Cztery miasta pojezierza drawskiego i okolic dzieli 1932 zł na metrze, od 5876 zł w Szczecinku do 3944 zł w gminie Drawsko Pomorskie.
Liczby pochodzą z 1404 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że mediana miasta prowadzi tu na manowce w trzech przypadkach na cztery. W Szczecinku urosła o 20 procent, w Drawsku o 8,9, a ceny mieszkań z drugiej ręki ruszyły się w Szczecinku o procent, a w Drawsku nawet lekko spadły. Jedynym rynkiem, który realnie drożeje, jest Wałcz.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Szczecinku, Wałczu i Drawsku Pomorskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Rejestr wałecki kończy się 25 czerwca 2026, szczecinecki i Bornego Sulinowa 14 lipca, a drawski 7 sierpnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech gminach filtr usunął łącznie 28 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Szczecinek | 37 101 | 460 | 5876 | 7167 | 5560 | 691 |
| Wałcz | 22 972 | 564 | 5276 | 7504 | 5022 | 326 |
| Borne Sulinowo | 9074 | 690 | 4300 | 5082 | 4225 | 234 |
| Drawsko Pomorskie | 16 037 | 715 | 3944 | 2686 | 4323 | 153 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Wszystkie cztery leżą poniżej niej, od 2,5 do 35 procent, co odróżnia ten koszyk od reszty województwa.
Kolumna „rynek pierwotny" ustawia miasta zupełnie inaczej niż mediana. Najdroższą nową zabudowę ma Wałcz, 7504 zł, czyli miasto drugie w zestawieniu, a w Drawsku Pomorskim rubryka pierwszej sprzedaży pokazuje 2686 zł, czyli o 1637 zł poniżej tamtejszego rynku wtórnego. Te 31 transakcji przy medianie ceny 130 600 zł nie odpowiada temu, po ile deweloperzy sprzedają mieszkania na otwartym rynku, więc nie traktujemy tej liczby jako ceny nowego mieszkania.
Na rynku wtórnym zmienia się kolejność
| Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Szczecinek | 5876 | 5560 | 36 procent |
| Wałcz | 5276 | 5022 | 21 procent |
| Drawsko Pomorskie | 3944 | 4323 | 20 procent |
| Borne Sulinowo | 4300 | 4225 | 12 procent |
Drawsko Pomorskie i Borne Sulinowo zamieniają się miejscami. Na całym rynku Borne jest droższe o 356 zł, a na samych mieszkaniach z drugiej ręki tańsze o 98 zł.
Rozpiętość całego koszyka spada przy tym z 1932 do 1335 zł, czyli o niemal jedną trzecią.
Drawsko jest jedyną gminą w całej tej serii, w której mediana gminy leży poniżej mediany rynku wtórnego, o 379 zł. Wszędzie indziej jest odwrotnie.
Kierunek cen: trzy pozorne wzrosty i jeden prawdziwy
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Szczecinek | 6589 zł/m² | +20,0 procent | 5570 zł/m² | +1,0 procent |
| Drawsko Pomorskie | 4294 zł/m² | +8,9 procent | 4294 zł/m² | −2,5 procent |
| Wałcz | 5373 zł/m² | +2,8 procent | 5151 zł/m² | +5,3 procent |
| Borne Sulinowo | 4309 zł/m² | +0,4 procent | 4201 zł/m² | −1,1 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia. Lewa kolumna pokazuje wzrost o 20 procent w Szczecinku i o 9 w Drawsku, prawa w żadnym z tych dwóch miast nie pokazuje wzrostu.
W Szczecinku medianę podniosło to, że w ostatnim roku sprzedano więcej nowych, dużych mieszkań, o 29 procent droższych za metr. W Drawsku odwrotnie: w starszym z okien było więcej tanich transakcji z rubryki pierwszej sprzedaży, więc ich ubytek podniósł medianę. Ceny mieszkań, które ktoś już ma, ruszyły się w Szczecinku o procent, a w Drawsku spadły o 2,5 procent.
Jedynym miastem, w którym rynek wtórny rośnie szybciej niż cały rynek, jest Wałcz: 5,3 wobec 2,8 procent. To jedyny prawdziwy wzrost w tym koszyku.
Borne Sulinowo stoi w miejscu w obu kolumnach, co przy zrównoważonych próbach, po sto kilkanaście aktów, jest wynikiem pewnym.
Cenniki deweloperów
| Gmina | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Szczecinek | 80 | 7700 | 7167 |
| Wałcz | 40 | 7545 | 7504 |
| Borne Sulinowo | 0 | brak | 5082 |
| Drawsko Pomorskie | 0 | brak | 2686 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Dane dla Szczecinka pochodzą z 28 sierpnia, a dla Wałcza z 2 października 2026.
Oba cenniki leżą blisko aktów: w Szczecinku 533 zł powyżej, w Wałczu 41 zł. Jak na tę serię to bardzo dobre dopasowanie i znaczy, że w obu miastach oferta jest wyceniona tam, gdzie rynek się domyka.
Warto jednak wiedzieć, co się za tymi liczbami kryje. W Wałczu wszystkie 40 lokali to jedna inwestycja przy Bydgoskiej, a w Szczecinku 74 z 80 pochodzi z dwóch adresów o medianach 7200 i 9200 zł.
Domy
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Szczecinek | 67 | 602 902 zł | 616 m² | 45 procent |
| Wałcz | 34 | 577 500 zł | 624 m² | 50 procent |
| Drawsko Pomorskie | 39 | 500 000 zł | 1142 m² | 51 procent |
| Borne Sulinowo | 29 | 390 000 zł | 2210 m² | 66 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest przy domach dokładnie odwrotna do wielkości działki. Najdroższe domy, w Szczecinku i Wałczu, stoją na sześciuset metrach; najtańsze, w Bornem Sulinowie, na 2210 m². To nie jest paradoks, tylko dwa różne produkty: dom w mieście kontra siedlisko na wsi, a ostatnia kolumna to potwierdza.
Cztery gminy obok
Poza czwórką z tabeli rejestr niesie w tej okolicy cztery gminy z sensowną próbą, wszystkie tańsze. Złocieniec ma medianę 4380 zł/m² przy 134 aktach i 680 miejsce w kraju, Czaplinek 4062 zł przy 69 aktach, Kalisz Pomorski 3130 zł przy 60 aktach, a Barwice 2436 zł przy 62 aktach i 829 miejsce w kraju.
Barwice są podłogą całego województwa zachodniopomorskiego. Metr kosztuje tam osiem razy mniej niż w Międzyzdrojach i o 3440 zł mniej niż w Szczecinku, czyli w mieście powiatowym, do którego Barwice należą.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Szczecinek: 293 800 zł, a z drugiej ręki 278 000 zł
- Wałcz: 263 800 zł, a z drugiej ręki 251 100 zł
- Borne Sulinowo: 215 000 zł, a z drugiej ręki 211 250 zł
- Drawsko Pomorskie: 197 200 zł, a z drugiej ręki 216 150 zł
Rozpiętość wynosi 96 600 zł przy medianie gminy i 66 750 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki.
To są najniższe kwoty w całym zachodniopomorskim zestawieniu. Za pięćdziesiąt metrów w Drawsku Pomorskim płaci się mniej więcej jedną piątą tego, co w Międzyzdrojach.
Analizy poszczególnych gmin
Wszystkie cztery gminy opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Szczecinku
- Ceny mieszkań w Wałczu
- Ceny mieszkań w gminie Borne Sulinowo
- Ceny mieszkań w gminie Drawsko Pomorskie
Sąsiedni Koszalin z okolicą zestawiamy w porównaniu cen w Koszalinie, Białogardzie, Darłowie i Sławnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
