Lubawa zajmuje 513 miejsce wśród 861 polskich gmin (ranking według stanu z 21 września 2026) z medianą 5649 zł/m², czyli o 6 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 10 649 osób, a do Iławy jest stąd 20 km.
Liczby pochodzą z 353 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
To najbardziej nieproporcjonalny obrót w całym województwie. Lubawa, miasto dziesięciotysięczne, zamknęła w dwa lata 353 transakcje lokalowe. Morąg, dwa razy większy, zamknął 187. Bartoszyce, dwa razy większe, 369. Przyczyna jest jedna i widać ją w tabeli adresów.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Iławie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 8 lipca 2024 do 8 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1529 zł/m² i 77 001 zł za 50 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 353 akty. Mediana to 5649 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5200 do 6061 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 275 935 zł.
Rozstęp kwartylowy, 861 zł, jest jednym z najwęższych w całym województwie. Rynek zdominowany przez dwie nowe inwestycje wycenia się wyjątkowo równo.
Dwa adresy dają 37 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Nowa Sadowa 1 | 7274 | 6 | 0 |
| Siostry Schneider 2 | 5399 | 50 | 47 |
| Nowa Sadowa 9 | 5200 | 81 | 73 |
Nowa Sadowa 9 i Siostry Schneider 2 dają 131 aktów, czyli 37 procent rynku miasta, i 120 z 131 tych transakcji to pierwsza sprzedaż. To odpowiedź na pytanie z leadu: obrót Lubawy jest tak wysoki, bo w mieście trwa sprzedaż dwóch dużych inwestycji.
Obie mają przy tym mediany poniżej mediany miasta, 5200 i 5399 zł wobec 5649 zł. Nowe mieszkanie jest w Lubawie tańsze od tego, co już stoi.
Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego o 769 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6319 | 123 | 275 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 5550 | 223 | 276 588 zł | 50 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5399 | 7 | 215 859 zł | 38 m² |
Rynek pierwotny to 63 procent transakcji i jest o 769 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 12 procent. To odwrotność tego, czego spodziewa się większość kupujących, i w tym subregionie zdarza się tylko w Lubawie.
Cena całkowita jest przy tym niemal identyczna: 276 588 zł u dewelopera i 275 000 zł na rynku wtórnym, przy trzech metrach różnicy w powierzchni. To rzadka zbieżność i oznacza, że w Lubawie za te same pieniądze dostaje się nowe mieszkanie nieco większe albo starsze nieco mniejsze.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35 do 50 m² | 5700 | 175 | 98 |
| 50 do 65 m² | 5550 | 159 | 115 |
| do 35 m² | 5406 | 18 | 10 |
Tabela jest bardzo płaska: całe 294 zł między najdroższym a najtańszym przedziałem. Lokale powyżej 65 m² praktycznie w Lubawie nie występują, jest ich w oknie jeden, co samo w sobie mówi, co się tu buduje.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5650 | 169 | 42 m² |
| 3 | 5650 | 150 | 56 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Dwa wiersze powyżej obejmują 319 z 353 aktów i mają identyczną medianę metra.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4000 | 55 |
| 2022 | 4132 | 141 |
| 2023 | 4650 | 167 |
| 2024 | 5200 | 143 |
| 2025 | 5409 | 122 |
| 2026 | 5700 | 153 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 8 września. Od 2021 roku mediana urosła o 43 procent, a wzrost był równomierny.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5700 zł/m² przy 175 aktach, a w dwunastu poprzednich 5398 zł przy 171 aktach, czyli wzrost o 5,6 procent. Sam rynek wtórny poszedł w przeciwną stronę: 6012 zł/m² przy 68 aktach wobec 6566 zł przy 55, czyli spadek o 8,4 procent. Obrót jest stabilny, co przy rynku opartym na dwóch inwestycjach oznacza, że sprzedaż wciąż trwa.
Cenniki deweloperów
Dla Lubawy nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 223 transakcje z rynku pierwotnego, czyli najwięcej po Iławie w tym subregionie. To luka w danych źródłowych i jest ona tu szczególnie dotkliwa, bo dotyczy miasta, w którym niemal dwie trzecie obrotu to nowe mieszkania.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 23 | 530 000 zł | 350 000 do 657 500 zł | 590 m² |
| Działka | 56 | 130 000 zł | 99 745 do 159 592 zł | 1022 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tylko 6 z 23 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli najmniej w tym koszyku, więc mediana 530 000 zł opisuje w większości domy jednorodzinne.
Rynek działek jest tu dość jednorodny: rozstęp kwartylowy sięga od 99 745 do 159 592 zł, a mediana przy typowej powierzchni 1022 m² daje około 127 zł za metr gruntu.
Co z tego ma kupujący
W Lubawie nowe mieszkanie jest tańsze od tego, co już stoi, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie zakładaj, że nowe znaczy drożej, bo rynek pierwotny jest tu o 769 zł na metrze tańszy od wtórnego. Porównuj ceny całkowite, bo obie strony rynku wychodzą na około 275 tysięcy złotych przy trzech metrach różnicy. I ustal, czy oferta jest przy Nowej Sadowej albo Siostry Schneider, bo tam jest 37 procent tutejszego rynku i to te dwa adresy ustawiają medianę miasta.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Iława leży 20 km stąd i jest droższa o 1650 zł na metrze, Ostróda o 615 zł, a Morąg o 65 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Iławie, Ostródzie, Morągu i Lubawie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
