Trzy miasta powiatowe północno-wschodniej części województwa, leżące na jednej osi o długości stu kilometrów, dzieli 2614 zł na metrze. Ełk ma medianę 7214 zł/m², Olecko 5566 zł, Gołdap 4600 zł. To 131 tysięcy złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 1594 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Kolejność jest tu dokładnie taka, jak podpowiada mapa: im dalej na północny wschód, tym taniej. Zaskakuje natomiast to, co dzieje się z tempem: najtańsze miasto rośnie najszybciej, a najdroższe traci obrót.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Ełku, Olecku i Gołdapi, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce różnią się o osiem dni, od 13 do 21 lipca 2026, więc to najbardziej równe czasowo porównanie w całej serii warmińsko-mazurskiej.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech miastach filtr usunął łącznie 31 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ełk | 58 889 | 230 | 7214 | 7885 | 6921 | 896 | 2026-07-13 |
| Olecko | 20 722 | 509 | 5566 | 6118 | 5069 | 448 | 2026-07-21 |
| Gołdap | 18 762 | 655 | 4600 | 5608 | 4476 | 250 | 2026-07-17 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 861 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Tylko Ełk leży powyżej niej, o 20 procent; Olecko o 8 procent poniżej, Gołdap o 24 procent.
Ełk odpowiada przy tym za 56 procent całego obrotu tej trójki, co odzwierciedla jego wielkość.
Granica miasta Ełk jest najostrzejszą granicą cenową w województwie
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| Ełk, miasto | 7214 | 896 |
| Ełk, gmina wiejska | 3794 | 56 |
To jest liczba, którą warto zapamiętać z tego zestawienia. Gmina wiejska Ełk, która otacza miasto ze wszystkich stron, ma metr o 3420 zł tańszy, czyli o 47 procent.
W obwarzanku Olsztyna dzieje się dokładnie odwrotnie: Stawiguda i Dywity, leżące tuż za granicą miasta, są od niego droższe. W Ełku granica administracyjna jest zarazem granicą rynku, i to najostrzejszą w całym województwie.
Wiersz z gminą wiejską stoi na 56 aktach, więc podajemy go z tym zastrzeżeniem, ale skala różnicy jest zbyt duża, żeby wynikała z wielkości próby.
Rynek pierwotny jest droższy we wszystkich trzech
| Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Gołdap | 5608 | 4476 | 1132 zł | 8 procent |
| Olecko | 6118 | 5069 | 1049 zł | 35 procent |
| Ełk | 7885 | 6921 | 964 zł | 20 procent |
Różnice są uderzająco podobne, od 964 do 1132 zł, mimo że same poziomy cen dzieli ponad dwa i pół tysiąca złotych. Dopłata za mieszkanie od dewelopera jest w tym regionie w praktyce stała i wynosi około tysiąca złotych na metrze, niezależnie od tego, czy metr kosztuje 4500, czy 7000 zł.
Wiersz Gołdapi trzeba czytać ostrożnie: jej rynek pierwotny to dwadzieścia aktów o typowej powierzchni 34 m², czyli o piętnaście metrów mniejszej niż na rynku wtórnym, więc część tej różnicy to metraż, a nie strona rynku.
Najtańsze miasto rośnie najszybciej
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | Zmiana obrotu |
|---|---|---|---|---|---|
| Gołdap | 4902 | 4332 | +13,2 procent | 128 | +8 procent |
| Ełk | 7503 | 7014 | +7,0 procent | 365 | −28 procent |
| Olecko | 5604 | 5526 | +1,4 procent | 197 | −18 procent |
Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru, a te różnią się o osiem dni, więc to porównanie jest niemal idealnie równe.
Kolejność tempa jest odwrotna do kolejności cen. Gołdap, najtańsza, rośnie najszybciej i jako jedyna zwiększa obrót. Olecko praktycznie stoi. Ełk drożeje umiarkowanie przy obrocie mniejszym o ponad jedną czwartą.
Jeśli te trzy tempa się utrzymają, dystans będzie się zmniejszał, ale przy dzisiejszej różnicy 2614 zł potrwa to lata.
Cenniki deweloperów istnieją tylko w Ełku
Ustawowa jawność cen obejmuje w tym koszyku wyłącznie Ełk: 485 lokali z medianą 8400 zł/m², wobec 7885 zł w aktach rynku pierwotnego, czyli o 515 zł, o 7 procent, wyżej. To jedna z najmniejszych takich różnic w województwie.
Dla Olecka i Gołdapi w bazie nie ma nic, mimo że rejestr notarialny pokazuje tam łącznie 176 transakcji z rynku pierwotnego.
Domy
| Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Udział nieruchomości z kilkoma budynkami |
|---|---|---|---|
| Ełk | 69 | 630 000 zł | 52 procent |
| Olecko | 45 | 569 000 zł | 62 procent |
| Gołdap | 72 | 332 500 zł | 65 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Im tańsze miasto, tym większy udział nieruchomości z kilkoma budynkami, czyli siedlisk, więc różnica 297 500 zł między Ełkiem a Gołdapią opisuje po części dwa różne towary, a nie tylko dwa poziomy cen.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Ełku, trzeci rynek województwa i najostrzejsza granica miasta
- Ceny mieszkań w gminie Olecko, gdzie numer budynku znaczy więcej niż ulica
- Ceny mieszkań w gminie Gołdap, najtańsze miasto powiatowe regionu
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
