Wielkie Jeziora Mazurskie mają najbardziej rozjechany rynek mieszkaniowy w Polsce. Mikołajki z medianą 23 179 zł/m² są drugą najdroższą gminą w kraju wśród 861 z sensowną próbą. Biała Piska, 40 kilometrów dalej, ma 3309 zł. To siedmiokrotna różnica wewnątrz jednego regionu turystycznego.
Liczby pochodzą z 745 aktów notarialnych z trzech miast opisanych osobno, plus dane pięciu mniejszych gmin.
Zanim ktokolwiek weźmie tę pierwszą liczbę na poważnie, trzeba powiedzieć, na czym stoi. Mediana Mikołajek opiera się na 76 aktach, a jej rozstęp kwartylowy sięga od 7399 do 28 238 zł/m². To nie jest cena mieszkania w Mikołajkach. To dwa różne rynki policzone razem.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Giżycku, Mrągowie, Piszu i Węgorzewie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce różnią się o cztery i pół miesiąca i to jest najważniejsze zastrzeżenie tego porównania: rejestry Giżycka, Mrągowa i Węgorzewa są zamrożone u źródła na marcu 2026, a Pisz i Biała Piska mają dane do lipca.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Osiem gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Kwartyle | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mikołajki | 7185 | 2 | 23 179 | 7399 do 28 238 | 76 | 2026-02-24 |
| Mrągowo | 20 008 | 311 | 6664 | 5409 do 7468 | 194 | 2026-03-09 |
| Giżycko | 26 482 | 342 | 6485 | 5439 do 7837 | 373 | 2026-03-09 |
| Pisz | 25 545 | 378 | 6272 | 5146 do 7236 | 178 | 2026-07-21 |
| Węgorzewo | 14 935 | 521 | 5500 | 4029 do 7368 | 87 | 2026-03-03 |
| Orzysz | 8253 | 593 | 5044 | 3599 do 5741 | 68 | 2026-07-15 |
| Ruciane-Nida | 7117 | 635 | 4762 | 3774 do 5911 | 38 | 2026-07-06 |
| Biała Piska | 10 199 | 770 | 3309 | 2313 do 4515 | 87 | 2026-07-14 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 861 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m².
Trzy największe rynki regionu mieszczą się w 392 zł i wszystkie trzy leżą blisko krajowej mediany. Cała rozpiętość tej tabeli bierze się z gmin najmniejszych, i to w obie strony: Mikołajki są od Pisza prawie cztery razy droższe, a Biała Piska dwa razy tańsza.
Mikołajki: druga gmina w Polsce, ale nie dla mieszkańców
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| Pierwotny | 28 904 | 16 | 38 m² |
| Wtórny | 12 775 | 6 | 46 m² |
| Nieokreślony w źródle | 15 402 | 54 | 38 m² |
To jedyna liczba w tej serii, którą trzeba opatrzeć ostrzeżeniem mocniejszym niż zwykle. Mediana Mikołajek, 23 179 zł/m², jest wyższa niż mediana Warszawy, a stoi na 76 aktach z dwóch lat, przy czym pierwsza ćwiartka tych transakcji kończy się na 7399 zł, a trzecia zaczyna od 28 238 zł.
W jednej kolumnie policzone są więc dwa zupełnie różne towary: apartamenty nad jeziorem Tałty, kupowane jako drugi dom, i mieszkania dla ludzi, którzy w Mikołajkach mieszkają. Rejestr nie rozdziela ich żadnym polem, a my nie dopisujemy podziału, którego w danych nie ma.
Dla kupującego mieszkanie do zamieszkania w Mikołajkach mediana tej gminy jest bezużyteczna. Najbliższą sensowną liczbą jest mediana rynku wtórnego, 12 775 zł/m², ale stoi ona na sześciu aktach i też zawiera w sobie apartamenty.
Dlatego Mikołajki nie mają w tej serii własnego wpisu: 76 aktów o takim rozrzucie nie pozwala napisać uczciwej analizy miasta, a sama pozycja w rankingu krajowym jest ciekawostką, nie opisem rynku.
Trzy realne rynki regionu
| Miasto | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Udział rynku pierwotnego | Akty |
|---|---|---|---|---|---|
| Mrągowo | 6664 | 7466 | 6237 | 11 procent | 194 |
| Giżycko | 6485 | 10 292 | 6326 | 8 procent | 373 |
| Pisz | 6272 | 7267 | 5974 | 17 procent | 178 |
Udział rynku pierwotnego jest w całym regionie bardzo niski, od 8 do 17 procent, i w każdym z trzech miast pochodzi w praktyce z jednego adresu: Jeziornej w Giżycku, Słubickiej w Piszu i okolic Wojska Polskiego w Mrągowie.
Giżycko odstaje przy tym w sposób, który mówi więcej o położeniu niż o rynku. Nowe mieszkanie kosztuje tam 10 292 zł, czyli o 3966 zł więcej niż istniejący zasób, bo jedyna licząca się inwestycja stoi nad kanałem Łuczańskim. W Piszu ta sama różnica wynosi 1293 zł.
Mrągowo wymaga osobnego zastrzeżenia: przy 150 ze 194 tamtejszych aktów rejestr w ogóle nie wpisuje strony rynku, więc jego dwie środkowe liczby opierają się na 44 transakcjach.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Pisz | 6383 | 5902 | +8,1 procent |
| Giżycko | 6490 | 6538 | −0,7 procent |
| Mrągowo | 6316 | 7022 | −10,1 procent |
Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru. To jedyny region w tej serii, w którym większość miast nie podrożała, a Mrągowo ma najgłębszy spadek wśród gmin województwa z co najmniej stoma aktami.
Bez transakcji z rynku pierwotnego obraz jest bardziej płaski: Pisz 5888 wobec 5902 zł, czyli bez zmiany, Giżycko 6349 wobec 6313 zł, wzrost o 0,6 procent, Mrągowo 6293 wobec 6813 zł, spadek o 7,6 procent. Wzrost Pisza to więc w całości nowe mieszkania przy Słubickiej.
Obie te liczby trzeba czytać ostrożnie. W Mrągowie obrót spadł w tym samym czasie ze 120 na 89 aktów, a trzy czwarte transakcji nie ma wpisanej strony rynku, więc spadek mediany może być zmianą tego, co się sprzedawało. W Giżycku zmiana mieści się w szumie. Z tych faktów nie wynika, że mazurskie mieszkania tanieją, ale wynika, że przestały drożeć w tempie reszty województwa.
Zamrożone rejestry
Cztery z ośmiu gmin tego zestawienia stoją na rejestrach zamrożonych u źródła: Giżycko i Mrągowo na 9 marca 2026, Węgorzewo na 3 marca, Mikołajki na 24 lutego. W centralnej bazie nie ma dla nich ani jednego nowszego aktu lokalowego.
Dotkliwsza jest jednak luka przy gruntach. Ostatni akt na działkę w rejestrze giżyckim pochodzi z lipca 2023 roku. W regionie, w którym ziemia nad jeziorem jest głównym towarem, oznacza to, że o cenach gruntów wokół Giżycka nie da się z tego rejestru powiedzieć nic. Rynek działek widać natomiast w Piszu, z 34 transakcjami, i w Mrągowie, z 20.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Giżycku, 373 akty i nabrzeże dwa razy droższe od reszty miasta
- Ceny mieszkań w Mrągowie, gdzie mediana spadła najmocniej wśród większych miast województwa
- Ceny mieszkań w gminie Pisz, najświeższy rejestr na Mazurach
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
