Gniezno zajmuje 368 miejsce wśród 888 polskich gmin (ranking według stanu z 6 listopada 2026) z medianą 6364 zł/m², czyli zaledwie 364 zł powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 62 018 osób, co czyni je szóstym co do wielkości miastem Wielkopolski, a do Poznania jest stąd 65 km.
Liczby pochodzą z 773 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Zestawienie wielkości miasta z miejscem w rankingu jest tu wymowne: Gniezno jest większe od Leszna, a tańsze od niego o 1151 zł na metrze, i niemal tak samo duże jak Ostrów Wielkopolski, z którym ma dokładnie tę samą medianę.
Rynek się jednak wyraźnie ruszył. W ostatnich dwunastu miesiącach rejestru mediana metra wyniosła 6978 zł, a w dwunastu poprzednich 5788 zł, czyli urosła o 20,6 procent przy zbliżonej liczbie transakcji, 376 i 349.
Część tego wzrostu wynika jednak ze składu transakcji: w ostatnich dwunastu miesiącach rynek pierwotny to 144 z 376 aktów, a w poprzednich 52 z 349. Sam rynek wtórny urósł o 10,8 procent, z 5627 do 6236 zł/m², przy 297 i 232 transakcjach. To nadal wyraźny wzrost, ale to właśnie ta liczba opisuje cenę mieszkania z istniejącego zasobu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Gnieźnie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 1 września 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 5 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 19 aktów o medianie 1258 zł/m² i typowej cenie 83 333 zł przy 61 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 773 akty. Mediana to 6364 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4914 do 7777 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 315 000 zł.
Rozstęp kwartylowy, 2863 zł, jest tu bardzo szeroki jak na tę wysokość cen: połowa transakcji mieści się w przedziale odpowiadającym 45 procentom mediany.
Rynek pierwotny jest droższy o 1804 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7552 | 206 | 379 244 zł | 48 m² |
| Wtórny | 5748 | 567 | 285 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to zaledwie 27 procent transakcji i jest o 31 procent droższy od wtórnego. Typowe mieszkanie ma po obu stronach dokładnie tyle samo, 48 m², więc metraż tej różnicy nie tłumaczy: to jest różnica ceny za ten sam metraż.
Dla trzech czwartych kupujących w Gnieźnie właściwą liczbą jest więc 5748 zł, o 616 zł niższą od mediany miasta, czyli 30 800 zł mniej na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
To także wyjaśnia, dlaczego szóste co do wielkości miasto województwa wypada w rankingu tak nisko. Gniezno ma mały i drogi rynek pierwotny oraz duży i tani rynek wtórny, a mediana ogólna jest wypadkową obu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5732 | 91 | 10 |
| 35 do 50 m² | 6757 | 340 | 105 |
| 50 do 65 m² | 6335 | 223 | 44 |
| ponad 65 m² | 5643 | 119 | 47 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa, i to bardzo wyraźnie. Najmniejsze lokale, 5732 zł za metr, są prawie tak samo tanie jak te największe, 5643 zł, a najdroższy przedział leży w środku, od 35 do 50 m², o 1025 zł wyżej od kawalerek.
Powodem jest skład. W przedziale do 35 m² rynek pierwotny to 10 transakcji na 91, a w przedziale od 35 do 50 m² 105 na 340. Deweloperzy w Gnieźnie nie budują kawalerek, więc ten przedział opisuje wyłącznie istniejący zasób, i to jego najtańszą część.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7419 | 25 | 31 m² |
| 2 | 7675 | 246 | 41 m² |
| 3 | 6250 | 290 | 49 m² |
| 4 | 5643 | 131 | 60 m² |
| 5 | 5513 | 41 | 73 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Ta tabela pokazuje to samo jeszcze ostrzej. Mieszkanie dwuizbowe kosztuje 7675 zł za metr, a trzyizbowe 6250 zł, czyli o 1425 zł mniej, mimo że jest tylko o osiem metrów większe.
Poza tym jednym wierszem zależność jest już zwyczajna: od trzech do pięciu izb cena metra spada o 737 zł. Cały gnieźnieński rynek pierwotny mieści się praktycznie w wierszu z dwiema izbami, i to on wyrywa go w górę.
Adresy, na których podpisano najwięcej aktów
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Marii Pawlikowskiej-Jasnorzewskiej 6 | 8348 | 44 | 42 |
| Witolda Gombrowicza 27 | 7747 | 25 | 23 |
| Łąkowa 16 | 8373 | 23 | 23 |
| ks. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 20 | 7301 | 21 | 21 |
| Marii Pawlikowskiej-Jasnorzewskiej 6A | 8854 | 16 | 16 |
| ks. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 22 | 6636 | 11 | 11 |
| Elizy Orzeszkowej 29E | 9492 | 10 | 0 |
| Leopolda Okulickiego 6 | 7362 | 9 | 0 |
| Elizy Orzeszkowej 20E | 9986 | 8 | 0 |
| Elizy Orzeszkowej 29B | 9153 | 7 | 0 |
| Elizy Orzeszkowej 29C | 8583 | 7 | 0 |
Jedenaście adresów to 181 aktów, czyli 23 procent rynku miasta.
Tabela dzieli się na dwie grupy. Sześć górnych adresów to nowa oferta, 140 aktów, z czego 136 to pierwsza sprzedaż, od 6636 do 8854 zł. Pięć dolnych to odsprzedaże, w tym cztery klatki przy Orzeszkowej z medianami od 8583 do 9986 zł.
Orzeszkowa jest tu najciekawsza. Cztery adresy przy tej samej ulicy dzieli 1403 zł na metrze, a piąty, Orzeszkowej 29A z medianą 6982 zł przy sześciu aktach, rozciąga tę różnicę do 3004 zł. Wszystkie ich transakcje to rynek wtórny. Numer budynku znaczy w Gnieźnie więcej niż nazwa ulicy i więcej niż strona rynku.
Osobno stoją dwa adresy spoza tabeli, które pokazują, jak nisko sięga tutejszy rynek: Dąbrówki 14 z medianą 2612 zł przy sześciu aktach i Łaskiego 14 z 3212 zł przy siedmiu. Obie próby są cienkie, ale to jest realna dolna półka gnieźnieńskiego rynku.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4574 | 671 |
| 2022 | 4834 | 394 |
| 2023 | 5437 | 428 |
| 2024 | 5731 | 381 |
| 2025 | 6502 | 399 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 1 września i notuje z niego 196 aktów przy medianie 6547 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 42 procent, czyli o 1928 zł na metrze, przy liczbie transakcji spadającej z 671 na 399.
Porównanie dwunastomiesięczne, opisane na początku wpisu, daje wyraźnie wyższą liczbę niż porównanie roczne, i to nie jest sprzeczność: okno dwunastu miesięcy kończy się we wrześniu 2026 i obejmuje jesień 2025 roku, w której sprzedawały się nowe inwestycje. We wrześniu i październiku 2025 rejestr notuje 123 akty, z czego 76 to pierwsza sprzedaż.
Cenniki deweloperów stoją 7 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 71 |
| Mediana ceny ofertowej | 8100 zł/m² |
| Kwartyle | 7850 do 8410 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7552 zł/m² |
Ustawowa baza cen ofertowych obejmuje w Gnieźnie 71 lokali w sprzedaży, z czego 51 w jednej inwestycji przy Świętego Wawrzyńca 19 z medianą 8000 zł i 13 przy Łąkowej 16 z medianą 8604 zł. Mediana ofertowa jest o 548 zł, czyli 7 procent, wyższa od mediany z aktów, i jest to jedna z mniejszych różnic w województwie.
Warto ją jednak zestawić z drugą stroną rynku. Cennik jest o 2352 zł, czyli 41 procent, wyższy od mediany rynku wtórnego. To jest przepaść, jaką widzi kupujący wybierający między nowym mieszkaniem a istniejącym zasobem w tym mieście.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 107 | 578 000 zł | 432 500 do 776 000 zł | 737 m² |
| Działka | 98 | 166 664 zł | 136 941 do 245 750 zł | 963 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 48 ze 107 aktów na dom, czyli niemal połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Typowy dom kosztuje tu 578 000 zł, czyli o 263 000 zł więcej niż typowe mieszkanie, a typowa działka pod nim ma 737 m². Działka bez zabudowy kosztuje 166 664 zł przy 963 m², a rozstęp kwartylowy od 136 941 do 245 750 zł jest tu wąski jak na rynek gruntów: w Gnieźnie sprzedają się głównie zwykłe parcele budowlane, a nie udziały w drogach ani duże grunty.
Co z tego ma kupujący
Gniezno jest szóstym co do wielkości miastem województwa z ceną metra ledwie powyżej mediany typowej polskiej gminy, ale rynek wyraźnie w nim przyspieszył, także po odjęciu rynku pierwotnego. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu, czyli w trzech na cztery przypadki, pracuj na 5748 zł, a nie na medianie miasta. Nie zakładaj, że kawalerka będzie droższa za metr, bo w Gnieźnie jest odwrotnie i różnica wobec lokali od 35 do 50 m² wynosi 1025 zł. I sprawdź numer budynku, bo przy samej Orzeszkowej cztery adresy dzieli 1403 zł na metrze.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Wągrowiec leży 44 km stąd i jest droższy o 36 zł na metrze, a Rogoźno 60 km i jest tańsze o 926 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Gnieźnie, Wągrowcu i Rogoźnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
