Trzy miasta powiatowe południowej części województwa dzieli 901 zł na metrze, od 6198 zł w Szczytnie do 5297 zł w Działdowie. To 45 tysięcy złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym i najmniejsza rozpiętość spośród wszystkich koszyków warmińsko-mazurskich.
Liczby pochodzą z 1002 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym zestawieniu nie jest jednak to, co dzieje się między miastami, tylko to, co dzieje się na granicy jednego z nich. Gmina wiejska Działdowo jest droższa od miasta Działdowo o 542 zł na metrze, a w tym województwie zdarza się to tylko wokół Olsztyna.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Szczytnie, Działdowie i Nidzicy, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce różnią się o pół roku: nidzicki kończy się 20 stycznia 2026 i jest najstarszy w województwie, działdowski 20 lipca. To najważniejsze zastrzeżenie tego porównania.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech miastach filtr usunął łącznie 35 aktów, w tym 24 w samym Działdowie, o medianie 537 zł/m², najniższej w całej serii.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Szczytno | 21 323 | 399 | 6198 | 6352 | 5488 | 510 | 2026-07-10 |
| Nidzica | 19 414 | 533 | 5405 | 5561 | 5119 | 211 | 2026-01-20 |
| Działdowo | 19 777 | 561 | 5297 | 5880 | 5177 | 281 | 2026-07-20 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 861 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Tylko Szczytno leży powyżej niej, i to o 3 procent.
Trzy miasta są niemal identycznej wielkości, od 19 do 21 tysięcy mieszkańców, i na rynku wtórnym dzieli je zaledwie 369 zł, od 5119 do 5488 zł. Prawie cała różnica w medianach ogólnych bierze się z udziału rynku pierwotnego.
Gdzie sprzedają się nowe mieszkania
| Gmina | Udział rynku pierwotnego | Akty rynku pierwotnego | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Działdowo, gmina wiejska | 73 procent | 149 | 5839 |
| Nidzica | 43 procent | 91 | 5405 |
| Szczytno | 39 procent | 197 | 6198 |
| Działdowo, miasto | 16 procent | 44 | 5297 |
To jest właściwe wyjaśnienie całego zestawienia. Gmina wiejska Działdowo, w której trzy czwarte transakcji to nowe mieszkania, jest najdroższa w tabeli. Miasto Działdowo, gdzie nowych mieszkań jest jedna szósta, jest najtańsze. Obie noszą tę samą nazwę i sąsiadują ze sobą.
Dla kupującego wynika z tego coś praktycznego: ogłoszenie „w Działdowie" nie mówi, po której stronie granicy stoi budynek, a różnica sięga 542 zł na metrze.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Nidzica | 5492 | 4662 | +17,8 procent | 168 |
| Działdowo | 5389 | 4969 | +8,5 procent | 139 |
| Szczytno | 5878 | 6300 | −6,7 procent | 219 |
Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru, a te różnią się o pół roku, więc tej tabeli nie wolno czytać jako rankingu tempa.
Obie skrajne liczby mają przy tym to samo wyjaśnienie, tylko w przeciwne strony. W Nidzicy do sprzedaży weszła nowa inwestycja i podciągnęła medianę. W Szczytnie sprzedaż trzech inwestycji zwolniła, obrót spadł o 24 procent i mediana wróciła bliżej poziomu istniejącego zasobu. W żadnym z tych miast nie zmieniła się w tym czasie cena mieszkań, które stoją: mediany rynku wtórnego wynoszą 5119 i 5488 zł.
Dwie gminy bez własnego wpisu
- Lidzbark, powiat działdowski: 111 aktów, mediana 5495 zł/m², 522 miejsce w kraju, czyli między Nidzicą a Szczytnem. Rynek pierwotny to tam połowa transakcji.
- Rybno, powiat działdowski: 73 akty, mediana 4742 zł/m², 638 miejsce, przy 53 transakcjach z rynku pierwotnego, czyli aż 73 procent, tak samo jak w gminie wiejskiej Działdowo.
W tym powiecie nowe mieszkania sprzedają się więc głównie poza miastem powiatowym, i to jest cecha, której nie widać w żadnym innym koszyku tego województwa.
Cenniki deweloperów
W żadnym z tych trzech miast nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje w nich łącznie 332 transakcje z rynku pierwotnego, a wraz z gminą wiejską Działdowo i Rybnem ponad pięćset. To najbardziej dotkliwa luka w danych źródłowych w całej serii warmińsko-mazurskiej.
Domy i działki
| Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|
| Szczytno | 53 | 500 000 zł | 17 | 87 000 zł |
| Działdowo | 58 | 458 000 zł | 18 | 57 215 zł |
| Nidzica | 45 | 455 000 zł | 84 | 81 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Ceny domów są w całej trójce zbliżone, w przedziale 45 tysięcy złotych.
Uwagę zwraca ostatnia kolumna. Nidzica ma 84 transakcje działkami, czyli prawie tyle co Olsztyn, przy typowej powierzchni 1346 m² i cenie około 60 zł za metr gruntu. Szczytno i Działdowo notują ich po kilkanaście, a ich ostatnie akty gruntowe pochodzą z października i grudnia 2025.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Szczytnie, gdzie trzy adresy dają 37 procent rynku
- Ceny mieszkań w gminie Nidzica, przy najstarszym rejestrze w województwie
- Ceny mieszkań w Działdowie, gdzie obwarzanek jest droższy od miasta
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
