Gmina Myślibórz zajmuje 666 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4550 zł/m², czyli o 25 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 18 280 osób, a stąd jest 25 km do Dębna i 31 km do Barlinka.
Liczby pochodzą z 132 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najtańsza gmina powiatu myśliborskiego, o 1923 zł na metrze poniżej Barlinka.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, że obie miary kierunku cen dają tu ten sam wynik. Mediana gminy urosła w ostatnim roku o 19,5 procent, a mediana mieszkań z drugiej ręki o 19,7 procent. W tym koszyku to wyjątek: w Dębnie te dwie liczby różnią się o osiemnaście punktów.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Myśliborzu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 11 lipca 2024 do 1 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 32 akty o medianie 990 zł/m² i typowej cenie 52 790 zł przy 54 m². To co piąta transakcja w oknie i najwyższy taki udział w całym zachodniopomorskim zestawieniu; wygląda na wykup komunalny przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Po tych filtrach zostaje 132 akty. Mediana to 4550 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3376 do 5850 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 222 500 zł.
Rynku pierwotnego praktycznie nie ma
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4591 | 129 | 220 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 3881 | 3 | 231 000 zł | 60 m² |
Trzy akty pierwszej sprzedaży w dwa lata to nie jest rynek pierwotny, więc drugiego wiersza nie interpretujemy.
Rynek wtórny to 98 procent obrotu, a jego mediana, 4591 zł, leży zaledwie 41 zł powyżej mediany gminy.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy jest tu wprost ceną mieszkania z drugiej ręki.
Adresy
Rejestr myśliborski niesie prawdziwe adresy, ale żaden budynek w gminie nie zebrał w dwa lata pięciu transakcji. Wszystkie 132 akty rozkładają się na budynki z czterema albo mniej transakcjami.
Tabeli adresowej nie podajemy, bo nie ma z czego jej zbudować. To najbardziej rozproszony rynek w całym zachodniopomorskim zestawieniu i mówi to o gminie coś istotnego: nie ma tu ani jednego dużego osiedla ani inwestycji, która nadawałaby ton cenom.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4608 | 11 | 0 |
| 35 do 50 m² | 5048 | 58 | 1 |
| 50 do 65 m² | 4420 | 44 | 2 |
| ponad 65 m² | 3666 | 19 | 0 |
Najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a nie kawalerki, które przy jedenastu aktach wypadają o 440 zł taniej, choć tak małej próby nie interpretujemy.
Wyraźny jest za to spadek na dole tabeli: lokale powyżej 65 m² kosztują 3666 zł za metr, czyli o 1382 zł mniej niż te z przedziału od 35 do 50 m², o ponad jedną czwartą.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 4608 | 13 | 29 m² |
| 3 | 4388 | 59 | 42 m² |
| 4 | 4663 | 49 | 54 m² |
| 5 | 4006 | 10 | 56 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Ta tabela nie układa się w linię prostą: czteroizbowe wypadają najdrożej, o 275 zł powyżej trzyizbowych, przy zbliżonych próbach. Cztery pierwsze klasy mieszczą się w 657 zł, więc w Myśliborzu liczba izb praktycznie nie wpływa na cenę metra.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 4292 | 68 |
| 2024 | 4332 | 65 |
| 2025 | 4358 | 61 |
| 2026 | 5042 | 43 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rejestr myśliborski zaczyna się w 2023 roku, więc wcześniejszych lat nie podajemy. Rok 2026 jest niepełny, bo kończy się 1 września.
Ta tabela jest wymowna. Przez trzy lata, od 2023 do 2025, mediana Myśliborza stała w miejscu, w przedziale od 4292 do 4358 zł, czyli w 66 złotych. Dopiero rok 2026 przyniósł skok do 5042 zł, czyli o 16 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza to i, co ważne, robi to w obu kolumnach: cały rynek 4990 zł/m² przy 62 aktach wobec 4176 zł przy 61 aktach, czyli wzrost o 19,5 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4997 zł przy 61 aktach wobec 4176 zł przy 59 aktach, czyli wzrost o 19,7 procent.
To jest realny wzrost cen mieszkań, a nie efekt zmiany składu sprzedaży, bo nowej zabudowy w tej gminie w praktyce nie ma. W tej serii takich przypadków jest niewiele.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Myślibórz ani jednego lokalu, co jest spójne z trzema aktami pierwszej sprzedaży w rejestrze: w tej gminie nie buduje się mieszkań na sprzedaż.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 58 | 405 000 zł | 232 500 do 719 250 zł | 1209 m² |
| Działka | 24 | 49 500 zł | 17 500 do 97 750 zł | 566 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 35 z 58 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 60 procent, a typowa działka ma 1209 m².
Mediana domu, 405 000 zł, jest 1,8 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 227 500 zł. Szerokie kwartyle, od 232 500 do 719 250 zł, pokazują, że pod jedną nazwą kryją się i siedliska, i domy w mieście.
Domów sprzedaje się tu przy tym niemal połowę tego, co mieszkań: 58 aktów wobec 132.
Rynek gruntu jest drobny: 24 transakcje o medianie 49 500 zł przy typowej powierzchni 566 m².
Co z tego ma kupujący
Myślibórz jest rynkiem bez deweloperów, bez dużych osiedli i z jednym prawdziwym wzrostem cen w tym koszyku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz używać mediany gminy, bo dzieli ją od rynku wtórnego 41 zł. Licz się ze wzrostem, bo obie miary dwunastomiesięczne dają tu blisko 20 procent, i jest to wzrost realny. I sprawdź metraż, bo lokale powyżej 65 m² są tu o ponad jedną czwartą tańsze za metr od tych z przedziału od 35 do 50 m².
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Dębno leży 25 km stąd i jest droższe o 1419 zł na metrze, Barlinek 31 km i jest droższy o 1923 zł, a Choszczno o 654 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Barlinku, Dębnie, Myśliborzu i Choszcznie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
