Gmina Morąg zajmuje 482 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 5714 zł/m², czyli o 5 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 22 584 osoby, a do Ostródy jest stąd 43 km.
Liczby pochodzą z 187 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Morąg jest gminą, w której nowych mieszkań praktycznie się nie sprzedaje. W całym dwuletnim oknie rejestr notuje pięć transakcji z rynku pierwotnego, wobec 146 w Ostródzie i 294 w Iławie. To rynek złożony niemal wyłącznie z istniejącego zasobu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ostródzie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 15 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 12 aktów o medianie 804 zł/m² i typowej cenie 55 000 zł przy 58 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 187 aktów. Mediana to 5714 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4606 do 6620 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 250 000 zł.
Rejestr rzadko podaje tu stronę rynku
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Nieokreślony w źródle | 5766 | 122 | 250 000 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 6282 | 5 | 517 000 zł | 90 m² |
| Wtórny | 5600 | 60 | 239 500 zł | 46 m² |
To zastrzeżenie trzeba mieć przy każdej liczbie z tego wpisu. Przy 122 ze 187 transakcji, czyli 65 procent, rejestr nie wpisuje strony rynku.
Wiersz z rynkiem pierwotnym stoi na pięciu aktach o typowej powierzchni 90 m², więc nie jest to cena nowego mieszkania w Morągu, tylko cena pięciu dużych lokali. Nie wolno na tej podstawie powiedzieć, o ile mieszkanie od dewelopera jest tu droższe.
Jedyną liczbą, na której da się oprzeć decyzję, jest mediana rynku wtórnego, 5600 zł/m², przy 60 aktach.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| ponad 65 m² | 6147 | 32 | 5 |
| 50 do 65 m² | 6098 | 29 | 0 |
| 35 do 50 m² | 5644 | 104 | 0 |
| do 35 m² | 5223 | 22 | 0 |
Morąg odwraca regułę, którą widać w większości miast: im większe mieszkanie, tym droższy metr, a różnica między kawalerką a lokalem powyżej 65 m² wynosi 924 zł, czyli 18 procent.
Nie tłumaczy tego rynek pierwotny, bo poza górnym wierszem nie ma go tu wcale. Najbardziej prawdopodobne wyjaśnienie jest takie samo jak w Braniewie: najmniejsze lokale to najstarszy zasób miasta, ale rejestr nie niesie roku budowy, więc zostawiamy to jako obserwację, a nie ustalenie.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6132 | 48 | 36 m² |
| 3 | 5635 | 86 | 44 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, a pole to jest wypełnione przy 134 ze 187 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3641 | 87 |
| 2022 | 4429 | 61 |
| 2023 | 4533 | 105 |
| 2024 | 5570 | 86 |
| 2025 | 5704 | 103 |
| 2026 | 6019 | 45 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 15 czerwca. Od 2021 roku mediana urosła o 65 procent, czyli najmocniej w tym subregionie, przy 40 procent w Iławie i 45 w Ostródzie.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5940 zł/m² przy 95 aktach, a w dwunastu poprzednich 5584 zł przy 95 aktach, czyli wzrost o 6,4 procent. Liczba transakcji jest identyczna w obu okresach, co ułatwia porównanie.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Morąg nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, co przy pięciu transakcjach z rynku pierwotnego w dwa lata jest spójne z obrazem gminy, w której się nie buduje.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 66 | 375 000 zł | 142 500 do 595 000 zł | 1102 m² |
| Działka | 39 | 65 000 zł | 17 500 do 116 000 zł | 612 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Mediana domu, 375 000 zł, jest najniższa w tym subregionie i o ponad 360 tysięcy niższa niż w Iławie. Trzeba ją jednak czytać razem z drugą liczbą: 39 z 66 aktów, czyli 59 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a rozstęp zaczyna się od 142 500 zł. To w większości siedliska i zabudowa zagrodowa, a nie domy jednorodzinne w mieście.
Rynek działek jest tu za to żywszy niż w Ostródzie: 39 transakcji przy 25, choć mediana 65 000 zł przy typowej powierzchni 612 m² oznacza, że sprzedaje się głównie grunt tani i nieuzbrojony.
Co z tego ma kupujący
W gminie Morąg kupuje się istniejący zasób i tylko o nim mówi ten rejestr, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Pracuj na liczbie 5600 zł, czyli medianie rynku wtórnego, bo pięć transakcji z pierwszej ręki nie tworzy tu osobnego rynku. Nie licz na zniżkę przy dużym mieszkaniu, bo powyżej 65 m² metr jest tu o 924 zł droższy niż w kawalerce. I przy domu sprawdź, ile budynków stoi na działce, bo w niemal sześciu na dziesięć transakcji jest ich więcej niż jeden.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Ostróda leży 43 km stąd i jest droższa o 550 zł na metrze, Iława o 1585 zł, a Lubawa jest tańsza o 65 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Iławie, Ostródzie, Morągu i Lubawie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
