Między Elblągiem a najtańszym miastem tego zestawienia leży 1814 zł na metrze, czyli 91 tysięcy złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Elbląg ma medianę 7130 zł/m², Braniewo 5316 zł, a Pasłęk 5330 zł.
Liczby pochodzą z 2966 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Uderza to, że dwa mniejsze miasta mają praktycznie tę samą cenę, 5316 i 5330 zł, czyli 14 zł różnicy, mimo że Pasłęk leży 25 km od Elbląga, a Braniewo 47 km. Odległość od dużego miasta niczego tu nie różnicuje: liczy się to, że oba są poza jego strefą dojazdu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Elbląg, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Elblągu i Braniewie. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce podajemy w tabeli i różnią się o sześć tygodni, od 14 maja do 24 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech miastach filtr usunął łącznie 225 aktów i osobna sekcja poniżej jest o tym, dlaczego to dużo.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Elbląg | 111 089 | 242 | 7130 | 7908 | 6816 | 2543 | 2026-06-24 |
| Pasłęk | 17 892 | 554 | 5330 | 5400 | 5313 | 173 | 2026-05-29 |
| Braniewo | 15 625 | 557 | 5316 | 5870 | 5236 | 250 | 2026-05-14 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 861 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Elbląg leży 18 procent powyżej niej, oba mniejsze miasta 12 procent poniżej.
Trzysta dwanaście miejsc w rankingu krajowym dzieli Elbląg od Pasłęka, przy dwudziestu pięciu kilometrach drogi.
Wykupy komunalne to najwyższy udział w województwie
| Miasto | Akty usunięte przez filtr | Udział w transakcjach | Mediana usuniętych, zł/m² | Typowa cena usuniętych |
|---|---|---|---|---|
| Pasłęk | 25 | 13 procent | 909 | 44 758 zł |
| Braniewo | 26 | 9 procent | 784 | 35 655 zł |
| Elbląg | 174 | 6 procent | 1386 | 57 760 zł |
To jest cecha, która wyróżnia ten koszyk na tle całego województwa. W Pasłęku co ósma transakcja lokalowa w rejestrze to sprzedaż poniżej trzydziestu procent mediany, a więc niemal na pewno wykup mieszkania komunalnego przez najemcę.
Te akty nie są błędem w danych i nie są też zwykłymi transakcjami: za 44 758 zł nikt nie kupuje mieszkania na rynku. Odejmujemy je, bo inaczej zaniżałyby medianę każdego z tych miast o kilkaset złotych na metrze, ale sam ich udział mówi coś o tych rynkach: komunalny zasób jest tu wciąż wyprzedawany, a w Olsztynie czy Iławie ten proces jest już w większości za nami.
Rynek pierwotny prawie nie istnieje poza Elblągiem
| Miasto | Akty rynku pierwotnego | Udział | Typowy metraż rynku pierwotnego | Typowy metraż rynku wtórnego |
|---|---|---|---|---|
| Elbląg | 593 | 23 procent | 55 m² | 48 m² |
| Pasłęk | 35 | 20 procent | 61 m² | 48 m² |
| Braniewo | 24 | 10 procent | 73 m² | 48 m² |
W Pasłęku cały rynek pierwotny to cztery budynki przy jednej ulicy, w Braniewie 24 akty. Obie te liczby są zbyt małe, żeby mówić o cenie nowego mieszkania w tych miastach, i dlatego różnice w pierwszej tabeli, 87 zł w Pasłęku i 634 zł w Braniewie, nie opisują premii za rynek pierwotny, tylko metraż.
Widać to w dwóch ostatnich kolumnach. Deweloper sprzedaje w Braniewie lokale o 25 metrów większe niż rynek wtórny, w Pasłęku o 13 metrów. Cena całkowita różni się przez to o 157 500 i 104 004 zł, czyli znacznie mocniej niż cena metra.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Pasłęk | 5845 | 5222 | +11,9 procent | 81 |
| Braniewo | 5417 | 4993 | +8,5 procent | 149 |
| Elbląg | 7476 | 6903 | +8,3 procent | 1409 |
Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru. Wszystkie trzy rosną w podobnym tempie, od 8,3 do 11,9 procent, i we wszystkich trzech obrót się zwiększył: w Elblągu o 22 procent, w Braniewie o 28.
To odróżnia ten koszyk od Mazur, gdzie dwa z trzech miast nie podrożały wcale, i od obwarzanka Olsztyna, gdzie w Olsztynku obrót spadł o ponad połowę.
Dwie mniejsze gminy
- Frombork, 10 km od Braniewa: 42 akty, mediana 4396 zł/m², 678 miejsce w kraju. Miejscowość turystyczna nad Zalewem Wiślanym, a mimo to o 920 zł tańsza od Braniewa i o 2734 zł od Elbląga. Nadmorskie położenie nie przekłada się tu na cenę mieszkań tak jak na Mazurach.
- Pieniężno, 25 km na południe od Braniewa: 53 akty, mediana 2536 zł/m², 825 miejsce w kraju, czyli jedna z najtańszych gmin w Polsce.
Obie liczby stoją na kilkudziesięciu aktach i podajemy je z tym zastrzeżeniem.
Cenniki deweloperów
Ustawowa jawność cen obejmuje w tym koszyku wyłącznie Elbląg: 486 lokali z medianą 8900 zł/m², wobec 7908 zł w aktach rynku pierwotnego, czyli o 992 zł, o 13 procent, wyżej. Dla Pasłęka i Braniewa w bazie nie ma nic.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Elblągu, 2543 akty i drugi rynek województwa
- Ceny mieszkań w gminie Pasłęk, gdzie jedna ulica to cały rynek pierwotny
- Ceny mieszkań w Braniewie, gdzie duże mieszkania są droższe za metr niż małe
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
