Szczytno zajmuje 399 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 6198 zł/m², czyli o 3 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 21 323 osoby, a do Olsztyna jest stąd 53 km.
Liczby pochodzą z 510 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największy rynek w południowej części województwa.
Ten rynek stoi na trzech inwestycjach. Królowej Jadwigi 6C, Dąbrowskiego 15A i Sobieszczańskiego 15B dają 189 z 510 aktów, czyli 37 procent obrotu, i 177 z 197 transakcji z rynku pierwotnego w całym mieście.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Szczytnie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 10 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 7 aktów o medianie 1453 zł/m² i typowej cenie 73 100 zł.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 510 aktów. Mediana to 6198 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4897 do 6794 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 275 576 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Królowej Jadwigi 6A | 8310 | 7 | 0 |
| Królowej Jadwigi 6C | 7023 | 83 | 77 |
| Łomżyńska 20B | 6798 | 5 | 0 |
| Sobieszczańskiego 15B | 6486 | 38 | 34 |
| Dąbrowskiego 15A | 6200 | 68 | 66 |
| Chopina 1 | 4908 | 6 | 0 |
Trzy największe adresy to 37 procent rynku miasta, a wszystkie trzy sprzedają się niemal wyłącznie z pierwszej ręki. Dzieli je 823 zł na metrze, od 6200 do 7023 zł, więc jak na trzy równoległe inwestycje są wycenione dość blisko siebie.
Ciekawy jest pierwszy wiersz. Królowej Jadwigi 6A to siedem transakcji z rynku wtórnego po 8310 zł, czyli o 1287 zł drożej niż sąsiedni budynek 6C sprzedawany przez dewelopera. Przy siedmiu aktach nie budujemy na tym wniosku, ale to rzadki układ: odsprzedaż drożej niż pierwsza sprzedaż obok.
Rynek pierwotny jest droższy o 864 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6352 | 197 | 300 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6135 | 17 | 261 702 zł | 42 m² |
| Wtórny | 5488 | 296 | 249 000 zł | 47 m² |
Rynek pierwotny to 39 procent transakcji i jest o 864 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 16 procent, przy niemal identycznym metrażu po obu stronach.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 5488 zł, czyli o 710 zł niższej od mediany miasta.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6411 | 50 | 9 |
| 35 do 50 m² | 6237 | 264 | 107 |
| 50 do 65 m² | 6070 | 129 | 51 |
| ponad 65 m² | 5650 | 67 | 30 |
Reguła o małych mieszkaniach obowiązuje tu bez wyjątku, ale łagodnie: 761 zł między kawalerką a lokalem powyżej 65 m², czyli 13 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7236 | 18 | 31 m² |
| 2 | 6424 | 144 | 39 m² |
| 3 | 6144 | 214 | 48 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 376 z 510 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3850 | 118 |
| 2022 | 4876 | 296 |
| 2023 | 4638 | 152 |
| 2024 | 5600 | 245 |
| 2025 | 6300 | 322 |
| 2026 | 5376 | 97 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 10 lipca. Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 64 procent, a potem cofnęła się.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5878 zł/m² przy 219 aktach, a w dwunastu poprzednich 6300 zł przy 287 aktach, czyli spadek o 6,7 procent.
Wyjaśnienie jest tu takie samo jak w Dobrym Mieście i widać je w liczbie transakcji. Obrót spadł o 24 procent, a wraz z nim udział trzech nowych inwestycji, które są droższe od reszty miasta. Mediana rynku wtórnego, 5488 zł, opisuje cenę mieszkań, które stoją, i to ona jest właściwym punktem odniesienia. To nie jest spadek cen w Szczytnie, tylko zmiana tego, co się w Szczytnie sprzedaje.
Cenniki deweloperów
Dla Szczytna nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 197 transakcji z rynku pierwotnego, czyli najwięcej w tym koszyku. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 53 | 500 000 zł | 360 000 do 657 000 zł | 598 m² |
| Działka | 17 | 87 000 zł | 26 000 do 129 000 zł | 735 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 28 z 53 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Ostatnia transakcja działką pochodzi z 8 października 2025, czyli o dziewięć miesięcy wcześniej niż ostatni akt lokalowy, więc wiersz z działkami opisuje starszy stan rynku niż reszta wpisu.
Co z tego ma kupujący
W Szczytnie mediana miasta podąża za sprzedażą trzech inwestycji, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy oferta jest pod jednym z trzech dużych adresów, bo tam jest 37 procent rynku i niemal cały rynek pierwotny. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 5488 zł. I nie czytaj spadku z ostatniego roku jako taniejącego rynku, bo obrót skurczył się o jedną czwartą, a wraz z nim udział droższych nowych mieszkań.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Nidzica leży 49 km stąd i jest tańsza o 793 zł na metrze, a Działdowo 73 km i o 901 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Szczytnie, Działdowie i Nidzicy. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
