Cztery miasta powiatowe północnej Warmii mieszczą się w 1041 zł na metrze, od 4876 zł w Bartoszycach do 5917 zł w Dobrym Mieście. Jak na cztery miasta oddalone od siebie o kilkadziesiąt kilometrów, to bardzo mało.
Liczby pochodzą z 1022 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Prawdziwa historia tego regionu nie jest jednak w miastach, tylko wokół nich. W rankingu 861 polskich gmin trzy ostatnie miejsca zajmują gminy z tych właśnie powiatów: Sępopol z medianą 1442 zł/m², gmina wiejska Górowo Iławeckie z 1473 zł i gmina wiejska Kętrzyn z 1632 zł. To najtańsze metry kwadratowe w Polsce.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Bartoszycach, Kętrzynie, Lidzbarku Warmińskim i Olsztynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce różnią się o ponad pięć miesięcy i to jest najważniejsze zastrzeżenie tego porównania: rejestr kętrzyński kończy się 29 stycznia 2026, a Dobre Miasto ma dane do 9 lipca.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech miastach filtr usunął łącznie 71 aktów, przy czym w samych Bartoszycach 45, czyli 11 procent transakcji.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dobre Miasto | 14 886 | 450 | 5917 | 7600 | 5013 | 141 | 2026-07-09 |
| Lidzbark Warmiński | 14 117 | 495 | 5649 | 7388 | 5584 | 187 | 2026-05-11 |
| Kętrzyn | 24 427 | 595 | 5037 | 6287 | 4547 | 325 | 2026-01-29 |
| Bartoszyce | 20 767 | 616 | 4876 | 6958 | 4388 | 369 | 2026-06-03 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 861 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, według stanu rankingu z 21 września 2026, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Wszystkie cztery miasta leżą poniżej niej, od 2 do 19 procent.
Ludność znowu niczego nie tłumaczy: dwa najmniejsze miasta są najdroższe, dwa największe najtańsze. Więcej tłumaczy odległość od Olsztyna: Dobre Miasto leży 26 km od stolicy województwa, Lidzbark Warmiński 50 km, Bartoszyce 72 km, Kętrzyn 89 km, i dwa bliższe miasta są wyraźnie droższe od dwóch dalszych.
Najtańszy pas w Polsce
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju |
|---|---|---|---|
| Sępopol | 1442 | 44 | 861 z 861 |
| Górowo Iławeckie, gmina wiejska | 1473 | 31 | 860 |
| Kętrzyn, gmina wiejska | 1632 | 37 | 859 |
| Korsze | 1928 | 76 | 853 |
| Bartoszyce, gmina wiejska | 2194 | 46 | 843 |
| Bisztynek | 2568 | 37 | 823 |
| Górowo Iławeckie | 2650 | 64 | 814 |
| Barciany | 2929 | 43 | 795 |
| Orneta | 3023 | 136 | 787 |
| Reszel | 3372 | 32 | 760 |
To jest zestawienie, którego nie ma nigdzie indziej w Polsce. Dziesięć gmin z trzech sąsiadujących powiatów zajmuje miejsca od 760 do 861, trzy z nich zamykają krajowy ranking, a cztery są w jego ostatniej dziesiątce.
Skala jest trudna do wyobrażenia z poziomu innych rynków. W Sępopolu mieszkanie pięćdziesięciometrowe kosztuje według mediany 72 tysiące złotych. W gminie Stawiguda pod Olsztynem to samo mieszkanie kosztuje 475 tysięcy, czyli ponad sześć i pół raza więcej, w tym samym województwie.
Wszystkie te mediany stoją na próbach od 31 do 136 aktów, więc są wiarygodne jako mediany, ale opisują rynki bardzo małe. Orneta ze 136 aktami jest tu największa.
Rynek pierwotny jest droższy o połowę
| Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Dobre Miasto | 7600 | 5013 | 2587 zł | 30 procent |
| Bartoszyce | 6958 | 4388 | 2570 zł | 28 procent |
| Lidzbark Warmiński | 7388 | 5584 | 1804 zł | 6 procent |
| Kętrzyn | 6287 | 4547 | 1740 zł | 22 procent |
Różnice sięgają od 1740 do 2587 zł na metrze, czyli od 32 do 59 procent. W procentach Bartoszyce i Dobre Miasto mają drugą i trzecią największą przepaść między stronami rynku w całym województwie, po Giżycku.
Mechanizm jest wszędzie ten sam i wart zapamiętania: im tańszy istniejący zasób, tym większa przepaść do nowego mieszkania, bo koszt budowy nie spada razem z ceną mieszkań z rynku wtórnego. Deweloper w Bartoszycach sprzedaje metr po 6958 zł, podczas gdy tamtejszy rynek wtórny kosztuje 4388 zł.
Dla kupującego oznacza to, że w tych czterech miastach mediana miasta jest szczególnie mylącą liczbą i trzeba pracować na medianie tej strony rynku, która go dotyczy.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Zmiana bez rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Lidzbark Warmiński | 6173 | 5210 | +18,5 procent | +17,6 procent |
| Kętrzyn | 5146 | 4790 | +7,4 procent | +6,9 procent |
| Dobre Miasto | 5804 | 6148 | −5,6 procent | −5,9 procent |
| Bartoszyce | 4588 | 5086 | −9,8 procent | −0,8 procent |
Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru, a te różnią się o ponad pięć miesięcy, więc tej tabeli nie wolno czytać jako rankingu tempa.
Lidzbark Warmiński rośnie najszybciej w tym zestawieniu, o 18,5 procent, i niemal tyle samo na samym rynku wtórnym. Spadek w Bartoszycach to za to niemal w całości zmiana składu obrotu: bez rynku pierwotnego mediana stoi w miejscu, a w poprzednim roku po prostu sprzedano tam więcej drogich nowych mieszkań. Dobre Miasto traci podobnie na obu stronach rynku.
Rejestr Kętrzyna kończy się w styczniu
Rejestr kętrzyński kończy się 29 stycznia 2026, choć powiat był ponownie pobierany we wrześniu. Wszystko, co wydarzyło się tam później, nie jest jeszcze policzone, więc Kętrzyn jest w tym zestawieniu mierzony rynkiem o ponad pięć miesięcy starszym niż Dobre Miasto. Pozostałe trzy rejestry sięgają od maja do lipca 2026.
Cenniki deweloperów
W żadnym z tych czterech miast nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje w nich łącznie 227 transakcji z rynku pierwotnego.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w gminie Dobre Miasto, najdroższa gmina północnej Warmii
- Ceny mieszkań w Lidzbarku Warmińskim, najszybszy wzrost w tym zestawieniu
- Ceny mieszkań w Kętrzynie, gdzie dwie ulice dzieli 2752 zł na metrze
- Ceny mieszkań w Bartoszycach, gdzie nowe mieszkanie kosztuje o 59 procent więcej
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
