Gmina Gołdap zajmuje 655 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 4600 zł/m², czyli o 24 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 18 762 osoby, a do Olecka jest stąd 36 km, do Ełku 65 km.
Liczby pochodzą z 250 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Gołdap jest najtańszym miastem powiatowym w tej części województwa i widać to najostrzej nie przy mieszkaniach, tylko przy domach. Mediana ceny domu wynosi tu 332 500 zł, przy 630 000 zł w Ełku i 949 000 zł w gminie Stawiguda.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Gołdapi, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 17 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 1002 zł/m² i typowej cenie 47 483 zł.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 250 aktów. Mediana to 4600 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3386 do 5695 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 200 000 zł.
Typowa cena, 200 000 zł, jest najniższa spośród wszystkich gmin z własnym wpisem w tej serii.
Rynek pierwotny to dwadzieścia transakcji
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 5608 | 20 | 225 562 zł | 34 m² |
| Wtórny | 4476 | 230 | 200 000 zł | 49 m² |
Rynek pierwotny to 8 procent transakcji, a jego mediana stoi na dwudziestu aktach o typowej powierzchni 34 m², czyli o piętnaście metrów mniejszej niż na rynku wtórnym. Różnica w cenie metra, 1132 zł, jest więc w dużej części różnicą metrażu.
Praktycznie cały rynek Gołdapi to istniejący zasób i właściwą liczbą jest 4476 zł/m².
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Kolejowa 6B | 6636 | 5 | 0 |
| Wojska Polskiego 14C | 6277 | 13 | 11 |
| Plac Zwycięstwa 10 | 3583 | 5 | 0 |
Ta tabela obejmuje 23 z 250 aktów, bo rynek Gołdapi jest rozproszony i nie ma tu jednej dominującej inwestycji. Warto z niej zapamiętać jedno: między Kolejową a Placem Zwycięstwa leży 3053 zł na metrze, czyli niemal dwukrotność, przy pięciu aktach po każdej stronie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4956 | 44 | 10 |
| 50 do 65 m² | 4712 | 72 | 3 |
| ponad 65 m² | 4357 | 37 | 2 |
| 35 do 50 m² | 4295 | 97 | 5 |
Tabela nie układa się tu w żadną regułę: najdroższe są kawalerki, zaraz po nich idzie przedział od 50 do 65 m², a najtańszy jest ten najliczniejszy, od 35 do 50 m². Cała rozpiętość wynosi 661 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5303 | 51 | 34 m² |
| 1 | 4948 | 12 | 28 m² |
| 3 | 4030 | 109 | 48 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 172 z 250 aktów, a lokale trzyizbowe, najliczniejsze w mieście, są najtańsze za metr, o 1273 zł mniej niż dwuizbowe.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3846 | 41 |
| 2022 | 4040 | 79 |
| 2023 | 4913 | 78 |
| 2024 | 4424 | 123 |
| 2025 | 4300 | 110 |
| 2026 | 5006 | 74 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 17 lipca. Przebieg jest tu nierówny: rok 2023 wypadł wyżej niż dwa następne, a dopiero 2026 przebił tamten poziom.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje wyraźne przyspieszenie: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4902 zł/m² przy 128 aktach, a w dwunastu poprzednich 4332 zł przy 118 aktach, czyli wzrost o 13,2 procent. To najszybszy wzrost w tym koszyku i jeden z najszybszych w województwie, przy rosnącym obrocie.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Gołdap nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, co przy dwudziestu transakcjach z rynku pierwotnego w dwa lata jest spójne z obrazem gminy, w której buduje się niewiele.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 72 | 332 500 zł | 187 500 do 568 250 zł | 1017 m² |
| Działka | 29 | 15 719 zł | 3240 do 95 950 zł | 243 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Mediana domu, 332 500 zł, jest najniższa w tej serii, ale trzeba ją czytać razem z drugą liczbą: 47 z 72 aktów, czyli 65 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a dolny kwartyl zaczyna się od 187 500 zł. To w większości siedliska i zabudowa zagrodowa w gminie wiejskiej, a nie domy jednorodzinne w mieście.
Wiersz z działkami, mediana niecałych szesnastu tysięcy złotych przy typowej powierzchni 243 m², opisuje udziały w gruncie.
Co z tego ma kupujący
W gminie Gołdap kupuje się istniejący zasób, a ceny rosną najszybciej w regionie, i to są dwa główne wnioski tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Pracuj na liczbie 4476 zł, czyli medianie rynku wtórnego, bo dwadzieścia transakcji z pierwszej ręki to inny towar i inny metraż. Przy domu sprawdź, ile budynków stoi na działce, bo w dwóch trzecich transakcji jest ich więcej niż jeden. I weź pod uwagę tempo, bo 13,2 procent w rok to najszybszy wzrost w tym koszyku.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Olecko leży 36 km stąd i jest droższe o 966 zł na metrze, a Ełk 65 km i o 2614 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Ełku, Olecku i Gołdapi. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
