Gmina Olecko zajmuje 509 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 5566 zł/m², czyli o 8 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 20 722 osoby, a do Ełku jest stąd 32 km, do Gołdapi 36 km.
Liczby pochodzą z 448 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
To rynek zbudowany wokół kilku inwestycji. Cztery adresy dają 159 z 448 transakcji, czyli 35 procent obrotu, a dwa budynki przy tej samej ulicy dzieli 1360 zł na metrze.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Olecku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 21 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 12 aktów o medianie 1067 zł/m² i typowej cenie 65 900 zł.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 448 aktów. Mediana to 5566 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4386 do 6576 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 255 450 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Gołdapska 12A | 9322 | 9 | 0 |
| Wiejska 12A | 7380 | 8 | 4 |
| Stroma 1 | 6518 | 47 | 43 |
| Ełcka 2K | 6370 | 23 | 23 |
| Parkowa 9 | 6208 | 59 | 48 |
| Ełcka 2H | 5010 | 30 | 22 |
Parkowa 9, Stroma 1 i dwa budynki przy Ełckiej dają 159 aktów, czyli 35 procent rynku gminy, i 136 z nich to pierwsza sprzedaż. Razem to 87 procent całego rynku pierwotnego Olecka.
Najciekawszy jest ostatni wiersz zestawiony z czwartym. Ełcka 2H i Ełcka 2K to dwa budynki przy tej samej ulicy, oba sprzedawane głównie z pierwszej ręki, a dzieli je 1360 zł na metrze, czyli 27 procent. Przy 30 i 23 aktach nie jest to przypadek pojedynczej transakcji.
Dla kupującego oznacza to, że w Olecku nawet nazwa ulicy nie wystarcza: trzeba pytać o numer budynku.
Rynek pierwotny jest droższy o 1049 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6118 | 156 | 284 987 zł | 47 m² |
| Wtórny | 5069 | 258 | 240 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 4786 | 34 | 212 500 zł | 49 m² |
Rynek pierwotny to 35 procent transakcji i jest o 1049 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 21 procent. Metraż jest po obu stronach niemal identyczny, 47 i 48 m², więc tej różnicy nie tłumaczy wielkość mieszkania.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 5069 zł, czyli o 497 zł niższej od mediany gminy.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| ponad 65 m² | 6216 | 63 | 28 |
| do 35 m² | 6211 | 51 | 14 |
| 35 do 50 m² | 5605 | 190 | 65 |
| 50 do 65 m² | 5188 | 144 | 49 |
Tabela ma tu kształt litery U: najdroższe są oba krańce, a najtańszy środek, przy czym różnica między najdroższym a najtańszym przedziałem wynosi 1028 zł na metrze.
Górny wiersz jest podciągnięty przez rynek pierwotny, w którym 28 z 63 dużych lokali to pierwsza sprzedaż. Dolny, najliczniejszy przedział od 50 do 65 m² zawiera najwięcej starszego zasobu i to on ustawia medianę gminy.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6318 | 141 | 41 m² |
| 1 | 5898 | 17 | 31 m² |
| 3 | 5555 | 176 | 51 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 334 z 448 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4316 | 175 |
| 2022 | 4534 | 135 |
| 2023 | 5100 | 219 |
| 2024 | 5034 | 188 |
| 2025 | 5869 | 236 |
| 2026 | 5344 | 105 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 21 lipca. Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 36 procent, ale droga nie była równa: rok 2024 wypadł niżej niż 2023, a 2026 niżej niż 2025.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje rynek, który stanął: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5604 zł/m² przy 197 aktach, a w dwunastu poprzednich 5526 zł przy 241 aktach, czyli wzrost o 1,4 procent. To najwolniejsze tempo w tym koszyku, gdzie Ełk urósł o 7,0 procent, a Gołdap o 13,2.
Obrót spadł przy tym o 18 procent, z 241 na 197 aktów.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Olecko nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 156 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 45 | 569 000 zł | 300 000 do 800 000 zł | 963 m² |
| Działka | 26 | 30 000 zł | 13 247 do 110 000 zł | 206 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 28 z 45 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana obejmuje w większości siedliska.
Wiersz z działkami, mediana 30 000 zł przy typowej powierzchni 206 m², opisuje udziały w gruncie, a nie działki budowlane.
Co z tego ma kupujący
W gminie Olecko numer budynku znaczy więcej niż nazwa ulicy, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj o numer, bo dwa budynki przy Ełckiej dzieli 1360 zł na metrze. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 5069 zł, a nie na medianie gminy. I weź pod uwagę, że rynek tu stanął, bo w ostatnim roku mediana urosła o 1,4 procent przy obrocie mniejszym o 18 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Ełk leży 32 km stąd i jest droższy o 1648 zł na metrze, a Gołdap 36 km i jest tańsza o 966 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Ełku, Olecku i Gołdapi. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
