Trzy miasta na północ i wschód od Poznania dzieli 962 zł na metrze, od 6400 zł w Wągrowcu do 5438 zł w Rogoźnie. To 48 100 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 1670 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 773 w samym Gnieźnie.
Kolejność nie idzie tu za wielkością miast. Wągrowiec, liczący 25 223 mieszkańców, jest droższy od Gniezna, które ma ich 62 018, choć różnica wynosi tylko 36 zł i rejestr wągrowiecki kończy się pięć miesięcy wcześniej. Rogoźno, najmniejsze i najbliższe Poznaniowi, jest najtańsze.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Gnieźnie, Wągrowcu i Obornikach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce rozciągają się na pięć i pół miesiąca, od 19 marca 2026 w Skokach do 1 września w Gnieźnie, przy czym rejestr wągrowiecki kończy się 31 marca, a rogoziński 12 czerwca.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 5 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych miastach filtr usunął łącznie 36 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Poznania | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wągrowiec | 25 223 | 360 | 6400 | 6972 | 6203 | 254 | 68 km | 2026-03-31 |
| Gniezno | 62 018 | 368 | 6364 | 7552 | 5748 | 773 | 65 km | 2026-09-01 |
| Rogoźno | 17 936 | 545 | 5438 | 6150 | 5032 | 211 | 51 km | 2026-06-12 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 888 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 6 listopada 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m². Dla porównania: Poznań ma 11 211 zł/m² i 34 miejsce w kraju.
Ta tabela ma dwie cechy warte zauważenia.
Po pierwsze, na rynku pierwotnym kolejność jest inna niż na ogólnej. Gniezno ma najdroższy rynek pierwotny w koszyku, 7552 zł, a jego rynek wtórny, 5748 zł, jest wyraźnie tańszy od wągrowieckiego. Wągrowiec ma odwrotnie: rynek pierwotny o 580 zł tańszy i rynek wtórny o 455 zł droższy.
Po drugie, odległość od Poznania nie porządkuje tych cen ani trochę. Najbliższe miasto, Rogoźno, jest najtańsze, a różnice odległości między całą trójką mieszczą się w siedemnastu kilometrach.
Trzy miasta rosną, od 12 do 21 procent
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | Rynek wtórny, zmiana |
|---|---|---|---|---|---|
| Gniezno | 6978 | 5788 | +20,6 procent | 376 | +10,8 procent |
| Wągrowiec | 7060 | 6014 | +17,4 procent | 153 | +14,3 procent |
| Rogoźno | 5695 | 5102 | +11,6 procent | 106 | +8,9 procent |
Każde miasto liczy swoje dwanaście miesięcy do końca własnego rejestru, a te różnią się o pięć miesięcy.
Wszystkie trzy miasta rosną, od 12 do 21 procent, i we wszystkich trzech liczba transakcji w obu porównywanych okresach jest zbliżona. W Gnieźnie 376 wobec 349, w Wągrowcu 153 wobec 154, w Rogoźnie 106 wobec 111. Żadnego z tych wzrostów nie da się wytłumaczyć zmianą wielkości próby.
Część z nich wynika jednak ze zmiany składu. W Gnieźnie rynek pierwotny to 144 z 376 aktów ostatnich dwunastu miesięcy, a w poprzednich 52 z 349, w Wągrowcu odpowiednio 72 i 51. Na samym rynku wtórnym Gniezno rośnie o 10,8 procent, Wągrowiec o 14,3, a Rogoźno o 8,9. To wolniej niż mediana całego rynku, ale nadal wyraźny wzrost we wszystkich trzech miastach, i to ta kolumna opisuje cenę mieszkania z istniejącego zasobu.
Porównania roczne dają liczby spokojniejsze, bo obejmują wcześniejsze lata: od 2021 do 2025 roku mediana urosła w Gnieźnie o 42 procent, a w Rogoźnie o 37. Wągrowiecki rejestr zaczyna się dopiero w 2023 roku, więc tak długiego porównania nie da się dla niego zrobić.
Rynek pierwotny jest droższy prawie wszędzie, ale bardzo różnie
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Różnica |
|---|---|---|---|---|---|
| Trzemeszno | 6618 | 38 | 3564 | 41 | +86 procent |
| Gniezno | 7552 | 206 | 5748 | 567 | +31 procent |
| Rogoźno | 6150 | 86 | 5032 | 125 | +22 procent |
| Skoki | 4888 | 66 | 4134 | 50 | +18 procent |
| Gniezno (gmina wiejska) | 5956 | 68 | 5230 | 29 | +14 procent |
| Wągrowiec | 6972 | 95 | 6203 | 159 | +12 procent |
| Czerniejewo | 3858 | 12 | 3716 | 37 | +4 procent |
| Witkowo | 4431 | 8 | 4825 | 83 | −8 procent |
We wszystkich ośmiu gminach poza Witkowem mieszkanie od dewelopera jest droższe za metr, a skala różnicy sięga od 4 do 86 procent. Trzemeszno na górze oraz Czerniejewo i Witkowo na dole stoją na kilkudziesięciu aktach, a po stronie pierwotnej na kilkunastu lub kilku, więc są wskazówką, a nie pomiarem.
Najważniejsze jest jednak zestawienie dwóch wierszy z dużą próbą. Gniezno ma 206 transakcji pierwszej sprzedaży o medianie 7552 zł i 567 odsprzedaży o medianie 5748 zł; Wągrowiec 95 i 159, przy 6972 i 6203 zł. To jest ta sama okolica, a odległość między dwiema stronami rynku jest w jednym mieście ponad dwa razy większa niż w drugim.
Dla kupującego wniosek jest praktyczny: w Gnieźnie mediana miasta jest o 616 zł wyższa od tego, co realnie płaci się za mieszkanie z istniejącego zasobu, a w Wągrowcu tylko o 197 zł.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Gniezno | 71 | 8100 | 7552 | +7 procent |
| Wągrowiec | 2 | 7650 | 6972 | +10 procent |
| Rogoźno | 0 | brak danych | 6150 | brak |
Pięć gmin wiejskich koszyka nie ma w tej bazie ani jednego lokalu, podobnie jak Rogoźno.
Gnieźnieńska różnica, 7 procent, jest jedną z mniejszych w województwie, ale wygląda inaczej, jeśli zestawić cennik z drugą stroną rynku. Wobec mediany rynku wtórnego, 5748 zł, cennik stoi 41 procent wyżej. To jest realny dystans, jaki widzi kupujący wybierający między nowym mieszkaniem a istniejącym zasobem.
Wągrowiecki wiersz stoi na dwóch lokalach i podajemy go tylko po to, żeby powiedzieć, że tej strony danych tam praktycznie nie ma.
Domy i działki
| Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka pod domem | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|---|
| Gniezno (gmina wiejska) | 96 | 600 000 zł | 894 m² | 254 | 118 730 zł |
| Gniezno | 107 | 578 000 zł | 737 m² | 98 | 166 664 zł |
| Wągrowiec | 65 | 550 000 zł | 596 m² | 34 | 165 000 zł |
| Czerniejewo | 32 | 459 750 zł | 441 m² | 51 | 119 261 zł |
| Skoki | 60 | 425 000 zł | 796 m² | 38 | 109 998 zł |
| Rogoźno | 57 | 400 000 zł | 1139 m² | 158 | 99 000 zł |
| Witkowo | 40 | 390 000 zł | 936 m² | 22 | 102 000 zł |
| Trzemeszno | 43 | 360 000 zł | 737 m² | 84 | 92 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Najdroższe domy w koszyku sprzedają się nie w mieście, tylko w gminie wiejskiej Gniezno, 600 000 zł przy działce 894 m², i jest ich tam 96, czyli niewiele mniej niż w samym Gnieźnie.
Najmocniejsza liczba tej tabeli dotyczy jednak Rogoźna. Typowy dom kosztuje tam 400 000 zł przy działce 1139 m², a typowe mieszkanie 297 180 zł, czyli różnica wynosi około 103 000 zł. Dla porównania w Gnieźnie ta sama różnica to 263 000 zł. Trzeba jednak pamiętać, że 37 z 57 rogozińskich aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Rynek działek jest w tych gminach żywy, ale tani. Liczba transakcji sięga od 22 w dwa lata w Witkowie do 254 w gminie wiejskiej Gniezno, a mediany mieszczą się między 92 000 zł w Trzemesznie a 166 664 zł w samym Gnieźnie. Najwięcej gruntu sprzedaje się w gminach wiejskich wokół Gniezna i w Rogoźnie, gdzie 158 aktów na działkę to niemal trzy razy więcej niż aktów na dom.
Pięć gmin bez własnego wpisu
- Gniezno, gmina wiejska, 15 211 mieszkańców: 97 aktów lokalowych, mediana 5791 zł/m², 479 miejsce w kraju. Typowe sprzedane mieszkanie ma tu 87 m² i kosztuje 525 000 zł, a po stronie rynku pierwotnego 91 m², czyli sprzedaje się tu lokale wielkości domu. To także najszybciej rosnąca gmina koszyka: przybyło w niej 13,0 procent mieszkańców od 2020 roku, podczas gdy wszystkie trzy miasta straciły ludność.
- Skoki, 10 311 mieszkańców: 116 aktów, mediana 4773 zł/m², 652 miejsce. Mediana całego rynku praktycznie stoi, 4877 wobec 4720 zł rok wcześniej, ale sam rynek wtórny urósł z 3598 do 4233 zł, choć na próbie 29 i 26 aktów. Rejestr kończy się 19 marca 2026, najwcześniej w koszyku.
- Witkowo, 12 854 mieszkańców: 91 aktów, mediana 4774 zł/m², 650 miejsce. Jedyna gmina koszyka, w której rynek wtórny jest droższy od pierwotnego, choć po stronie pierwotnej stoi tylko osiem transakcji.
- Trzemeszno, 13 541 mieszkańców: 79 aktów, mediana 5642 zł/m², 510 miejsce. Ma najbardziej rozjechany rynek w koszyku: 6618 zł na rynku pierwotnym i 3564 zł na wtórnym, czyli różnica 86 procent przy 38 i 41 aktach.
- Czerniejewo, 7249 mieszkańców: 49 aktów, mediana 3716 zł/m², 753 miejsce, najtaniej w koszyku i jedna z najniższych median w całej Wielkopolsce. Ceny stoją: 3662 wobec 3795 zł rok wcześniej, a na samym rynku wtórnym 3778 wobec 3722 zł.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Gnieźnie, gdzie metr podrożał w rok o 21 procent
- Ceny mieszkań w Wągrowcu, droższym od dwa i pół raza większego Gniezna
- Ceny mieszkań w Rogoźnie, gdzie dom kosztuje tylko o około 100 000 zł więcej niż mieszkanie
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
