Bartoszyce zajmują 616 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 4876 zł/m², czyli o 19 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy (ranking według stanu z 21 września 2026). Mieszka tu 20 767 osób, a do Olsztyna jest stąd 72 km, do Lidzbarka Warmińskiego 24 km.
Liczby pochodzą z 369 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Bartoszycach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 3 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 45 aktów o medianie 837 zł/m² i typowej cenie 36 000 zł przy 39 m². To 11 procent wszystkich transakcji i w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 369 aktów. Mediana to 4876 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3974 do 6374 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 240 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 2570 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6958 | 103 | 347 432 zł | 53 m² |
| Nieokreślony w źródle | 4740 | 3 | 220 000 zł | 48 m² |
| Wtórny | 4388 | 263 | 216 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 28 procent transakcji i jest o 2570 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 59 procent. W procentach to druga największa taka różnica w województwie, po Giżycku.
Różnica w cenie całkowitej sięga 131 432 zł, przy pięciu metrach różnicy w powierzchni. W mieście, w którym typowe mieszkanie kosztuje 240 tysięcy, oznacza to, że nowe i istniejące mieszkanie to dwa zupełnie różne progi wejścia.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 4388 zł, czyli o 488 zł niższej od mediany miasta. Rynek wtórny to 71 procent obrotu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50 do 65 m² | 5236 | 114 | 42 |
| ponad 65 m² | 5008 | 42 | 12 |
| 35 do 50 m² | 4754 | 178 | 44 |
| do 35 m² | 4437 | 35 | 5 |
Bartoszyce odwracają regułę o małych mieszkaniach: najtańsze za metr są tu kawalerki, a najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², a różnica wynosi 799 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 5224 | 5 | 34 m² |
| 2 | 5900 | 94 | 38 m² |
| 3 | 4982 | 154 | 49 m² |
| 4 | 4577 | 67 | 60 m² |
| 5 | 4309 | 11 | 58 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Wiersz jednoizbowy stoi na pięciu aktach i nic nie rozstrzyga, ale od dwóch izb w górę kierunek jest wyraźny: każda kolejna izba obniża cenę metra, od 5900 zł przy dwóch do 4309 zł przy pięciu. Tabela metrażu mówi co innego, bo przedział od 50 do 65 m² skupia dużą część rynku pierwotnego.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3908 | 76 |
| 2022 | 3901 | 105 |
| 2023 | 3936 | 128 |
| 2024 | 4984 | 183 |
| 2025 | 4577 | 195 |
| 2026 | 4797 | 68 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 3 czerwca.
Przebieg jest nierówny i wart uwagi. Przez trzy lata, od 2021 do 2023, mediana stała w miejscu w przedziale od 3901 do 3936 zł. Skok nastąpił w 2024 roku, a rok 2025 wypadł niżej od niego.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4588 zł/m² przy 168 aktach, a w dwunastu poprzednich 5086 zł przy 218 aktach, czyli spadek o 9,8 procent.
Ten spadek nie jest spadkiem cen. Na samym rynku wtórnym mediana prawie się nie ruszyła: 4450 zł w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 4487 zł w poprzednich, czyli o 0,8 procent mniej. Zmienił się skład obrotu: w poprzednim roku rynek pierwotny dał 74 transakcje, w ostatnim 31. Mniej drogich nowych mieszkań w próbie obniżyło medianę miasta, choć za mieszkanie z drugiej ręki płaci się tyle samo co rok wcześniej.
Cenniki deweloperów
Dla Bartoszyc nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 103 transakcje z rynku pierwotnego, czyli najwięcej w tym koszyku. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 48 | 505 000 zł | 400 000 do 657 500 zł | 659 m² |
| Działka | 11 | 90 000 zł | 39 560 do 125 835 zł | 583 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 27 z 48 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli ponad połowa.
Ostatni akt na dom pochodzi z 2 czerwca 2026, a na działkę z 24 listopada 2025. Jedenaście transakcji gruntem w dwa lata to próba zbyt mała, by mówić o rynku działek.
Co z tego ma kupujący
W Bartoszycach nowe i istniejące mieszkanie to dwa różne rynki, oddalone o ponad połowę ceny, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 4388 zł, bo mediana miasta jest podciągnięta przez rynek pierwotny o 59 procent droższy. Nie licz na premię za mały metraż, bo w Bartoszycach kawalerki są najtańsze za metr. I nie czytaj spadku mediany jako przeceny, bo ceny mieszkań z drugiej ręki stoją w miejscu, a spadek bierze się z mniejszej liczby nowych mieszkań w obrocie.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Lidzbark Warmiński leży 24 km stąd i jest droższy o 773 zł na metrze, Kętrzyn 44 km i o 161 zł, a Dobre Miasto o 1041 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Bartoszycach, Kętrzynie, Lidzbarku Warmińskim i Dobrym Mieście. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
