Działki budowlane w Warszawie (192 transakcje z rejestru)

Połowa działek sprzedanych w Warszawie kosztowała mniej niż 1 305 000 zł, połowa więcej. Ta kwota dotyczy całej działki, o typowej powierzchni 766 m² - i tyle trzeba mieć na sam grunt.

Liczba pochodzi z 192 transakcji z dwunastu miesięcy do 04.2026 - tyle zdążył opisać tutejszy rejestr.

Typowa działka sprzedana w Warszawie miała 766 m². Co czwarta była mniejsza niż 411 m², a co czwarta większa niż 1 269 m².

Na działce tej wielkości zwykle mieści się wolnostojący dom z zachowaniem odległości od granic, razem z podjazdem i ogrodem, o ile pozwalają na to zapisy planu.

Powierzchnia z aktu notarialnego pochodzi z ewidencji gruntów, więc jest tą samą liczbą, którą później zobaczysz w wypisie z rejestru gruntów.

Przy 146 transakcjach rejestr podał, co plan przewiduje dla sprzedanej działki, a przy 138 z nich chodziło o grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową albo usługową. Grunt sprzedaje się tu więc głównie tam, gdzie plan dopuszcza zabudowę. Rubrykę z przeznaczeniem wypełniono przy 76% tutejszych transakcji.

Przy 8 transakcjach zapisano decyzję o warunkach zabudowy. Taka decyzja zastępuje plan tam, gdzie planu nie ma, ale wydaje się ją dla konkretnego zamierzenia. Na kupującego nie przechodzi sama z siebie: przenosi ją urząd odrębną decyzją, za zgodą osoby, dla której ją wydano, a decyzje wydane w sprawach wszczętych od 16 października 2025 wygasają po pięciu latach od dnia, w którym stały się prawomocne.

Rubrykę z przeznaczeniem w planie wypełnia starostwo i nie każde to robi. Pusta rubryka znaczy tylko tyle, że starostwo jej nie wypełniło. O konkretnej działce rozstrzyga wypis z planu miejscowego albo decyzja o warunkach zabudowy.

Zasięg planów w całej gminie - ile procent jej powierzchni obejmują i czy jest już plan ogólny - opisuje osobna strona: plan miejscowy w Warszawie.

Każda działka leży w obrębie ewidencyjnym - w mieście obręb ma zwykle numer albo nazwę dzielnicy.

Pokazujemy 10 obrębów z największą liczbą transakcji; w całej gminie rejestr odnotował sprzedaż w 159 obrębach.

Nazwa obrębu przydaje się przy szukaniu konkretnej działki: razem z numerem wystarcza, żeby znaleźć ją w wyszukiwarce ULDK - jak to zrobić, opisuje geoportal w Warszawie.

Tak rozłożyły się transakcje w Warszawie:

• 4-11-06 - 7 transakcji, mediana: 3 291 m² i 13 407 825 zł
• 4-06-08 - 6 transakcji, mediana: 7 621 m² i 31 962 780 zł
• 1-04-01 - 6 transakcji, mediana: 1 274 m² i 36 900 000 zł
• 1-04-10 - 5 transakcji, mediana: 2 247 m² i 2 500 000 zł
• 3-13-05 - 5 transakcji, mediana: 149 m² i 246 000 zł
• 4-06-30 - 3 transakcje, mediana: 994 m² i 3 606 729 zł
• 7-08-01 - 3 transakcje, mediana: 317 m² i 4 472 919 zł
• 7-08-06 - 3 transakcje, mediana: 963 m² i 32 683 560 zł
• 1-08-07 - 3 transakcje, mediana: 4 705 m² i 35 670 000 zł
• 2-09-09 - 3 transakcje, mediana: 814 m² i 1 050 418 zł

W gminach województwa mazowieckiego, w których rejestr ma dość transakcji, typowa działka kosztuje 127 500 zł, a w skali kraju 123 475 zł. Warszawa zajmuje 1. miejsce wśród 95 gmin województwa uszeregowanych według tej kwoty.

Typowa działka sprzedana w Warszawie ma 766 m², a w całym województwie 1 081 m², więc kwoty trzeba porównywać razem z powierzchnią.

Cena gruntu jest jedną z kilku liczb, które decydują o koszcie budowy. Resztę rozstrzyga konkretne miejsce, a każdą z tych rzeczy da się sprawdzić przed wpłatą zadatku. Pełna lista jest w poradniku co sprawdzić przed kupnem działki.

• Przeznaczenie w planie miejscowym albo decyzja o warunkach zabudowy - bez tego nie wiadomo, co na działce stanie.
• Uzbrojenie: woda, kanalizacja i gaz. Brak przyłącza to koszt liczony w dziesiątkach tysięcy złotych - zobacz uzbrojenie w Warszawie.
• Ryzyko podtopień i wysoki poziom wód gruntowych - przesądzają o rodzaju fundamentu i o tym, czy da się zrobić piwnicę.
• Dostęp do drogi publicznej: bez niego nie ma pozwolenia na budowę, a dojazd widoczny na mapie potrafi biec przez cudzą działkę.
• Granice i powierzchnia w ewidencji gruntów oraz księga wieczysta ze stanem prawnym.
• Co powstaje w sąsiedztwie - pozwolenia na budowę wydane w okolicy pokazują to wcześniej niż widok z działki.

Ceny działek i plan miejscowy dla pojedynczego adresu - razem z 33 innymi warstwami danych - pokazuje raport o nieruchomości mScanner: hałas, pozwolenia na budowę w sąsiedztwie, ryzyko powodziowe, uciążliwości i dojazdy.

Podgląd raportu jest darmowy dla każdego adresu w Warszawie - zobaczysz, jakie dane są dla niego dostępne, zanim cokolwiek zapłacisz. Pełny raport kosztuje od 49,99 zł za adres, taniej w pakiecie 2 lub 5 raportów.

Rejestr Cen Nieruchomości, prowadzony przez starostwa: kwoty i powierzchnie pochodzą z aktów notarialnych. Dla tej gminy rejestr opisuje transakcje do 04.2026; stan rejestru na 4 października 2026. Starostwa publikują dane z różnym opóźnieniem, więc ostatnie miesiące bywają niepełne w każdej gminie.

Wszystkie liczby na tej stronie pochodzą z ostatnich dwunastu miesięcy, jakie rejestr zdążył opisać. Starsze wpisy nie są brane pod uwagę, bo rynek gruntu szybko się zmienia.

Liczby na tej stronie opisują grunty budowlane. Sprzedaż samej ziemi rolnej i leśnej nie jest tu ujęta: taki grunt wycenia się za hektar, więc zaniżałby mediany.

• Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) - ceny, powierzchnie i przeznaczenie działek z aktów notarialnych
• Ewidencja gruntów i budynków - numery działek i obrębów
• ULDK (GUGiK) - nazwy obrębów ewidencyjnych