Cztery miasta zachodniej części województwa dzieli 1650 zł na metrze, od 7299 zł w Iławie do 5649 zł w Lubawie. To ponad 82 tysiące złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 1947 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza para w tej tabeli to dwa największe miasta. Iława ma 31 798 mieszkańców, Ostróda 30 755, dzieli je 35 kilometrów drogi, a metr różni się o 1035 zł, czyli o 17 procent. W rankingu krajowym stoją na 226 i 381 miejscu (ranking według stanu z 21 września 2026).
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Iławie, Ostródzie i Nowym Mieście Lubawskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce podajemy w tabeli i różnią się o prawie trzy miesiące, od 15 czerwca do 8 września 2026, co przy porównaniu trzeba mieć na uwadze.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech miastach filtr usunął łącznie 24 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Iława | 31 798 | 226 | 7299 | 7592 | 7286 | 805 | 2026-09-04 |
| Ostróda | 30 755 | 381 | 6264 | 7040 | 6098 | 602 | 2026-06-25 |
| Morąg | 22 584 | 482 | 5714 | 6282 | 5600 | 187 | 2026-06-15 |
| Lubawa | 10 649 | 513 | 5649 | 5550 | 6319 | 353 | 2026-09-08 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 861 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Tylko Iława i Ostróda leżą powyżej niej.
Ludność nie porządkuje tej tabeli. Ostróda jest o tysiąc osób mniejsza od Iławy i o 1035 zł tańsza, a Morąg, dwa razy większy od Lubawy, jest od niej droższy o 65 zł, czyli praktycznie tyle samo.
Iława przeciw Ostródzie
To jest pytanie, na które warto odpowiedzieć osobno, bo dotyczy dwóch niemal identycznych miast.
| Cecha | Iława | Ostróda |
|---|---|---|
| Mediana, zł/m² | 7299 | 6264 |
| Rynek wtórny, zł/m² | 7286 | 6098 |
| Udział rynku pierwotnego | 37 procent | 24 procent |
| Wzrost w ostatnich 12 miesiącach | +9,8 procent | +4,9 procent |
| Typowa cena mieszkania | 355 000 zł | 300 000 zł |
Przewaga Iławy nie bierze się ze struktury rynku, tylko jest realna po obu stronach. Na rynku wtórnym, czyli tam gdzie porównuje się ten sam towar, różnica sięga 1188 zł na metrze, czyli więcej niż w medianie ogólnej.
Iława rośnie przy tym dwa razy szybciej, więc dystans się powiększa. Jedyną rzeczą, która obie te liczby tłumaczy, jest jezioro Jeziorak, ale rejestr nie niesie odległości od wody, więc zostawiamy to jako kontekst, a nie ustalenie z danych.
Gdzie nowe jest tańsze od starego
| Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Ostróda | 7040 | 6098 | pierwotny o 942 zł drożej | 24 procent |
| Morąg | 6282 | 5600 | pierwotny o 682 zł drożej | 3 procent |
| Iława | 7592 | 7286 | pierwotny o 306 zł drożej | 37 procent |
| Lubawa | 5550 | 6319 | wtórny o 769 zł drożej | 63 procent |
Cztery miasta obok siebie i cztery różne układy. W Iławie strona rynku ma niewielkie znaczenie: 306 zł różnicy, czyli 4 procent, przy podobnym metrażu. W Lubawie nowe mieszkanie jest wyraźnie tańsze od istniejącego zasobu, a w Ostródzie wyraźnie droższe.
Wiersz Morąga trzeba pominąć w każdym wniosku: jego mediana rynku pierwotnego stoi na pięciu aktach o typowej powierzchni 90 m², a 65 procent tamtejszych transakcji nie ma w rejestrze wpisanej strony rynku.
Najmniejsze miasto ma największy obrót na mieszkańca
| Miasto | Ludność | Akty | Akty na tysiąc mieszkańców |
|---|---|---|---|
| Lubawa | 10 649 | 353 | 33,1 |
| Iława | 31 798 | 805 | 25,3 |
| Ostróda | 30 755 | 602 | 19,6 |
| Morąg | 22 584 | 187 | 8,3 |
Lubawa zamknęła w dwa lata 33 transakcje na tysiąc mieszkańców, czyli cztery razy więcej niż Morąg. Przyczyna jest jedna: dwie inwestycje przy Nowej Sadowej i Siostry Schneider dają 131 z 353 tamtejszych aktów, w 92 procentach z pierwszej ręki.
Morąg jest dokładnym przeciwieństwem: pięć transakcji z rynku pierwotnego w całym oknie. To nie są dwa różne poziomy cen, tylko dwa różne etapy: miasto, w którym trwa budowa, i miasto, w którym jej nie ma.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Iława | 7671 | 6985 | +9,8 procent |
| Morąg | 5940 | 5584 | +6,4 procent |
| Lubawa | 5700 | 5398 | +5,6 procent |
| Ostróda | 6429 | 6126 | +4,9 procent |
Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru. Na całym rynku wszystkie cztery rosną, w przedziale od 4,9 do 9,8 procent. Na samym rynku wtórnym Lubawa jest jednak o 8,4 procent tańsza niż rok wcześniej, przy 68 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana cennika, zł/m² | Mediana aktów rynku pierwotnego | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Ostróda | 79 | 12 000 | 7040 | 4960 zł |
| Iława | 197 | 8300 | 7592 | 708 zł |
| Morąg | brak | brak | 6282 | brak |
| Lubawa | brak | brak | 5550 | brak |
Cenniki pochodzą z 23 września 2026 (Iława) i 29 września 2026 (Ostróda). Różnica w Ostródzie, 4960 zł, jest największa w całym województwie, ale wymaga wyjaśnienia, które stoi w tamtejszym wpisie: akty z tego okna obejmują inwestycje przy Alei Lipowej i Jaracza sprzedawane po 4200 do 5100 zł, których w cenniku już nie ma. Cennik pokazuje ofertę dzisiejszą, a akty średnią z dwóch lat.
Dla Lubawy, gdzie 223 transakcje to rynek pierwotny, w ustawowej bazie nie ma nic, i to jest najbardziej dotkliwa luka w tym koszyku.
Dwie gminy bez własnego wpisu
- Gmina wiejska Ostróda: 309 aktów, mediana 6130 zł/m², 408 miejsce w kraju, czyli praktycznie tyle samo co miasto Ostróda przy typowym mieszkaniu o siedem metrów większym. To rzadka sytuacja: obwarzanek wyceniony na równi z miastem.
- Nowe Miasto Lubawskie: 135 aktów, mediana 5650 zł/m², 493 miejsce, czyli praktycznie tyle samo co Lubawa oddalona o kilkanaście kilometrów.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Iławie, drugie miasto województwa i rynek z niewielką różnicą między nowym a starym
- Ceny mieszkań w Ostródzie, gdzie cennik stoi 4960 zł nad aktami
- Ceny mieszkań w gminie Morąg, gdzie rynku pierwotnego praktycznie nie ma
- Ceny mieszkań w Lubawie, gdzie nowe mieszkanie jest tańsze od starego
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
