Gmina Drawsko Pomorskie zajmuje 715 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 3944 zł/m², czyli o 35 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 16 037 osób, a stąd jest 74 km do Wałcza.
Liczby pochodzą z 153 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest odwróceniem reguły, która w tej serii nie została odwrócona nigdzie indziej tak mocno. Mieszkanie z drugiej ręki kosztuje tu 4323 zł za metr, a lokal z pierwszej sprzedaży 2686 zł, czyli o 38 procent mniej. Dlatego mediana gminy, 3944 zł, leży poniżej mediany rynku wtórnego.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Drawsku Pomorskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 7 sierpnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 904 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 153 akty. Mediana to 3944 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2695 do 5520 zł/m², a typowe mieszkanie ma 53 m² i kosztuje 205 000 zł.
Rynek wtórny jest droższy o 61 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4323 | 122 | 235 000 zł | 54 m² |
| Pierwotny | 2686 | 31 | 130 600 zł | 52 m² |
To jest najważniejsza tabela tego wpisu i wymaga wyjaśnienia.
Rejestr oznacza 31 transakcji jako pierwszą sprzedaż, przy medianie 2686 zł za metr i medianie ceny 130 600 zł za lokal o typowej powierzchni 52 m². Metraż jest po obu stronach ten sam, więc różnicy nie tłumaczy wielkość mieszkania.
Taki poziom, o 1637 zł na metrze poniżej rynku wtórnego w tej samej gminie, nie odpowiada cenom, po jakich deweloperzy sprzedają mieszkania na otwartym rynku. Podajemy tę liczbę, bo tak zapisano ją w aktach, ale nie traktujemy jej jako ceny nowego mieszkania w Drawsku Pomorskim.
Praktyczny wniosek dla kupującego jest odwrotny niż w większości miast tej serii: mediana gminy zaniża cenę mieszkania z drugiej ręki o 379 zł na metrze. Właściwą liczbą jest 4323 zł.
Adresy
Rejestr drawski niesie prawdziwe adresy, ale rynek jest tu tak rozproszony, że tylko jeden adres zebrał w dwa lata co najmniej pięć transakcji: Starogrodzka 7, pięć aktów przy medianie 5757 zł, z czego trzy pierwszej sprzedaży.
Pozostałe 148 transakcji rozkładają się na budynki z mniej niż pięcioma aktami każdy. Tabeli adresowej nie podajemy, bo jeden wiersz nie jest tabelą, a wyciąganie wniosków z pięciu transakcji byłoby nadużyciem.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 3684 | 20 | 5 |
| 35 do 50 m² | 3653 | 40 | 10 |
| 50 do 65 m² | 4314 | 64 | 10 |
| ponad 65 m² | 3785 | 29 | 6 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" nie działa tu w ogóle. Najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², najtańszy od 35 do 50 m², a kawalerki wypadają pośrodku. Cała tabela mieści się w 661 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 3425 | 21 | 34 m² |
| 3 | 3597 | 49 | 49 m² |
| 4 | 4326 | 53 | 59 m² |
| 5 | 4858 | 13 | 77 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela obejmuje klasy z co najmniej trzynastoma aktami.
Ta tabela rośnie, a nie spada. Od dwóch do pięciu izb mediana zwiększa się o 1433 zł na metrze, czyli o 42 procent, choć typowa powierzchnia rośnie z 34 do 77 m². W żadnym innym mieście tej serii duże mieszkania nie są droższe za metr od małych w tak wyraźny sposób.
Wyjaśnienie jest to samo co przy tabeli rynku: najtańsze lokale w tej gminie to te małe, w starym zasobie, a nie te nowe.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 2585 | 102 |
| 2022 | 2712 | 85 |
| 2023 | 2994 | 86 |
| 2024 | 4307 | 69 |
| 2025 | 3922 | 77 |
| 2026 | 4516 | 47 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 7 sierpnia.
Od 2021 do 2025 roku mediana Drawska urosła o 52 procent, przy czym cały skok przypadł na rok 2024, gdy mediana podniosła się o 1313 zł, czyli o 44 procent w dwanaście miesięcy.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 4294 zł/m² przy 62 aktach wobec 3944 zł przy 85 aktach, czyli wzrost o 8,9 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4294 zł przy 52 aktach wobec 4405 zł przy 65 aktach, czyli spadek o 2,5 procent.
Druga liczba jest tu tą właściwą i mówi, że mieszkania z drugiej ręki w Drawsku Pomorskim nie drożeją, a w ostatnim roku nawet lekko staniały. Prawie dziewięcioprocentowy wzrost w pierwszej kolumnie bierze się z tego, że w starszym z okien było więcej tych tanich transakcji pierwszej sprzedaży.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Drawsko Pomorskie ani jednego lokalu. Nie ma więc niezależnego punktu odniesienia, który pozwoliłby zweryfikować, czym jest tych 31 transakcji z rejestrowej rubryki pierwszej sprzedaży.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 39 | 500 000 zł | 200 000 do 725 000 zł | 1142 m² |
| Działka | 28 | 30 000 zł | 10 450 do 87 645 zł | 214 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 20 z 39 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli nieco ponad połowa, a typowa działka ma 1142 m².
Mediana domu, 500 000 zł, jest 2,5 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 197 200 zł, i jest to największa taka różnica w tym koszyku. Bardzo szerokie kwartyle, od 200 000 do 725 000 zł, pokazują, że pod jedną nazwą kryją się tu i siedliska, i domy w mieście.
Rynek gruntu jest drobny: 28 transakcji o medianie 30 000 zł przy typowej powierzchni 214 m².
Co z tego ma kupujący
Drawsko Pomorskie jest jedyną gminą tej serii, w której mediana zaniża, a nie zawyża cenę mieszkania. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany gminy, używaj 4323 zł, czyli mediany rynku wtórnego, bo to ona opisuje mieszkania, które są tu na sprzedaż. Nie czytaj wzrostu o 8,9 procent jako drożejących mieszkań, bo istniejący zasób staniał o 2,5 procent. I nie zakładaj, że mniejsze mieszkanie będzie tańsze, bo w tej gminie jest odwrotnie.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Szczecinek jest droższy o 1932 zł na metrze, Wałcz leży 74 km stąd i jest droższy o 1332 zł, a Borne Sulinowo o 356 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Szczecinku, Wałczu, Drawsku Pomorskim i Bornem Sulinowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
