Gmina Pisz zajmuje 378 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 6272 zł/m², czyli o 4 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 25 545 osób, a do Olsztyna jest stąd 110 km, do Giżycka 56 km.
Liczby pochodzą z 178 aktów notarialnych podpisanych od września 2024 roku.
Pisz ma jedną przewagę nad sąsiadami, którą warto znać przy każdym porównaniu na Mazurach. Tutejszy rejestr kończy się 21 lipca 2026, podczas gdy giżycki i mrągowski stoją na 9 marca. To o cztery miesiące świeższy obraz tego samego regionu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Piszu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 27 września 2024 do 21 lipca 2026. Okno jest o kwartał krótsze niż w pozostałych miastach, bo starszych aktów rejestr nie zawiera.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 820 zł/m² i 45 000 zł za 55 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 178 aktów. Mediana to 6272 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5146 do 7236 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 280 000 zł.
Ulice
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Jana Onufrego Zagłoby | 7982 | 7 | 0 | 54 m² |
| Słubicka | 7288 | 28 | 26 | 53 m² |
| Michała Wołodyjowskiego | 6909 | 11 | 0 | 44 m² |
| Kwiatowa | 6563 | 9 | 1 | 66 m² |
| Fryderyka Adama Czerniewskiego | 6441 | 7 | 0 | 58 m² |
| Wojska Polskiego | 6413 | 9 | 3 | 66 m² |
| Rybacka | 5851 | 9 | 0 | 47 m² |
| Konstantego Ildefonsa Gałczyńskiego | 5784 | 6 | 0 | 37 m² |
| Jana Matejki | 5738 | 9 | 0 | 36 m² |
| 1 Maja | 5631 | 14 | 0 | 44 m² |
| Lipowa | 5512 | 7 | 0 | 35 m² |
| Warszawska | 5483 | 6 | 0 | 33 m² |
| Władysława Klementowskiego | 5423 | 12 | 0 | 36 m² |
Słubicka to cały rynek pierwotny tego miasta: 26 z 31 transakcji z pierwszej ręki w całej gminie odbyło się pod tym jednym adresem. Reszta tabeli to istniejący zasób i mieści się w przedziale od 5423 do 7982 zł.
Rozpiętość między najdroższą a najtańszą ulicą wynosi 2559 zł na metrze, a druga kolumna od prawej pokazuje, że nie chodzi tu o metraż: Zagłoby i Klementowskiego dzieli 2559 zł przy 54 i 36 m², a więc większe mieszkania są tu droższe, nie tańsze.
Rynek pierwotny jest droższy o 1293 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7267 | 31 | 379 679 zł | 53 m² |
| Wtórny | 5974 | 51 | 249 000 zł | 46 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5884 | 96 | 278 500 zł | 47 m² |
Rynek pierwotny to 17 procent transakcji i jest o 1293 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 22 procent. Różnica w cenie całkowitej sięga 130 679 zł, bo lokale z pierwszej ręki są tu o siedem metrów większe.
Wiersz środkowy wymaga jednak uwagi. 96 aktów, czyli 54 procent, nie ma w rejestrze wpisanej strony rynku, więc podział opiera się na 82 transakcjach i nie wolno tych 96 dopisać do żadnej z kategorii.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50 do 65 m² | 7039 | 51 | 13 |
| do 35 m² | 7033 | 23 | 10 |
| ponad 65 m² | 6334 | 24 | 7 |
| 35 do 50 m² | 5782 | 80 | 1 |
To najbardziej nietypowa tabela metrażu w województwie. Najtańszy jest przedział od 35 do 50 m², czyli ten najliczniejszy, i to on ciągnie medianę miasta w dół.
Powód stoi w ostatniej kolumnie: wśród 80 mieszkań tej wielkości jest tylko jedna transakcja z rynku pierwotnego, a wśród 51 lokali od 50 do 65 m² jest ich trzynaście. Ta tabela mówi więc o tym, jakiej wielkości mieszkania buduje deweloper przy Słubickiej, a nie o cenie metra w zależności od metrażu.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6714 | 39 | 35 m² |
| 3 | 6437 | 95 | 49 m² |
| 4 | 5531 | 35 | 57 m² |
| 5 | 5631 | 8 | 80 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 177 ze 178 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4173 | 84 |
| 2022 | 5044 | 93 |
| 2023 | 5000 | 41 |
| 2024 | 5049 | 11 |
| 2025 | 6075 | 81 |
| 2026 | 6465 | 86 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2024 stoi na jedenastu aktach, bo rejestr piski zaczyna się dopiero we wrześniu tamtego roku, więc jego mediany nie należy czytać jako wyniku roku.
Od 2021 roku mediana urosła o 55 procent. Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6383 zł/m² przy 129 aktach, a w dwunastu poprzednich 5902 zł przy 49 aktach, czyli wzrost o 8,1 procent. Okres odniesienia jest cienki, więc tę liczbę podajemy z zastrzeżeniem. Cały ten wzrost to zresztą Słubicka: bez transakcji z rynku pierwotnego mediana ostatnich dwunastu miesięcy wynosi 5888 zł wobec 5902 zł rok wcześniej, czyli stoi w miejscu.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Pisz nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 31 transakcji z rynku pierwotnego, w większości przy Słubickiej. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 48 | 575 000 zł | 379 725 do 679 250 zł | 838 m² |
| Działka | 34 | 99 742 zł | 61 412 do 160 000 zł | 936 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 18 z 48 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Rynek gruntów widać w Piszu najwyraźniej w tym zestawieniu: 34 transakcje, wobec 20 w Mrągowie i zera w Giżycku, gdzie ostatni akt gruntowy pochodzi z 2023 roku. Ostatnia transakcja działką w Piszu jest z 17 grudnia 2025, czyli o siedem miesięcy starsza niż ostatni akt lokalowy.
Co z tego ma kupujący
W gminie Pisz istniejący zasób i jedna nowa inwestycja to dwa osobne rynki, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy oferta jest przy Słubickiej, bo tam jest praktycznie cały rynek pierwotny gminy, a mediana tej ulicy jest o 1016 zł wyższa od mediany miasta. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 5974 zł. I nie czytaj tabeli metrażu jako reguły, bo w Piszu mówi ona o tym, co buduje deweloper, a nie o cenie za metr.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Giżycko leży 56 km stąd i jest droższe o 213 zł na metrze, a Mrągowo o 392 zł. Cały region zestawiamy w porównaniu cen na Mazurach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
