Braniewo zajmuje 557 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 5316 zł/m², czyli o 12 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 15 625 osób, a do Elbląga jest stąd 47 km, do Fromborka 10 km.
Liczby pochodzą z 250 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Braniewo odwraca regułę, która obowiązuje w większości polskich miast. Kawalerki mają tu medianę 4445 zł za metr, a mieszkania powyżej 65 m² 5660 zł, czyli o 1215 zł więcej. Im większe mieszkanie, tym droższy metr.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Braniewie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 14 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 26 aktów o medianie 784 zł/m² i typowej cenie 35 655 zł przy 50 m², czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 250 aktów. Mediana to 5316 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4334 do 6128 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 255 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 634 zł, ale to 24 akty
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 5870 | 24 | 405 500 zł | 73 m² |
| Wtórny | 5236 | 223 | 248 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 3681 | 3 | 171 333 zł | 49 m² |
Rynek pierwotny to zaledwie 10 procent transakcji, a jego mediana stoi na 24 aktach o typowej powierzchni 73 m², czyli o 25 metrów większej niż na rynku wtórnym. Różnica w cenie metra, 634 zł, jest więc w dużej części różnicą metrażu, a nie strony rynku.
Cena całkowita pokazuje to najostrzej: mieszkanie od dewelopera kosztuje w Braniewie 405 500 zł, a z drugiej ręki 248 000 zł, czyli o 157 500 zł mniej. To 64 procent różnicy przy 25 metrach powierzchni.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 5236 zł, która obejmuje 89 procent obrotu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| ponad 65 m² | 5660 | 35 | 14 |
| 35 do 50 m² | 5377 | 118 | 3 |
| 50 do 65 m² | 5227 | 77 | 7 |
| do 35 m² | 4445 | 20 | 0 |
To jest odwrócenie reguły, którą widać w większości miast tej serii, i wynosi 1215 zł na metrze między kawalerką a mieszkaniem powyżej 65 m², czyli 27 procent.
Odpowiedź jest w ostatniej kolumnie i jest tylko częściowa. Wśród lokali powyżej 65 m² jest czternaście transakcji z rynku pierwotnego, a wśród kawalerek żadnej, więc górny wiersz jest podciągnięty przez nową zabudowę. Nawet jednak bez tego efektu najmniejsze mieszkania pozostają najtańsze za metr, co w mieście z dużym zasobem z lat siedemdziesiątych oznacza zwykle jedno: najmniejsze lokale to najstarszy zasób.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 4282 | 5 | 25 m² |
| 2 | 5098 | 40 | 40 m² |
| 3 | 5289 | 99 | 49 m² |
| 4 | 5398 | 76 | 53 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i ta tabela potwierdza tę samą zależność: cena metra rośnie wraz z liczbą izb, od 4282 zł przy jednej do 5398 zł przy czterech. Cztery wiersze obejmują 220 z 250 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3564 | 167 |
| 2022 | 3715 | 131 |
| 2023 | 4389 | 120 |
| 2024 | 4746 | 125 |
| 2025 | 5350 | 124 |
| 2026 | 5494 | 64 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 14 maja. Od 2021 roku mediana urosła o 54 procent, a wzrost był w Braniewie wyjątkowo równy: każdy kolejny rok jest droższy od poprzedniego.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5417 zł/m² przy 149 aktach, a w dwunastu poprzednich 4993 zł przy 116 aktach, czyli wzrost o 8,5 procent. Liczba transakcji wzrosła przy tym o 28 procent.
Cenniki deweloperów
Dla Braniewa nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 24 transakcje z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 42 | 525 000 zł | 336 250 do 737 500 zł | 642 m² |
| Działka | 29 | 11 000 zł | 3090 do 96 970 zł | 160 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 19 z 42 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Wiersz z działkami opisuje udziały w gruncie, a nie działki budowlane: mediana 11 000 zł przy typowej powierzchni 160 m² i rozstępie od trzech do 97 tysięcy złotych nie jest ceną ziemi pod dom.
Co z tego ma kupujący
W Braniewie im większe mieszkanie, tym droższy metr, i to jest główny wniosek tego wpisu, odwrotny do tego, czego uczy większość rynków.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie licz na zniżkę przy dużym mieszkaniu, bo powyżej 65 m² metr jest tu o 1215 zł droższy niż w kawalerce. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 5236 zł, bo rynek pierwotny to 24 akty o zupełnie innym metrażu. I sprawdź rok budowy przy najmniejszych lokalach, bo to one wypadają najtaniej i jest to najstarszy zasób miasta.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Elbląg leży 47 km stąd i jest droższy o 1814 zł na metrze, a Pasłęk o 14 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Elblągu, Pasłęku i Braniewie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
