Zieloną Górę i najtańszą gminę jej obwarzanka dzieli 2819 zł na metrze, od 8108 zł w mieście do 5289 zł w Nowogrodzie Bobrzańskim, przy 26 km drogi.
Liczby pochodzą z 3447 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 2763 w samym mieście.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, że tańszy metr nie oznacza tu tańszej transakcji. W Zielonej Górze typowe kupowane mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 435 000 zł. W gminie Czerwieńsk, 13 km dalej, ma 68 m² i kosztuje niemal tyle samo: 429 500 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Zieloną Górę, która jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwo powiatowe w Zielonej Górze, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce rozchodzą się o ponad trzy miesiące, od 26 maja 2026 w Zielonej Górze do 2 września 2026 w Sulechowie. Rejestr miasta kończy się wcześniej niż rejestr powiatu zielonogórskiego, w którym trzy gminy obwarzanka sięgają sierpnia i września, więc ostatnie trzy miesiące są policzone tylko poza miastem.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań, aktualizowanej na bieżąco, i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych gminach filtr usunął łącznie 60 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² | Akty | Typowe mieszkanie | Do Zielonej Góry |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zielona Góra | 138 476 | 145 | 8108 | 7700 | 8490 | 2763 | 52 m², 435 000 zł | 0 km |
| Sulechów | 25 817 | 297 | 6804 | 7362 | 6110 | 474 | 48 m², 310 000 zł | 27 km |
| Czerwieńsk | 10 140 | 380 | 6303 | 6713 | 5428 | 124 | 68 m², 429 500 zł | 13 km |
| Nowogród Bobrzański | 8780 | 538 | 5289 | 6041 | 4534 | 86 | 52 m², 262 325 zł | 26 km |
Miejsce w kraju liczymy wśród 861 gmin (ranking według stanu z 21 września 2026), które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Dla porównania: Poznań, oddalony od Zielonej Góry o 155 km, ma 11 170 zł/m².
Obwarzanek zachowuje się tu klasycznie: im dalej od miasta, tym taniej, z jednym wyjątkiem. Sulechów leży najdalej, 27 km, a jest drugi w tej stawce, bo ma własny rynek nowych mieszkań.
Rynek pierwotny odwraca się między miastem a obwarzankiem
| Gmina | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Zielona Góra | 7700 | 8490 | −790 zł | 35 procent |
| Sulechów | 7362 | 6110 | +1252 zł | 43 procent |
| Czerwieńsk | 6713 | 5428 | +1285 zł | 45 procent |
| Nowogród Bobrzański | 6041 | 4534 | +1507 zł | 37 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia. W samym mieście nowe mieszkanie jest tańsze za metr od mieszkania z istniejącego zasobu, a we wszystkich trzech gminach obwarzanka jest odwrotnie.
Wyjaśnienie leży w metrażu, nie w standardzie. W Zielonej Górze 381 z 965 aktów pierwszej sprzedaży dotyczy lokali powyżej 65 m², a w tym przedziale metr jest najtańszy. Nowe mieszkanie do 50 m² kosztuje tam 8203 zł, czyli praktycznie tyle samo co na rynku wtórnym.
W obwarzanku deweloperzy budują dla innego klienta: w gminie Czerwieńsk typowe mieszkanie z pierwszej sprzedaży ma 85 m² i kosztuje 548 000 zł, czyli więcej niż typowy dom w niejednej gminie tego województwa.
Ile kosztuje wyprowadzka za miasto
| Kierunek | Odległość | Mediana, zł/m² | Różnica na metrze | Typowa transakcja |
|---|---|---|---|---|
| Czerwieńsk | 13 km | 6303 | −1805 zł | 429 500 zł |
| Nowogród Bobrzański | 26 km | 5289 | −2819 zł | 262 325 zł |
| Sulechów | 27 km | 6804 | −1304 zł | 310 000 zł |
Na metrze wyprowadzka za miasto oszczędza od 1304 do 2819 zł, czyli od 16 do 35 procent. Na całej transakcji obraz jest jednak zupełnie inny: w Czerwieńsku typowa transakcja kosztuje niemal tyle samo co w mieście, bo mieszkania są tam o 16 m² większe.
Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie: za miastem kupuje się przestrzeń, a nie oszczędność, i dotyczy to obu gmin przy samej Zielonej Górze.
Wyjątkiem jest Nowogród Bobrzański, gdzie typowa transakcja to 262 325 zł, czyli o 172 675 zł mniej niż w mieście. To jest gmina, w której kupuje się taniej, a nie większe.
Kierunek zmian
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez pierwszej sprzedaży | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Sulechów | 7111 zł/m² | +11,4 procent | 6230 zł/m² | +4,5 procent |
| Zielona Góra | 8427 zł/m² | +9,6 procent | 8760 zł/m² | +7,4 procent |
| Czerwieńsk | 6372 zł/m² | +2,2 procent | 6067 zł/m² | +19,9 procent |
| Nowogród Bobrzański | 5268 zł/m² | −3,1 procent | 4803 zł/m² | +7,6 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a druga para kolumn liczy wyłącznie mieszkania z istniejącego zasobu.
Mieszkania z rynku wtórnego drożeją we wszystkich czterech gminach, bo druga kolumna jest wszędzie dodatnia. Mediana całego rynku spadła tylko w Nowogrodzie Bobrzańskim, a powodem jest mniejszy udział droższej pierwszej sprzedaży w obrocie ostatniego roku, a nie tańsze mieszkania. To odróżnia okolice Zielonej Góry od wielu rynków, które opisywaliśmy w tym roku, gdzie wzrost mediany był tylko efektem zmiany struktury obrotu.
Czerwieńsk wygląda w drugiej kolumnie na najszybszy, ale jego 19,9 procent stoi na 37 i 28 aktach, więc jest to sygnał, a nie pomiar.
Cenniki deweloperów: cały zapas jest w mieście
| Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Pierwsza sprzedaż z aktów, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Zielona Góra | 816 | 9900 | 7700 |
| Sulechów | 0 | brak | 7362 |
| Czerwieńsk | 0 | brak | 6713 |
| Nowogród Bobrzański | 0 | brak | 6041 |
Cała dzisiejsza oferta deweloperska tego obszaru mieści się w Zielonej Górze: 816 lokali w ustawowej bazie, czyli zapas na mniej więcej dwa lata sprzedaży.
W trzech gminach obwarzanka nie ma dziś ani jednego lokalu objętego obowiązkiem publikacji ceny, mimo że łącznie odpowiadały one w ostatnich dwóch latach za 290 aktów pierwszej sprzedaży. Inwestycje, które je wygenerowały, zostały wyprzedane.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Zielona Góra | 275 | 860 000 zł | 19 procent | 659 m² |
| Czerwieńsk | 48 | 700 000 zł | 40 procent | 978 m² |
| Sulechów | 148 | 597 000 zł | 50 procent | 792 m² |
| Nowogród Bobrzański | 40 | 415 000 zł | 60 procent | 1310 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest tu ta sama co przy mieszkaniach, ale rozpiętość dwa razy większa: dom w Zielonej Górze kosztuje dwa razy tyle co w Nowogrodzie Bobrzańskim, przy różnicy median mieszkań o 53 procent.
Trzecia kolumna tłumaczy część tej różnicy. W mieście tylko co piąty akt dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a w Nowogrodzie Bobrzańskim trzy piąte, czyli tam mowa w większości o siedliskach.
Mniejsze gminy koszyka
Poza czterema opisanymi gminami do krajowego rankingu wchodzi jeszcze jedna z powiatu zielonogórskiego. Babimost ma 5872 zł/m² przy 70 aktach i 462 miejsce w kraju. Kargowa ma dziś 5090 zł/m² przy 31 aktach, ale w rankingu z 21 września 2026 nie osiągała jeszcze progu trzydziestu aktów w oknie.
Warto też odnotować sam powiat: z dziewięciu gmin powiatu zielonogórskiego tylko pięć ma dość transakcji, żeby policzyć dla nich wiarygodną medianę. Reszta to rynki, na których podpisuje się kilka aktów rocznie.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Zielona Góra: 405 400 zł
- Sulechów: 340 200 zł
- Czerwieńsk: 315 150 zł
- Nowogród Bobrzański: 264 450 zł
Tyle że pięćdziesiąt metrów to typowa transakcja tylko w mieście i w Nowogrodzie Bobrzańskim. W gminie Czerwieńsk typowe mieszkanie ma 68 m² i kosztuje 429 500 zł, czyli niemal tyle samo co w Zielonej Górze.
Analizy poszczególnych gmin
Każdą gminę opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Zielonej Górze
- Ceny mieszkań w Sulechowie
- Ceny mieszkań w gminie Czerwieńsk
- Ceny mieszkań w Nowogrodzie Bobrzańskim
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
