Trzy gminy zachodniej Małopolski dzieli 1261 zł na metrze, od 6403 zł w Chrzanowie do 5142 zł w Trzebini.
Liczby pochodzą z 960 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tej trójce jest to, że Chrzanów i Olkusz mają praktycznie tę samą medianę, 6403 i 6337 zł, choć dzieli je 26 km i dwa różne powiaty. Trzebinia, leżąca dziewięć kilometrów od Chrzanowa, jest od obu tańsza o około 1200 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Chrzanowie i Olkuszu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy, który podajemy w tabeli poniżej. Rejestry trzech opisanych gmin kończą się kilka miesięcy wcześniej niż w większości powiatów województwa, od 15 stycznia 2026 w Chrzanowie do 17 lutego 2026 w Olkuszu, więc transakcje z ostatnich miesięcy nie są tu jeszcze policzone. Najwcześniej kończy się rejestr Libiąża (9 stycznia 2026), a najpóźniej Wolbromia (2 czerwca 2026), mimo że Wolbrom i Olkusz leżą w tym samym powiecie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych gminach filtr usunął łącznie 134 akty, z czego 117 w samym Olkuszu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Sześć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Chrzanów | 43 122 | 353 | 6403 | 6928 | 6080 | 483 | 15.01.2026 |
| Olkusz | 44 782 | 372 | 6337 | 7064 | 6029 | 309 | 17.02.2026 |
| Wolbrom | 21 566 | 399 | 6212 | za mało aktów | 6399 | 53 | 2.06.2026 |
| Libiąż | 20 715 | 502 | 5632 | za mało aktów | 5612 | 75 | 9.01.2026 |
| Trzebinia | 31 823 | 587 | 5142 | 6235 | 5012 | 168 | 3.02.2026 |
| Bukowno | 9104 | 657 | 4656 | brak | 4656 | 38 | 30.01.2026 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 869 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². W Wolbromiu i Libiążu rynek pierwotny to cztery akty i jeden akt, a w Bukownie nie ma ani jednego, więc mediana tych gmin jest w praktyce ceną z rynku wtórnego.
Bukowno z medianą 4656 zł jest najtańszą gminą całego województwa małopolskiego. Dzieli je od Chrzanowa 1747 zł na metrze, czyli 27 procent, przy dwudziestu kilometrach drogi.
Trzy z sześciu gmin tego pasa leżą poniżej krajowej mediany, co w Małopolsce, najdroższym województwie po mazowieckim, jest wyjątkiem.
Trzy rynki, trzy różne udziały deweloperów
| Gmina | Akty pierwszej sprzedaży | Udział | Różnica wobec rynku wtórnego |
|---|---|---|---|
| Olkusz | 104 | 34 procent | +1035 zł |
| Chrzanów | 145 | 30 procent | +848 zł |
| Trzebinia | 24 | 14 procent | +1223 zł |
We wszystkich trzech gminach nowe mieszkanie jest droższe od tego z drugiej ręki, a różnica mieści się między 14 a 24 procentami.
Trzebinia różni się od dwóch pozostałych skalą, nie kierunkiem: 24 transakcje pierwszej sprzedaży w dwa lata to jedna szósta tego, co w Chrzanowie, i dlatego jej mediana jest w praktyce ceną mieszkania z drugiej ręki.
Po odjęciu rynku pierwotnego rozpiętość między trzema gminami spada z 1261 do 1068 zł, a kolejność się nie zmienia.
Wykup komunalny w Olkuszu
| Gmina | Akty usunięte przez filtr | Udział w zapisanych | Ich mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Olkusz | 117 | 27 procent | 1351 |
| Chrzanów | 15 | 3 procent | 1255 |
| Trzebinia | 2 | 1 procent | 1285 |
Ta tabela opisuje coś, czego w medianach nie widać.
W Olkuszu co czwarty akt zapisany w rejestrze to sprzedaż po cenie nierynkowej, o medianie 1351 zł za metr i typowej cenie 60 851 zł. To profil wykupu lokali komunalnych przez dotychczasowych najemców, z ustawową bonifikatą.
Takich transakcji nie liczymy do żadnej mediany w tej serii, bo nie opisują rynku. Warto jednak wiedzieć, że w ostatnich dwóch latach ponad sto olkuskich rodzin wykupiło mieszkanie komunalne, podczas gdy w Chrzanowie było ich piętnaście, a w Trzebini dwie.
Kierunek cen
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Chrzanów | 6552 zł/m² | +7,9 procent | 6112 zł/m² | +5,3 procent |
| Trzebinia | 5103 zł/m² | −10,3 procent | 5001 zł/m² | +0,5 procent |
| Olkusz | 6006 zł/m² | −8,8 procent | 5915 zł/m² | −3,2 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Chrzanów jest jedyną z trójki, w której obie miary są dodatnie i zgodne, po pięć do ośmiu procent, przy setkach transakcji w każdym oknie. To najbardziej wiarygodny obraz w tym koszyku.
W Trzebini spadek jest pozorny: mediana gminy cofnęła się o 10,3 procent, a mieszkania z drugiej ręki podrożały o 0,5. Różnicę robi rynek pierwotny: w poprzednich dwunastu miesiącach rejestr notuje 71 aktów pierwszej sprzedaży, w większości przy Trzebińskiej, a w ostatnich dwunastu tylko cztery.
W Olkuszu spadek jest realny, ale trzy razy mniejszy, niż pokazuje mediana: minus 3,2 procent na rynku wtórnym wobec minus 8,8 na całym rynku. Olkusz jest jedyną z trzech opisanych gmin, w której istniejący zasób jest dziś tańszy niż rok temu.
Domy
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Olkusz | 55 | 500 000 zł | 762 m² | 51 procent |
| Trzebinia | 95 | 435 000 zł | 1034 m² | 53 procent |
| Chrzanów | 63 | 365 000 zł | 799 m² | 57 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest tu inna niż przy mieszkaniach: Chrzanów, najdroższy w mieszkaniach, ma najtańsze domy, a różnica wobec Olkusza sięga 135 000 zł, czyli 37 procent.
Ostatnia kolumna jest we wszystkich trzech gminach podobna i wysoka: ponad połowa aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli w większości siedlisk poza miastem. To ten sam produkt w trzech różnych cenach.
W Trzebini rynek domów jest przy tym głębszy niż w Chrzanowie, mimo że gmina jest o jedną trzecią mniejsza.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań ma dziś coś tylko jedna gmina tego zestawienia: Chrzanów, 38 lokali o medianie 8800 zł/m², z czego 31 z jednej inwestycji przy Alei Henryka. W Trzebini nie ma ani jednego lokalu.
Dla Olkusza tej bazy nie podajemy, bo większość przypisanych do niego lokali leży w inwestycjach poza gminą, a część nawet poza województwem, więc ich mediana nie opisywałaby Olkusza. Jedynym wiarygodnym źródłem cen mieszkań z rynku pierwotnego w Olkuszu pozostają na razie akty notarialne.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Chrzanów: 320 150 zł, a z drugiej ręki 304 000 zł
- Olkusz: 316 850 zł, a z drugiej ręki 301 450 zł
- Wolbrom: 310 600 zł, przy 53 aktach
- Libiąż: 281 600 zł, przy 75 aktach
- Trzebinia: 257 100 zł, a z drugiej ręki 250 600 zł
- Bukowno: 232 800 zł, przy 38 aktach
Różnica między Chrzanowem a Bukownem, 87 350 zł, to 38 procent ceny mieszkania w tej drugiej gminie, a dzieli je dwadzieścia kilometrów.
Analizy poszczególnych gmin
Każdą z nich opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
