł u dewelopera wobec 250 000 zł na rynku wtórnym.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 5013 zł, czyli o 904 zł niższej od mediany gminy.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6884 | 18 | 5 |
| 35 do 50 m² | 6780 | 68 | 29 |
| 50 do 65 m² | 5389 | 31 | 4 |
| ponad 65 m² | 4537 | 24 | 4 |
Reguła o małych mieszkaniach obowiązuje tu wyjątkowo ostro: między kawalerką a lokalem powyżej 65 m² leży 2347 zł na metrze, czyli 52 procent. Górna połowa tabeli to w dużej części nowa inwestycja, która sprzedaje małe mieszkania, więc metraż i strona rynku są tu ze sobą splecione.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7452 | 8 | 29 m² |
| 2 | 7000 | 51 | 39 m² |
| 3 | 5438 | 48 | 49 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 107 ze 141 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3806 | 44 |
| 2022 | 4598 | 47 |
| 2023 | 4715 | 57 |
| 2024 | 5464 | 55 |
| 2025 | 6648 | 74 |
| 2026 | 5819 | 37 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 9 lipca. Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 75 procent, a potem cofnęła się.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5804 zł/m² przy 68 aktach, a w dwunastu poprzednich 6148 zł przy 73 aktach, czyli spadek o 5,6 procent.
Ten spadek jest niemal na pewno zmianą składu transakcji, a nie cen. Sprzedaż inwestycji przy Placu 1 Sierpnia przypadła w większości na wcześniejszy okres, a gdy nowych mieszkań ubyło, mediana wróciła bliżej poziomu istniejącego zasobu. Sama mediana rynku wtórnego, 5013 zł, jest znacznie niższa od obu tych liczb.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Dobre Miasto nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 42 transakcje z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 55 | 420 000 zł | 360 000 do 550 000 zł | 578 m² |
| Działka | 2 | 129 150 zł | brak | 5076 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 23 z 55 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Dwa akty na działkę w dwa lata, ostatni z 11 września 2025, to luka w danych źródłowych, a nie brak obrotu gruntami w gminie leżącej pół godziny od Olsztyna.
Co z tego ma kupujący
W gminie Dobre Miasto jedna inwestycja i istniejący zasób dzieli 3610 zł na metrze, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy oferta jest przy Placu 1 Sierpnia albo Górnej, bo tam jest cały tutejszy rynek pierwotny. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 5013 zł, a nie na medianie gminy. I nie czytaj spadku z ostatniego roku jako taniejącego rynku, bo zmienił się skład transakcji, a nie wycena mieszkań, które stoją.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Lidzbark Warmiński leży 24 km stąd i jest tańszy o 268 zł na metrze, Kętrzyn o 880 zł, a Bartoszyce o 1041 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Bartoszycach, Kętrzynie, Lidzbarku Warmińskim i Dobrym Mieście. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
