Gmina Borne Sulinowo zajmuje 690 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4300 zł/m², czyli o 29 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 9074 osoby, a stąd jest 22 km do Szczecinka.
Liczby pochodzą z 234 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest stosunkiem dwóch innych. W gminie liczącej dziewięć tysięcy mieszkańców sprzedano w dwa lata 234 mieszkania, czyli 26 na tysiąc mieszkańców. W czterokrotnie większym Szczecinku było to 19. Dawne miasto garnizonowe nad jeziorem ma obrót nieproporcjonalnie duży do swojej wielkości.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Szczecinku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 14 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 234 akty. Mediana to 4300 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3281 do 5221 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 210 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 20 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 5082 | 27 | 295 000 zł | 62 m² |
| Wtórny | 4225 | 207 | 208 000 zł | 49 m² |
Różnica wynosi 857 zł na metrze, czyli 20,3 procent.
Rynek pierwotny to jednak zaledwie 12 procent obrotu, czyli 27 aktów w dwa lata, i są to lokale duże: 62 m² wobec 49 m² na rynku wtórnym.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy jest tu bliska rzeczywistości, bo dzieli ją od rynku wtórnego 75 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Fryderyka Chopina 5B | 5217 | 6 | 6 |
| Niepodległości 5a-e | 4431 | 6 | 0 |
| Niepodległości 14A | 4394 | 5 | 0 |
| Adama Mickiewicza 3 | 3343 | 5 | 0 |
Tylko cztery adresy zebrały w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 22 akty, czyli 9 procent rynku gminy. To najbardziej rozproszony rynek w całym zachodniopomorskim zestawieniu: 212 z 234 transakcji przypada na budynki z mniej niż pięcioma aktami.
Powód jest w historii tej gminy. Borne Sulinowo powstało z dawnego miasta garnizonowego, więc jego zasób mieszkaniowy to setki niewielkich, rozproszonych budynków, a nie kilka wielkich osiedli.
Rozpiętość między tymi czterema adresami wynosi 1874 zł na metrze, od 3343 zł przy Mickiewicza do 5217 zł przy Chopina, czyli 56 procent.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4545 | 33 | 1 |
| 35 do 50 m² | 4631 | 81 | 7 |
| 50 do 65 m² | 4113 | 80 | 11 |
| ponad 65 m² | 4173 | 40 | 8 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu tylko w połowie: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a lokale powyżej 65 m² są droższe od tych z przedziału od 50 do 65 m² o 60 zł.
Cała tabela mieści się w 518 zł na metrze, więc w Bornem Sulinowie metraż praktycznie nie wpływa na cenę metra.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 4612 | 68 | 36 m² |
| 3 | 4436 | 102 | 50 m² |
| 4 | 3934 | 45 | 63 m² |
| 5 | 3761 | 11 | 79 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela obejmuje klasy z co najmniej jedenastoma aktami. Od dwóch do pięciu izb mediana spada o 851 zł na metrze, czyli o 18 procent, i tu spadek jest już regularny.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3202 | 140 |
| 2022 | 3862 | 108 |
| 2023 | 3980 | 103 |
| 2024 | 4389 | 129 |
| 2025 | 4119 | 129 |
| 2026 | 4766 | 60 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 14 lipca.
Od 2021 do 2025 roku mediana Bornego Sulinowa urosła o 29 procent, ale ostatni pełny rok przyniósł spadek o 270 zł, czyli o 6 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje rynek stojący w miejscu: cały rynek 4309 zł/m² przy 117 aktach wobec 4290 zł przy 115 aktach, czyli plus 0,4 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4201 zł przy 103 aktach wobec 4248 zł przy 102 aktach, czyli minus 1,1 procent.
Obie liczby są praktycznie zerowe i stoją na zrównoważonych próbach, więc wniosek jest jednoznaczny: w Bornem Sulinowie ceny od roku nie drgnęły. To wyjątek w tym koszyku, gdzie mediana Szczecinka urosła o 20 procent, a Drawska o 9.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Borne Sulinowo ani jednego lokalu, co jest spójne z dwudziestoma siedmioma aktami pierwszej sprzedaży w rejestrze: w tej gminie praktycznie nie buduje się mieszkań na sprzedaż.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 29 | 390 000 zł | 225 000 do 810 000 zł | 2210 m² |
| Działka | 13 | 14 500 zł | 10 000 do 19 900 zł | 38 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 19 z 29 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 66 procent, a typowa działka pod domem ma 2210 m², czyli najwięcej w całym zachodniopomorskim zestawieniu.
Pod nazwą „dom" sprzedaje się w tej gminie przede wszystkim siedliska, a nie domy w mieście, i stąd bardzo szerokie kwartyle: od 225 000 do 810 000 zł.
Mediana domu, 390 000 zł, jest 1,8 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 215 000 zł.
Rynek gruntu jest osobliwy: 13 transakcji o medianie 14 500 zł przy typowej powierzchni 38 m². To nie są działki pod zabudowę, tylko drobne fragmenty gruntu dokupywane do istniejących nieruchomości.
Co z tego ma kupujący
Borne Sulinowo jest rynkiem płynnym, rozproszonym i od roku nieruchomym cenowo. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz używać mediany gminy, bo dzieli ją od rynku wtórnego 75 zł. Nie oczekuj, że metraż da ci punkt odniesienia, bo cała tabela metraży mieści się w 518 zł. I nie zakładaj wzrostu, bo obie miary dwunastomiesięczne dają tu wynik między minus jeden a plus pół procenta.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Szczecinek leży 22 km stąd i jest droższy o 1576 zł na metrze, Wałcz o 976 zł, a Drawsko Pomorskie jest tańsze o 356 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Szczecinku, Wałczu, Drawsku Pomorskim i Bornem Sulinowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
