Cztery gminy zachodniego skraju województwa dzieli 1923 zł na metrze, od 6473 zł w Barlinku do 4550 zł w Myśliborzu.
Liczby pochodzą z 695 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tej czwórce jest to, że wszystkie cztery gminy mają praktycznie tyle samo mieszkańców, od 18 008 do 19 811, a mimo to różnica w cenie metra sięga 42 procent. Wielkość nie tłumaczy tu niczego; tłumaczy jezioro, przy którym leży najdroższy Barlinek, i brak takiego jeziora w pozostałych trzech.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Myśliborzu i Choszcznie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Rejestr choszczeński kończy się 10 lipca 2026, a trzy pozostałe między 21 sierpnia a 8 września 2026, więc rozjazd datą nie przekracza dwóch miesięcy.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech gminach filtr usunął łącznie 70 aktów, z czego 32 w samym Myśliborzu, czyli co piątą tamtejszą transakcję.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Barlinek | 18 008 | 347 | 6473 | 6876 | 6343 | 157 |
| Dębno | 18 959 | 442 | 5969 | 8786 | 5621 | 177 |
| Choszczno | 19 811 | 577 | 5204 | 7849 | 5000 | 229 |
| Myślibórz | 18 280 | 666 | 4550 | 3881 | 4591 | 132 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Tylko Barlinek leży powyżej niej, o 7,4 procent; Dębno trafia w nią niemal dokładnie, a dwie pozostałe są poniżej.
Kolumna „rynek pierwotny" wymaga w tym koszyku ostrożności. W Barlinku stoi na dziesięciu aktach, a w Myśliborzu na trzech, więc w obu wypadkach nie opisuje żadnego rynku i podajemy ją tylko dla kompletności. Sensownie czyta się ją w Dębnie i Choszcznie.
Kolejność jest ta sama na obu rynkach
| Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Barlinek | 6473 | 6343 | 6 procent |
| Dębno | 5969 | 5621 | 16 procent |
| Choszczno | 5204 | 5000 | 9 procent |
| Myślibórz | 4550 | 4591 | 2 procent |
W tym koszyku mediana gminy prawie nie kłamie, i to jest w tej serii rzadkość.
Udział pierwszej sprzedaży jest we wszystkich czterech gminach jednocyfrowy albo bliski temu, więc rozpiętość spada tylko z 1923 do 1752 zł, a kolejność nie zmienia się wcale. Dla porównania w koszyku koszalińskim ta sama rozpiętość spadała o 40 procent.
Wyjątkiem jest Dębno, gdzie 28 aktów pierwszej sprzedaży, niemal wszystkie pod jednym adresem, podnosi medianę gminy o 348 zł.
Kierunek cen
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Myślibórz | 4990 zł/m² | +19,5 procent | 4997 zł/m² | +19,7 procent |
| Dębno | 6538 zł/m² | +16,0 procent | 5495 zł/m² | −2,5 procent |
| Barlinek | 6504 zł/m² | +2,3 procent | 6496 zł/m² | +3,5 procent |
| Choszczno | 5338 zł/m² | +2,7 procent | 5086 zł/m² | +1,9 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Najtańsza gmina koszyka rośnie najszybciej, i to jedyny w tej serii przypadek, w którym obie kolumny dają ten sam wynik: Myślibórz notuje 19,5 i 19,7 procent. Ponieważ nowej zabudowy w tej gminie w praktyce nie ma, ten wzrost jest w całości wzrostem cen mieszkań.
Dębno jest jedyną gminą czwórki, w której rynek wtórny potaniał, o 2,5 procent, mimo że mediana gminy urosła o 16,0. Powód: w starszym z porównywanych okien rejestr nie notuje ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży, a w ostatnim doszło 28 mieszkań z pierwszej sprzedaży, niemal wszystkie ze Spacerowej po 8900 zł.
Barlinek i Choszczno stoją praktycznie w miejscu, w obu kolumnach.
W żadnej z czterech gmin nie ma dziś oferty deweloperskiej
| Gmina | Lokale w cenniku | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|
| Barlinek | 0 | 6876 |
| Dębno | 0 | 8786 |
| Myślibórz | 0 | 3881 |
| Choszczno | 0 | 7849 |
W ustawowej bazie cen mieszkań, która obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, żadna z tych czterech gmin nie ma dziś ani jednego lokalu. To jedyny taki koszyk w całej zachodniopomorskiej serii.
Znaczy to jedną rzecz praktyczną: nowe mieszkanie da się w tej okolicy kupić wyłącznie od kogoś, kto odebrał je od dewelopera. Inwestycje, które w ostatnich dwóch latach dały tu 61 aktów pierwszej sprzedaży, zostały już w całości sprzedane, a kolejnych nie zgłoszono.
Domy
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Barlinek | 38 | 530 000 zł | 848 m² | 55 procent |
| Choszczno | 75 | 448 200 zł | 701 m² | 21 procent |
| Myślibórz | 58 | 405 000 zł | 1209 m² | 60 procent |
| Dębno | 72 | 397 240 zł | 1046 m² | 61 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Domów sprzedaje się w tym koszyku wyjątkowo dużo w stosunku do mieszkań: w Choszcznie 75 aktów na 229 lokalowych, w Myśliborzu 58 na 132. W miastach nadmorskich tej serii proporcja jest odwrotna.
Choszczno odstaje strukturą: tylko 21 procent tamtejszych aktów na dom dotyczy nieruchomości wielobudynkowych, wobec 55 do 61 procent w pozostałych trzech gminach, a działki są tam najmniejsze. To rynek domów w mieście, a nie siedlisk.
Trzy gminy obok
Poza czwórką z tabeli rejestr niesie w tej okolicy trzy gminy z sensowną próbą, wszystkie tańsze. Pyrzyce mają medianę 4850 zł/m² przy 150 aktach i 623 miejsce w kraju, Pełczyce 3368 zł przy 51 aktach, a Lipiany 2375 zł przy 45 aktach i 832 miejsce w kraju.
Lipiany są jedną z najtańszych gmin województwa: metr kosztuje tam o 4098 zł mniej niż w Barlinku, czyli niecałe 37 procent barlineckiej ceny.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Barlinek: 323 650 zł, a z drugiej ręki 317 150 zł
- Dębno: 298 450 zł, a z drugiej ręki 281 050 zł
- Choszczno: 260 200 zł, a z drugiej ręki 250 000 zł
- Myślibórz: 227 500 zł, a z drugiej ręki 229 550 zł
Rozpiętość wynosi 96 150 zł przy medianie gminy i 87 600 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki, przy trzydziestu jeden kilometrach między Barlinkiem a Myśliborzem.
Analizy poszczególnych gmin
Wszystkie cztery gminy opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w gminie Barlinek
- Ceny mieszkań w gminie Dębno
- Ceny mieszkań w gminie Choszczno
- Ceny mieszkań w gminie Myślibórz
Sąsiednie pojezierze zestawiamy w porównaniu cen w Szczecinku, Wałczu, Drawsku Pomorskim i Bornem Sulinowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
