Działdowo zajmuje 561 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 5297 zł/m², czyli o 12 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 19 777 osób, a do Warszawy jest stąd 151 km i niecałe dwie godziny jazdy samochodem, do Nidzicy 24 km.
Liczby pochodzą z 281 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba w tym wpisie dotyczy granicy miasta. Gmina wiejska Działdowo, która otacza miasto, ma medianę 5839 zł/m², czyli o 542 zł wyższą. To jedno z niewielu miejsc w województwie, gdzie obwarzanek jest droższy od miasta, i jedyne poza obwarzankiem Olsztyna.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Działdowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 20 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 24 akty o medianie 537 zł/m² i typowej cenie 20 858 zł przy 38 m². To najniższa mediana transakcji nierynkowych w całej serii i niemal na pewno wykupy mieszkań komunalnych przez najemców z wysoką bonifikatą.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 281 aktów. Mediana to 5297 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4322 do 6171 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 240 000 zł.
Miasto i gmina wiejska
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Udział rynku pierwotnego | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Działdowo, gmina wiejska | 5839 | 204 | 149 | 73 procent | 43 m² |
| Działdowo, miasto | 5297 | 281 | 44 | 16 procent | 47 m² |
To zestawienie wyjaśnia się samo w ostatnich dwóch kolumnach. W gminie wiejskiej trzy czwarte transakcji to nowe mieszkania, w mieście jedna szósta. Przewaga obwarzanka nie wynika więc z tego, że mieszka się tam lepiej, tylko z tego, że sprzedaje się tam co innego.
Warto to wiedzieć przy czytaniu ogłoszeń, bo obie te miejscowości noszą tę samą nazwę. Oferta „w Działdowie" może dotyczyć rynku o 542 zł na metrze droższego albo tańszego, zależnie od tego, po której stronie granicy stoi budynek.
Rynek pierwotny jest droższy o 703 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 5880 | 44 | 267 500 zł | 45 m² |
| Wtórny | 5177 | 208 | 231 500 zł | 47 m² |
| Nieokreślony w źródle | 4846 | 29 | 230 000 zł | 47 m² |
Rynek pierwotny to 16 procent transakcji w samym mieście i jest o 703 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 14 procent, przy niemal identycznym metrażu.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 5177 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35 do 50 m² | 5463 | 143 | 30 |
| do 35 m² | 5370 | 37 | 5 |
| 50 do 65 m² | 4910 | 78 | 6 |
| ponad 65 m² | 4790 | 23 | 3 |
Najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a cała tabela mieści się w 673 zł. Górna połowa zawiera przy tym niemal cały tutejszy rynek pierwotny.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5882 | 73 | 39 m² |
| 3 | 5333 | 119 | 47 m² |
| 1 | 4746 | 8 | 28 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 200 z 281 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3612 | 160 |
| 2022 | 4751 | 110 |
| 2023 | 4830 | 216 |
| 2024 | 5414 | 136 |
| 2025 | 5128 | 133 |
| 2026 | 5459 | 82 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 20 lipca. Od 2021 roku mediana urosła o 51 procent, ale rok 2025 wypadł niżej niż 2024.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje wzrost: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5389 zł/m² przy 139 aktach, a w dwunastu poprzednich 4969 zł przy 131 aktach, czyli wzrost o 8,5 procent, przy stabilnym obrocie.
Cenniki deweloperów
Dla Działdowa nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 44 transakcje z rynku pierwotnego w mieście i 149 w gminie wiejskiej. Przy takim natężeniu budowy w obwarzanku jest to szczególnie dotkliwa luka.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 58 | 458 000 zł | 362 250 do 600 000 zł | 546 m² |
| Działka | 18 | 57 215 zł | 13 984 do 113 750 zł | 190 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 34 z 58 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Wiersz z działkami, mediana 57 215 zł przy typowej powierzchni 190 m², opisuje udziały w gruncie. Ostatnia transakcja pochodzi z 30 grudnia 2025.
Co z tego ma kupujący
W Działdowie granica miasta biegnie w drugą stronę niż zwykle: za nią jest drożej, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy adres jest w mieście, czy w gminie wiejskiej, bo różnica wynosi 542 zł na metrze, a obie noszą tę samą nazwę. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 5177 zł. I nie szukaj tu premii za mały metraż, bo cała tabela metrażu mieści się w 673 zł.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Nidzica leży 24 km stąd i jest droższa o 108 zł na metrze, a Szczytno 73 km i o 901 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Szczytnie, Działdowie i Nidzicy. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
