Trzy miasta na północ i wschód od Lublina dzieli 2197 zł na metrze, od 7397 zł w Lubartowie do 5200 zł w Parczewie.
Liczby pochodzą z 509 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najważniejsza rzecz w tym zestawieniu nie widać w medianach. We wszystkich trzech miastach mieszkania z istniejącego zasobu podrożały w rok o 5,7 do 9,6 procent, a mediany całych rynków pokazują od 0,0 do 9,6 procent. W dwóch z trzech miast mediana miasta zaniża realny wzrost cen, i to o kilka punktów procentowych.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Lubartowie, Łęcznej i Parczewie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce rozjeżdżają się tu o cztery miesiące, od 4 marca 2026 w Lubartowie do 9 lipca 2026 w Łęcznej.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych miastach filtr usunął łącznie 4 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lubartów | 19 371 | 208 | 7397 | 7600 | 6918 | 210 | 2026-03-04 |
| Łęczna | 22 073 | 433 | 6012 | 6742 | 5928 | 197 | 2026-07-09 |
| Parczew | 13 473 | 578 | 5200 | 5700 | 5700 | 102 | 2026-03-13 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m².
Kolejność cen nie ma tu nic wspólnego z wielkością miast. Największa z trójki, Łęczna, jest w rankingu krajowym o 225 miejsc niżej od Lubartowa, który ma o 2700 mieszkańców mniej.
Lubartów leży 225 miejsc powyżej Łęcznej i 370 powyżej Parczewa, a od Lublina dzieli go 33 km.
Nowsze bloki nie znaczą droższe
Różnica między Lubartowem a Łęczną, 1385 zł na metrze, jest najciekawszą liczbą tego zestawienia, bo idzie wbrew intuicji.
Łęczna rozbudowała się w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych jako zaplecze mieszkaniowe kopalni Bogdanka, więc jej zasób jest w większości młodszy od lubartowskiego. To jest kontekst spoza rejestru, ale zgadza się z tym, co widać w danych: typowe kupowane mieszkanie ma w Łęcznej 60 m², a w Lubartowie 48 m².
I właśnie w tym tkwi wyjaśnienie. Duże mieszkania kosztują za metr mniej we wszystkich trzech miastach: w Łęcznej lokale powyżej 65 m², czyli prawie jedna trzecia rynku, mają medianę 5602 zł, o 410 zł poniżej mediany miasta. Miasto zbudowane z dużych mieszkań ma z tego samego powodu niższą medianę metra.
Z tych dwóch faktów nie wynika, że mieszka się w Łęcznej gorzej. Wynika, że przy porównywaniu miast metr kwadratowy nie jest neutralną jednostką: zależy od tego, co w danym mieście stoi.
Cały rynek pierwotny to jeden albo dwa adresy
| Miasto | Adresy tworzące rynek pierwotny | Akty pierwszej sprzedaży pod nimi | Wszystkie akty pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Lubartów | Ks. Popiełuszki 43 i Piaskowa 17 | 89 | 90 |
| Łęczna | Cichy Zakątek 13 | 31 | 32 |
| Parczew | Włodawska 36A | 18 | 39 |
To jest wspólna cecha całej trójki i warto ją znać przed rozmową o cenie.
Mediana rynku pierwotnego nie jest w żadnym z tych miast ceną nowego mieszkania w mieście, tylko ceną w konkretnym budynku. W Lubartowie to dwa budynki, w Łęcznej i Parczewie po jednym. Kolejna inwestycja może wejść na rynek z zupełnie inną stawką i mediana skoczy, choć żadne istniejące mieszkanie nie zmieni ceny.
Udziały pierwszej sprzedaży w obrocie wynoszą przy tym 43 procent w Lubartowie, 38 procent w Parczewie i 16 procent w Łęcznej.
Kierunek cen
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Parczew | 5700 zł/m² | +9,6 procent | 5700 zł/m² | +9,6 procent |
| Łęczna | 6012 zł/m² | 0,0 procent | 6010 zł/m² | +5,7 procent |
| Lubartów | 7399 zł/m² | +1,4 procent | 7143 zł/m² | +6,6 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a druga para kolumn liczy wyłącznie mieszkania z istniejącego zasobu.
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia. W Łęcznej i Lubartowie mediana całego rynku pokazuje 0,0 i 1,4 procent, a sam istniejący zasób 5,7 i 6,6 procent. Różnica bierze się z tego, że w drugim z okien sprzedano w obu miastach mniej lokali z jedynej albo z dwóch nowych inwestycji, a to one ciągnęły medianę w górę wcześniej.
Dla kupującego liczy się druga para kolumn, bo to ona opisuje mieszkanie, które faktycznie ogląda.
W Parczewie obie liczby są identyczne, ale z innego powodu: tam ponad połowa aktów opiewa na dokładnie 5200 albo 5700 zł za metr, więc obie miary mierzą w istocie zmianę jednego cennika.
Domy
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Lubartów | 49 | 510 000 zł | 41 procent | 488 m² |
| Łęczna | 33 | 440 000 zł | 61 procent | 2096 m² |
| Parczew | 35 | 260 000 zł | 63 procent | 912 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest ta sama co przy mieszkaniach, ale rozpiętość dwa razy większa: dom w Lubartowie kosztuje 1,96 razy tyle co w Parczewie, przy różnicy median mieszkań o 42 procent.
Dwie ostatnie kolumny tłumaczą tę różnicę. W Lubartowie za medianę kupuje się dom na 488 m² gruntu w zabudowie miejskiej, w Łęcznej i Parczewie w większości siedlisko, bo tam ponad trzy piąte aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w żadnym z tych trzech miast ani jednego lokalu, mimo że w sumie odpowiadały one w ostatnich dwóch latach za 161 aktów pierwszej sprzedaży.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Lubartów: 369 850 zł, a z istniejącego zasobu 345 900 zł
- Łęczna: 300 600 zł, a z istniejącego zasobu 296 400 zł
- Parczew: 260 000 zł
Różnica między Lubartowem a Parczewem, 109 850 zł, to 42 procent ceny mieszkania w tym drugim mieście, a dzieli je 37 km drogi.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
