Elbląg zajmuje 242 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 7130 zł/m², czyli o 18 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 111 089 osób, a do Gdańska jest stąd 59 km i 38 minut jazdy samochodem, do Olsztyna 134 km i 76 minut.
Liczby pochodzą z 2543 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi rynek województwa warmińsko-mazurskiego.
Położenie Elbląga tłumaczy jego cenę lepiej niż przynależność wojewódzka. Do Gdańska jest stąd ponad dwa razy bliżej niż do Olsztyna, a mimo to metr jest o 1815 zł tańszy niż w stolicy województwa. Bliskość Trójmiasta nie podniosła tu cen do poziomu obwarzanka gdańskiego.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Elbląg, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 24 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 174 akty o medianie 1386 zł/m² i typowej cenie 57 760 zł przy 41 m², czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców. To jeden z najwyższych udziałów takich transakcji w tej serii.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2543 akty. Mediana to 7130 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6034 do 8515 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 342 490 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 1092 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7908 | 593 | 428 032 zł | 55 m² |
| Wtórny | 6816 | 1950 | 320 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 23 procent transakcji i jest o 1092 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 16 procent. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje to 54 600 zł różnicy.
Różnica w cenie całkowitej jest znacznie większa, 108 032 zł, bo lokale z rynku pierwotnego są tu o siedem metrów większe.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 6816 zł, która obejmuje 77 procent obrotu, a nie na medianie miasta.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Przymurze 6 | 9743 | 29 | 29 |
| Legionów 40 | 9242 | 68 | 65 |
| Malborska 70 | 8837 | 45 | 45 |
| Jana Kilińskiego 50 | 8628 | 68 | 65 |
| Aleja Grunwaldzka 65 | 8321 | 31 | 31 |
| Łęczycka 28 | 7704 | 49 | 43 |
| Aleja Grunwaldzka 297 | 7282 | 84 | 65 |
| Aleja Grunwaldzka 299 | 7251 | 96 | 77 |
| Wojciecha Kossaka 2 | 6549 | 51 | 42 |
Te dziewięć adresów to 521 aktów, czyli 20 procent rynku miasta i 78 procent jego rynku pierwotnego. Wszystkie są inwestycjami w trakcie sprzedaży.
Rozpiętość między nimi wynosi 3194 zł na metrze, od 6549 zł przy Kossaka do 9743 zł przy Przymurzu. Przymurze leży na Starym Mieście, a Aleja Grunwaldzka, pod dwoma numerami dająca 180 aktów, jest arterią wylotową. Ta różnica pokazuje, że w Elblągu „nowe mieszkanie" rozciąga się na trzy tysiące złotych na metrze, a mediana rynku pierwotnego, 7908 zł, jest środkiem tego przedziału.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7500 | 289 | 35 |
| 50 do 65 m² | 7375 | 723 | 223 |
| 35 do 50 m² | 6987 | 1130 | 222 |
| ponad 65 m² | 6902 | 401 | 113 |
Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, obowiązuje w Elblągu tylko częściowo: cała tabela mieści się w 598 zł, czyli 9 procent, i to jedna z najbardziej płaskich w tej serii. Metraż nie decyduje tu o cenie metra prawie w ogóle.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8472 | 66 | 29 m² |
| 2 | 7760 | 622 | 41 m² |
| 3 | 6925 | 1135 | 48 m² |
| 4 | 6849 | 572 | 62 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 2395 z 2543 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 6319 | 1213 |
| 2024 | 6770 | 1251 |
| 2025 | 7004 | 1270 |
| 2026 | 8220 | 707 |
Rejestr elbląski zaczyna się w 2023 roku i nie zawiera niczego starszego poza trzema aktami z 2022, więc ta tabela jest krótsza niż w innych miastach. Rok 2026 kończy się na 24 czerwca.
Od 2023 roku mediana urosła o 30 procent, a skok między 2025 a 2026 rokiem jest wyraźnie najostrzejszy z tej czwórki.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7476 zł/m² przy 1409 aktach, a w dwunastu poprzednich 6903 zł przy 1155 aktach, czyli wzrost o 8,3 procent. Liczba transakcji wzrosła przy tym o 22 procent, co w tej serii jest rzadkie.
Cenniki deweloperów
Ustawowa jawność cen obejmuje w Elblągu 483 lokale z medianą 8900 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8516 do 9722 zł. Dane pobrano 23 września 2026.
Cennik i akt notarialny opisują ten sam rynek pierwotny, więc te dwie liczby wolno postawić obok siebie. Mediana aktów rynku pierwotnego wynosi 7908 zł/m², czyli o 992 zł mniej, o 13 procent. To jedna z mniejszych różnic w tej serii, gdzie w Olsztynie sięga 2008 zł, a w Białymstoku 3184 zł.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 146 | 740 000 zł | 505 000 do 918 750 zł | 498 m² |
| Działka | 80 | 61 500 zł | 13 624 do 248 460 zł | 370 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 60 ze 146 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Wiersz z działkami trzeba czytać ostrożnie: mediana 61 500 zł przy typowej powierzchni 370 m² i rozstępie od 14 tysięcy do 248 tysięcy oznacza, że w jednej kolumnie stoją głównie udziały w gruncie i małe działki, a nie działki budowlane pod dom.
Co z tego ma kupujący
W Elblągu strona rynku i adres znaczą więcej niż metraż, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj o numer budynku, bo dziewięć największych adresów dzieli 3194 zł na metrze, wszystkie z rynku pierwotnego. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 6816 zł, a nie na medianie miasta. I nie płać premii za mały metraż, bo w Elblągu praktycznie jej nie ma: cała tabela metrażu mieści się w 598 zł.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Pasłęk leży 25 km stąd i jest tańszy o 1800 zł na metrze, a Braniewo 47 km i o 1814 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Elblągu, Pasłęku i Braniewie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
