Szczecinek zajmuje 460 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5876 zł/m², czyli o 2,5 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 37 101 osób, a stąd jest 22 km do Bornego Sulinowa i 72 km do Wałcza.
Liczby pochodzą z 691 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największy rynek pojezierza drawskiego i szósty co do wielkości w województwie.
Najciekawsza liczba tego wpisu to rozjazd między dwiema miarami. Mediana miasta urosła w ostatnim roku o 20 procent, a mediana mieszkań z drugiej ręki o 1 procent. Obie stoją na ponad dwustu transakcjach.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Szczecinku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 14 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 9 aktów o medianie 1287 zł/m² i typowej cenie 60 000 zł przy 59 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 691 aktów. Mediana to 5876 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4908 do 7432 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 320 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 29 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7167 | 251 | 400 060 zł | 60 m² |
| Wtórny | 5560 | 440 | 272 000 zł | 50 m² |
Różnica wynosi 1607 zł na metrze, czyli 28,9 procent.
Kluczowa jest jednak ostatnia kolumna. Nowe mieszkania w Szczecinku są o dziesięć metrów większe od tych z drugiej ręki, 60 wobec 50 m², więc różnica w cenie całkowitej jest jeszcze większa: 400 060 wobec 272 000 zł.
Rynek pierwotny to 36 procent obrotu, czyli 251 aktów w dwa lata. Jak na miasto trzydziestosiedmiotysięczne to bardzo dużo.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta zawyża cenę mieszkania z drugiej ręki o 316 zł na metrze. Właściwa liczba to 5560 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| G. Narutowicza 21 | 9404 | 6 | 5 |
| Kaszubska 1A | 8279 | 5 | 0 |
| G. Narutowicza 25 | 8150 | 13 | 13 |
| Lelewela 10A, 10B, 10C | 8113 | 42 | 39 |
| Lipowa 41 | 7857 | 27 | 26 |
| Artyleryjska 11B | 7556 | 60 | 58 |
| G. Narutowicza 23 | 6610 | 5 | 4 |
| Przemysłowa 7 | 5686 | 12 | 0 |
| Lelewela 10A | 5444 | 39 | 39 |
Dziewięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 209 aktów, czyli 30 procent rynku miasta.
Prawie cała ta tabela to nowa zabudowa: 184 z 209 transakcji pod tymi adresami to pierwsza sprzedaż. Największy pojedynczy adres, Artyleryjska 11B, to 60 aktów, z czego 58 pierwszej sprzedaży, przy medianie 7556 zł.
Budynki przy Lelewela 10 dają razem 81 transakcji, z czego 78 pierwszej sprzedaży, ale rozkładają się w rejestrze na dwa zapisy o medianach 5444 i 8113 zł. Ta różnica jest realna i pokazuje, że w jednym zespole zabudowy metr sprzedawano po bardzo różnych cenach.
Trzy adresy przy Narutowicza mieszczą się między 6610 a 9404 zł, a jedyny adres bez pierwszej sprzedaży, Przemysłowa 7, ma medianę 5686 zł, czyli praktycznie równą medianie rynku wtórnego.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5988 | 77 | 20 |
| 35 do 50 m² | 5806 | 238 | 77 |
| 50 do 65 m² | 5693 | 193 | 52 |
| ponad 65 m² | 6155 | 183 | 102 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" jest tu odwrócona na końcu: najdroższe za metr są lokale powyżej 65 m², o 167 zł powyżej kawalerek.
Wyjaśnienie jest w ostatniej kolumnie. 102 ze 183 transakcji w tym przedziale, czyli 56 procent, to pierwsza sprzedaż, a nowa zabudowa w Szczecinku jest o 29 procent droższa od reszty rynku. Duże mieszkania nie są tu drogie dlatego, że są duże, tylko dlatego, że są nowe.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 6694 | 40 | 30 m² |
| 2 | 7122 | 154 | 43 m² |
| 3 | 5721 | 272 | 50 m² |
| 4 | 5584 | 158 | 66 m² |
| 5 | 5082 | 60 | 93 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Największy próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 1401 zł na metrze, a od dwóch do pięciu izb mediana spada o 2040 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4328 | 375 |
| 2022 | 4325 | 421 |
| 2023 | 5099 | 281 |
| 2024 | 5613 | 271 |
| 2025 | 5595 | 383 |
| 2026 | 7188 | 191 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 14 lipca, ale stoi na 191 aktach.
Od 2021 do 2025 roku mediana Szczecinka urosła o 29 procent, ale ostatnie dwa pełne lata są praktycznie równe: 5613 i 5595 zł. Wyłamuje się dopiero rok 2026, o 1593 zł wyżej.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 6589 zł/m² przy 385 aktach wobec 5492 zł przy 296 aktach, czyli wzrost o 20 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 5570 zł przy 216 aktach wobec 5514 zł przy 215 aktach, czyli wzrost o 1 procent.
Obie stoją na setkach transakcji i razem mówią jedno: mieszkania w Szczecinku praktycznie nie podrożały. Dwudziestoprocentowy skok mediany miasta bierze się z tego, że w ostatnim roku sprzedano znacznie więcej nowych, dużych mieszkań, a te są tu o 1607 zł droższe za metr.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Szczecinku 80 lokali o medianie 7700 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 7188 do 9000 zł. Dane pochodzą z 28 sierpnia 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Oferta dzieli się na dwie części: 49 lokali przy Artyleryjskiej po 7200 zł i 25 przy Ordona po 9200 zł, plus resztki. Stąd szeroki rozstęp kwartylowy, 1812 zł, w mieście, w którym mediana wynosi niecałe sześć tysięcy.
Mediana cennikowa leży o 533 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 7,4 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 67 | 602 902 zł | 493 000 do 704 500 zł | 616 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 30 z 67 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 45 procent, a typowa działka ma 616 m².
Mediana domu, 602 902 zł, jest 2,1 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 293 800 zł.
Rynku działek nie podajemy, bo rejestr notuje w oknie siedem transakcji, a ostatnia pochodzi z 19 sierpnia 2025 roku. To luka w danych źródłowych, a nie dowód, że gruntem w Szczecinku się nie handluje.
Co z tego ma kupujący
Szczecinek jest rynkiem, w którym mediana miasta i cena mieszkania rozeszły się w ostatnim roku najbardziej ze wszystkich miast tego koszyka. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie czytaj wzrostu o 20 procent jako drożejących mieszkań, bo istniejący zasób podrożał o 1 procent. Przy mieszkaniu z drugiej ręki pracuj na liczbie 5560 zł. I nie zakładaj, że duże mieszkanie będzie tanie za metr, bo w Szczecinku lokale powyżej 65 m² są najdroższe w mieście.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Borne Sulinowo leży 22 km stąd i jest tańsze o 1576 zł na metrze, Wałcz 72 km i jest tańszy o 600 zł, a Drawsko Pomorskie o 1932 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Szczecinku, Wałczu, Drawsku Pomorskim i Bornem Sulinowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
