Gmina Olkusz zajmuje 372 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 6337 zł/m², o 5 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 44 782 osoby, a stąd jest 26 km do Chrzanowa i 19 km do Trzebini.
Liczby pochodzą z 309 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy tego, co z rejestru odjęliśmy. Filtr transakcji nierynkowych usunął w Olkuszu 117 aktów, czyli 27 procent wszystkich 426 zapisanych w oknie, przy medianie 1351 zł za metr i typowej cenie 60 851 zł. To zdecydowanie największy odsetek w Małopolsce: w żadnej innej gminie województwa z rankingu filtr nie usuwa nawet co siódmego aktu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Olkuszu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 17 lutego 2026. Rejestr olkuski kończy się kilka miesięcy wcześniej niż w większości powiatów Małopolski, więc transakcje zawarte po połowie lutego 2026 nie są tu jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 117 aktów o medianie 1351 zł/m² i typowej cenie 60 851 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Tabela izb stoi na 217 z 309 aktów, bo tylko przy tylu rejestr wypełnia tę rubrykę.
Po tych filtrach zostaje 309 aktów. Mediana to 6337 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5329 do 7419 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 323 696 zł.
Co usunął filtr
W większości gmin tego zestawienia filtr transakcji nierynkowych usuwa od jednego do kilkunastu aktów. W Olkuszu usunął 117, czyli więcej niż w Lublinie, Tarnowie i Zakopanem razem wziętych.
Ich profil jest jednoznaczny: mediana 1351 zł za metr, typowa cena 60 851 zł przy 46 m². To są ceny, po których gmina sprzedaje lokale komunalne dotychczasowym najemcom, z ustawową bonifikatą. Nie opisują one rynku i dlatego ich nie liczymy.
Warto o nich wiedzieć z dwóch powodów. Po pierwsze, gdyby zostawić je w zbiorze, mediana Olkusza spadłaby o 687 zł, do 5650 zł za metr, bez żadnej zmiany na rynku. Po drugie, ich liczba mówi coś o mieście: w ostatnich dwóch latach ponad sto olkuskich rodzin wykupiło mieszkanie komunalne, co jest skalą spotykaną rzadko.
Rynek pierwotny jest droższy o 17 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6029 | 205 | 297 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 7064 | 104 | 503 000 zł | 61 m² |
Różnica wynosi 1035 zł na metrze, czyli 17 procent.
Rynek pierwotny to 34 procent obrotu, a nowe lokale są tu o dwanaście metrów większe od tych z drugiej ręki, więc w cenie całkowitej dzieli je 206 000 zł.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z drugiej ręki właściwą liczbą jest 6029 zł, a nie 6337 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6020 | 26 | 2 |
| 35 do 50 m² | 6202 | 124 | 34 |
| 50 do 65 m² | 6294 | 90 | 18 |
| ponad 65 m² | 7018 | 69 | 50 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" jest w Olkuszu odwrócona: najdroższy jest przedział powyżej 65 m², o 998 zł powyżej kawalerek.
Ostatnia kolumna tłumaczy to w całości: 50 z 69 transakcji powyżej 65 m² to pierwsza sprzedaż, wobec dwóch z dwudziestu sześciu wśród kawalerek. Tabela mierzy więc nie metraż, tylko to, że tutejsi deweloperzy budują duże lokale.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6755 | 28 | 38 m² |
| 3 | 6240 | 110 | 49 m² |
| 4 | 5934 | 74 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, a w Olkuszu wypełnia tę rubrykę przy 217 z 309 aktów. Wiersz pięcioizbowy pomijamy, bo stoi na pięciu aktach. Między dwiema a czterema izbami mediana spada o 821 zł na metrze, czyli odwrotnie niż w tabeli metrażowej.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4996 | 238 |
| 2022 | 5164 | 156 |
| 2023 | 5684 | 180 |
| 2024 | 6606 | 261 |
| 2025 | 5915 | 165 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 17 lutego i notuje z niego 26 aktów przy medianie 7464 zł.
Ta seria idzie w górę do 2024 roku, a w 2025 cofa się o 10 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza spadek, ale mniejszy: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6006 zł/m² przy 172 aktach, a w dwunastu poprzednich 6587 zł przy 254 aktach, czyli minus 8,8 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży dał minus 3,2 procent, z 6113 do 5915 zł.
Obie liczby są ujemne, więc ceny w Olkuszu faktycznie się cofnęły, ale realne tempo to trzy procent, a nie dziewięć: resztę robi to, że w ostatnich dwunastu miesiącach rejestr notuje 29 aktów pierwszej sprzedaży, a w poprzednich dwunastu 124.
Spośród trzech gmin, które zestawiamy w porównaniu, Olkusz jest jedyną, w której rynek wtórny jest dziś tańszy niż rok temu.
Cenniki deweloperów
Ustawowej bazy cen mieszkań w tym wpisie nie podajemy. Większość przypisanych w niej do Olkusza lokali leży w inwestycjach poza gminą, a część nawet poza województwem, więc podanie ich mediany jako olkuskiej wprowadzałoby w błąd.
Jedynym wiarygodnym źródłem cen mieszkań z rynku pierwotnego w Olkuszu pozostają więc akty notarialne: 104 transakcje pierwszej sprzedaży o medianie 7064 zł za metr.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 55 | 500 000 zł | 290 000 do 655 000 zł | 762 m² |
| Działka | 14 | 165 115 zł | 75 575 do 792 780 zł | 806 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 28 z 55 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli połowa, a typowa działka pod domem ma 762 m².
Dom w Olkuszu kosztuje 500 000 zł, czyli o 135 tysięcy więcej niż w Chrzanowie, mimo że mieszkania są w obu gminach praktycznie w tej samej cenie.
Rynek gruntu jest płytki i bardzo niejednorodny: czternaście transakcji przy rozstępie kwartylowym od 76 do 793 tysięcy złotych.
Co z tego ma kupujący
Olkusz jest rynkiem, w którym co czwarty zapisany akt nie jest transakcją rynkową, a duże mieszkania są droższe od małych. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 6029 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z drugiej ręki. Nie licz na to, że większy metraż będzie tańszy za metr, bo powyżej 65 m² sprzedają się tu głównie mieszkania z rynku pierwotnego. I nie czytaj spadku o 8,8 procent jako taniejących mieszkań, bo realne tempo to 3,2 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Chrzanów leży 26 km stąd i jest droższy o 66 zł na metrze, a Trzebinia 19 km i jest tańsza o 1195 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Chrzanowie, Trzebini i Olkuszu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
