Giżycko zajmuje 342 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 6485 zł/m², czyli o 8 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 26 482 osoby, a do Olsztyna jest stąd 105 km.
Liczby pochodzą z 373 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Giżycko jest miastem dwóch rynków i widać to w jednej liczbie. Przy Jeziornej, ulicy nad kanałem Łuczańskim, metr kosztuje 10 500 zł. Przy Daszyńskiego, w zabudowie z lat siedemdziesiątych, 5345 zł. To dwukrotna różnica wewnątrz miasta, przez które da się przejechać w dziesięć minut.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Giżycku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 9 marca 2026. Rejestr jest zamrożony u źródła: w centralnej bazie nie ma ani jednego nowszego aktu lokalowego z tego powiatu. Wszystko, co wydarzyło się na tym rynku po marcu, jest poza tą analizą.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 1219 zł/m² i typowej cenie 62 500 zł.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 373 akty. Mediana to 6485 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5439 do 7837 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 313 000 zł.
Ulice
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Jeziorna | 10 500 | 21 | 21 | 45 m² |
| Żeglarska | 8596 | 11 | 0 | 54 m² |
| Kazimierza Wielkiego | 7206 | 10 | 0 | 61 m² |
| Królowej Jadwigi | 7128 | 17 | 0 | 59 m² |
| Warszawska | 6524 | 10 | 0 | 54 m² |
| Aleja 1 Maja | 6484 | 19 | 4 | 54 m² |
| Osiedle XXX-lecia Wolnych Wyborów | 6482 | 20 | 0 | 43 m² |
| Stanisława Moniuszki | 6436 | 26 | 1 | 47 m² |
| Olsztyńska | 6426 | 20 | 0 | 38 m² |
| Stanisława Konarskiego | 6356 | 13 | 1 | 58 m² |
| Kombatantów | 6297 | 12 | 0 | 55 m² |
| Smętka | 6136 | 11 | 0 | 51 m² |
| 3 Maja | 5749 | 15 | 0 | 45 m² |
| Nowowiejska | 5374 | 20 | 0 | 47 m² |
| Ignacego Daszyńskiego | 5345 | 22 | 0 | 48 m² |
Pierwszy wiersz to cały rynek pierwotny tego miasta. Wszystkie 21 transakcji przy Jeziornej to pierwsza sprzedaż, a poza tą ulicą w całym Giżycku jest ich w tym oknie siedem.
Reszta tabeli mieści się w przedziale od 5345 do 8596 zł i układa się dokładnie tak, jak podpowiada mapa: im bliżej wody, tym drożej. Żeglarska i Królowej Jadwigi leżą przy porcie, Daszyńskiego i Nowowiejska po przeciwnej stronie miasta.
Dla kupującego oznacza to jedno. Mediana Giżycka, 6485 zł, nie opisuje ani apartamentu nad kanałem, ani mieszkania w bloku z wielkiej płyty, tylko punkt pomiędzy nimi, w którym niewiele się sprzedaje.
Rynek pierwotny to jedna inwestycja
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 10 292 | 31 | 471 000 zł | 45 m² |
| Wtórny | 6326 | 342 | 302 500 zł | 49 m² |
Rynek pierwotny to 8 procent transakcji i jest o 3966 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 63 procent. To największa taka różnica w województwie warmińsko-mazurskim, jeśli pominąć Mikołajki, gdzie rynek wtórny stoi na sześciu aktach.
Nie jest to jednak informacja o tym, ile kosztuje w Giżycku nowe mieszkanie, tylko o tym, że jedyna licząca się inwestycja w mieście stoi nad wodą. Gdyby deweloper budował w tym samym czasie przy Nowowiejskiej, ta różnica wyglądałaby zupełnie inaczej.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 6326 zł, czyli medianie rynku wtórnego, która obejmuje 92 procent obrotu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7920 | 50 | 6 |
| 50 do 65 m² | 6471 | 115 | 10 |
| 35 do 50 m² | 6269 | 160 | 11 |
| ponad 65 m² | 6120 | 48 | 4 |
Kawalerki są w Giżycku o 1800 zł na metrze droższe od mieszkań powyżej 65 m², czyli o 29 procent, i jest to najostrzejsza premia za mały metraż w tej części województwa. W mieście, w którym część rynku to lokale kupowane pod wynajem sezonowy, nie jest to zaskoczeniem, ale rejestr nie mówi, ile z tych pięćdziesięciu kawalerek trafiło pod wynajem, więc zostawiamy to jako obserwację, a nie wyjaśnienie.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 500 | 12 | 28 m² |
| 2 | 8006 | 71 | 38 m² |
| 3 | 6446 | 159 | 48 m² |
| 4 | 6068 | 101 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 343 z 373 aktów, a różnica między lokalem jednoizbowym a czteroizbowym wynosi 4432 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5309 | 174 |
| 2022 | 5895 | 319 |
| 2023 | 6030 | 206 |
| 2024 | 6798 | 275 |
| 2025 | 6617 | 220 |
| 2026 | 5980 | 47 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 stoi na 47 aktach, bo rejestr kończy się 9 marca.
Giżycko jest jednym z nielicznych miast tej serii, w których mediana nie urosła w ostatnim roku. Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6490 zł/m² przy 230 aktach, a w dwunastu poprzednich 6538 zł przy 221 aktach, czyli spadek o 0,7 procent. Bez transakcji z rynku pierwotnego wynik jest równie płaski: 6349 zł wobec 6313 zł, czyli wzrost o 0,6 procent.
To praktycznie płaska linia, a nie spadek, ale w województwie, w którym Olsztyn urósł o 8,0 procent, a Barczewo o 16, taka stabilność jest sama w sobie wynikiem. Trzeba przy tym pamiętać, że pomiar kończy się w marcu 2026.
Cenniki deweloperów
Ustawowa jawność cen obejmuje w Giżycku 53 lokale z medianą 9700 zł/m², rozstęp kwartylowy od 9000 do 12 000 zł. Dane pobrano 24 września 2026.
Cennik stoi 592 zł poniżej mediany aktów rynku pierwotnego, która wynosi 10 292 zł, i jest to jeden z niewielu przypadków w tej serii, gdzie cennik jest tańszy od aktów. Obie liczby opisują jednak wąski wycinek rynku nad wodą, a nie miasto, i dzieli je przy tym ponad pół roku, bo akty kończą się w marcu.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Ostatni akt |
|---|---|---|---|
| Dom | 26 | 584 000 zł | 2026-01-27 |
| Działka | brak w oknie | brak | 2023-07-28 |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 16 z 26 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Wiersz z działkami jest pusty i to jest twarda luka w danych źródłowych. Ostatni akt na działkę, jaki rejestr giżycki zawiera, pochodzi z 28 lipca 2023 roku, czyli sprzed trzech lat. W powiecie, w którym grunt nad jeziorem jest głównym towarem, oznacza to, że o cenach ziemi nie da się z tego rejestru powiedzieć niczego.
Co z tego ma kupujący
W Giżycku odległość od wody tłumaczy cenę lepiej niż cokolwiek innego, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj o ulicę, bo między Jeziorną a Daszyńskiego leży 5155 zł na metrze, czyli 258 tysięcy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 6326 zł, bo rynek pierwotny to tu jedna inwestycja nad kanałem. I sprawdź datę rejestru, bo tutejszy kończy się 9 marca 2026 i jest zamrożony u źródła.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Mrągowo leży 43 km stąd i jest droższe o 179 zł na metrze, a Pisz 56 km i jest tańszy o 213 zł. Cały region zestawiamy w porównaniu cen na Mazurach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
