Ełk zajmuje 230 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 7214 zł/m², czyli o 20 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 58 889 osób, a do Olsztyna jest stąd 149 km, do Olecka 32 km.
Liczby pochodzą z 896 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To trzeci rynek województwa po Olsztynie i Elblągu.
Najostrzejsza liczba w tym wpisie dotyczy granicy miasta. Gmina wiejska Ełk, która otacza miasto ze wszystkich stron, ma medianę 3794 zł/m², czyli o 3420 zł niższą. W obwarzanku Olsztyna jest dokładnie odwrotnie: tam gminy przy granicy są droższe od miasta.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ełku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 13 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 13 aktów o medianie 940 zł/m² i typowej cenie 60 000 zł.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 896 aktów. Mediana to 7214 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5824 do 8450 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 365 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 964 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7885 | 181 | 432 075 zł | 55 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7500 | 9 | 321 750 zł | 48 m² |
| Wtórny | 6921 | 706 | 340 000 zł | 50 m² |
Rynek pierwotny to 20 procent transakcji i jest o 964 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 14 procent. Różnica w cenie całkowitej sięga 92 075 zł, bo lokale z pierwszej ręki są o pięć metrów większe.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 6921 zł, która obejmuje 79 procent obrotu.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Bora Komorowskiego 14 | 9014 | 8 | 0 |
| Bora Komorowskiego 10 | 8987 | 7 | 0 |
| Samsela 3 | 8332 | 40 | 40 |
| Matki Teresy z Kalkuty 3 | 7152 | 10 | 0 |
| Chopina 16 | 6752 | 8 | 0 |
| 3 Maja 9 | 3629 | 11 | 3 |
Ta tabela obejmuje tylko 84 z 896 aktów, bo rynek Ełku jest rozproszony i żaden adres nie dominuje. Największa pojedyncza inwestycja, Samsela 3, to 40 transakcji, czyli 4 procent obrotu miasta, wobec 14 procent w Iławie i 20 procent w Elblągu.
Rozpiętość jest za to ogromna. Między Bora Komorowskiego 14 a 3 Maja 9 leży 5385 zł na metrze, czyli dwuipółkrotność, i obie te liczby opisują rynek wtórny. To pokazuje, jak szeroki jest rozstęp kwartylowy Ełku, od 5824 do 8450 zł, najszerszy wśród dużych miast tego województwa.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7495 | 81 | 8 |
| 50 do 65 m² | 7476 | 296 | 74 |
| 35 do 50 m² | 7273 | 349 | 58 |
| ponad 65 m² | 6574 | 170 | 41 |
Trzy górne przedziały mieszczą się w 222 zł, a czwarty odstaje o 902 zł w dół. Mieszkania powyżej 65 m² to w Ełku 19 procent rynku.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7924 | 229 | 42 m² |
| 3 | 7503 | 363 | 50 m² |
| 1 | 6880 | 20 | 44 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Ełku ta tabela zachowuje się nietypowo: lokale jednoizbowe mają typową powierzchnię 44 m², czyli większą niż dwuizbowe, i są najtańsze za metr. To dwadzieścia transakcji, więc podajemy tę obserwację z zastrzeżeniem.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4847 | 621 |
| 2022 | 5311 | 681 |
| 2023 | 6188 | 396 |
| 2024 | 6614 | 419 |
| 2025 | 7322 | 564 |
| 2026 | 7462 | 112 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 13 lipca. Od 2021 roku mediana urosła o 54 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7503 zł/m² przy 365 aktach, a w dwunastu poprzednich 7014 zł przy 510 aktach, czyli wzrost o 7,0 procent. Obrót spadł przy tym o 28 procent, z 510 na 365 aktów, i jest to jeden z głębszych spadków w tej serii.
Cenniki deweloperów
Ustawowa jawność cen obejmuje w Ełku 485 lokali z medianą 8400 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7900 do 8800 zł. Dane pobrano 30 lipca 2026.
Cennik stoi 515 zł nad medianą aktów rynku pierwotnego, która wynosi 7885 zł, czyli o 7 procent wyżej. To jedna z najmniejszych różnic w tej serii, gdzie w Ostródzie sięga 4960 zł, a w Olsztynie 2008 zł. Przy 485 pozycjach cennik opisuje przy tym realną ofertę, a nie resztkę.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 69 | 630 000 zł | 488 000 do 850 000 zł | 572 m² |
| Działka | 21 | 100 000 zł | 22 416 do 705 000 zł | 742 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 36 z 69 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Wiersz z działkami stoi na 21 aktach o rozstępie od 22 tysięcy do 705 tysięcy złotych, czyli obejmuje wszystko od udziału w gruncie po działkę inwestycyjną, i nie opisuje typowej działki pod dom.
Co z tego ma kupujący
W Ełku granica miasta jest granicą cenową i to bardzo ostrą, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Sprawdź, czy adres jest w mieście, czy w gminie wiejskiej, bo różnica sięga 3420 zł na metrze, czyli 171 tysięcy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 6921 zł. I porównuj konkretny budynek, bo rynek wtórny rozciąga się tu od 3629 do 9014 zł na metrze.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Olecko leży 32 km stąd i jest tańsze o 1648 zł na metrze, a Gołdap 65 km i o 2614 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Ełku, Olecku i Gołdapi. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
