Gmina Dębno zajmuje 442 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5969 zł/m², czyli praktycznie na poziomie mediany typowej polskiej gminy, 59 zł poniżej. W gminie mieszka 18 959 osób, a stąd jest 25 km do Myśliborza i 55 km do Barlinka.
Liczby pochodzą z 177 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to para liczb idących w przeciwne strony. Mediana gminy urosła w ostatnim roku o 16,0 procent, a mediana mieszkań z drugiej ręki spadła o 2,5 procent. Za całą tę różnicę odpowiada jeden budynek przy Spacerowej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Myśliborzu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 8 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 14 aktów o medianie 1312 zł/m² i typowej cenie 87 250 zł przy 63 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 177 aktów. Mediana to 5969 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4642 do 7236 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 280 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 56 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8786 | 28 | 403 704 zł | 44 m² |
| Wtórny | 5621 | 149 | 270 000 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 3165 zł na metrze, czyli 56,3 procent, i jest jedną z największych w całym zachodniopomorskim zestawieniu.
Rynek pierwotny to 16 procent obrotu, czyli 28 aktów w dwa lata.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy zawyża cenę mieszkania z drugiej ręki o 348 zł na metrze. Właściwa liczba to 5621 zł.
Jeden adres, cały rynek pierwotny
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Spacerowa 2 | 8900 | 26 | 24 |
| Bohaterów Września 11 | 4846 | 6 | 0 |
| Poprzeczna 1 | 4642 | 5 | 0 |
Trzy adresy zebrały w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 37 aktów, czyli 21 procent rynku gminy.
Spacerowa 2 to 26 aktów, z czego 24 pierwszej sprzedaży, czyli 86 procent całej nowej zabudowy w gminie, przy medianie 8900 zł. To o 2931 zł powyżej mediany gminy i o 3279 zł powyżej rynku wtórnego.
Dwa pozostałe adresy nie mają ani jednej pierwszej sprzedaży i leżą poniżej mediany gminy, między 4642 a 4846 zł. Jeden budynek i dwa bloki z istniejącego zasobu dzieli w tej gminie ponad cztery tysiące złotych na metrze.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6056 | 24 | 3 |
| 35 do 50 m² | 6215 | 79 | 13 |
| 50 do 65 m² | 6393 | 39 | 6 |
| ponad 65 m² | 5364 | 35 | 6 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa: trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 337 zł i rosną wraz z metrażem, a wyłamuje się dopiero ostatni, o 1029 zł poniżej szczytu.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6780 | 41 | 36 m² |
| 3 | 6146 | 73 | 45 m² |
| 4 | 5652 | 40 | 60 m² |
| 5 | 6058 | 16 | 82 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela obejmuje klasy z co najmniej szesnastoma aktami. Największy próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 634 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 5182 | 81 |
| 2024 | 5525 | 70 |
| 2025 | 5828 | 80 |
| 2026 | 6530 | 64 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rejestr myśliborski zaczyna się w 2023 roku, więc wcześniejszych lat nie podajemy. Rok 2026 jest niepełny, bo kończy się 8 września.
Od 2023 roku mediana Dębna urosła o 26 procent, bez ani jednego roku spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje jednak dwie liczby idące w przeciwne strony: cały rynek 6538 zł/m² przy 97 aktach wobec 5634 zł przy 64 aktach, czyli wzrost o 16,0 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 5495 zł przy 69 aktach wobec 5634 zł przy 64 aktach, czyli spadek o 2,5 procent.
Wyjaśnienie widać w liczbach aktów. W starszym z okien rejestr nie notuje ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży, więc jego mediana jest zarazem medianą rynku wtórnego. W ostatnim roku doszło 28 mieszkań z pierwszej sprzedaży, niemal wszystkie ze Spacerowej po 8900 zł, i to one podniosły medianę gminy, podczas gdy ceny istniejących mieszkań spadły.
Dębno jest jedyną gminą w tym koszyku, w której rynek wtórny w ostatnim roku potaniał.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Dębno ani jednego lokalu, choć rejestr notuje 28 aktów pierwszej sprzedaży. Inwestycja przy Spacerowej, która ten segment tworzy, jest już poza ustawowym rejestrem.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 72 | 397 240 zł | 180 000 do 635 000 zł | 1046 m² |
| Działka | 24 | 127 260 zł | 78 812 do 185 452 zł | 1166 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 44 z 72 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 61 procent, a typowa działka ma 1046 m².
Mediana domu, 397 240 zł, jest tylko 1,3 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 298 450 zł. Bardzo szerokie kwartyle, od 180 000 do 635 000 zł, pokazują, że pod jedną nazwą kryją się tu i siedliska, i domy w mieście.
Rynek gruntu jest tu sensownie głęboki jak na gminę tej wielkości: 24 transakcje o medianie 127 260 zł przy typowej powierzchni 1166 m², czyli mowa o prawdziwych działkach pod zabudowę.
Co z tego ma kupujący
Dębno jest gminą, w której jeden budynek przesunął medianę w przeciwną stronę niż ceny mieszkań. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie czytaj wzrostu o 16,0 procent jako drożejących mieszkań, bo istniejący zasób potaniał o 2,5 procent. Przy mieszkaniu z drugiej ręki pracuj na liczbie 5621 zł. I sprawdź, czy budynek to Spacerowa 2, bo stamtąd pochodzi 86 procent nowej zabudowy w gminie i tylko ten adres uzasadnia ceny powyżej ośmiu tysięcy.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Barlinek leży 55 km stąd i jest droższy o 504 zł na metrze, Myślibórz 25 km i jest tańszy o 1419 zł, a Choszczno o 765 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Barlinku, Dębnie, Myśliborzu i Choszcznie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
