Zielona Góra zajmuje 145 miejsce wśród 861 polskich gmin z medianą 8108 zł/m², o 35 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 138 476 osób, a stąd jest 155 km do Poznania i 188 km do Wrocławia.
Liczby pochodzą z 2763 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największy rynek mieszkaniowy województwa lubuskiego, nieco większy niż Gorzów Wielkopolski.
Najciekawsza liczba tego wpisu przeczy intuicji. Mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje tu 8490 zł za metr, a z pierwszej sprzedaży 7700 zł, czyli o 790 zł mniej. Powód nie leży w standardzie, tylko w metrażu: 381 z 965 aktów pierwszej sprzedaży dotyczy lokali powyżej 65 m², a w tym przedziale metr jest zawsze najtańszy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Zieloną Górę, która jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 26 maja 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien. Rejestr sąsiedniego powiatu zielonogórskiego sięga już sierpnia i września 2026, więc ostatnie trzy miesiące są policzone w gminach obok, a w mieście jeszcze nie.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 31 aktów o medianie 1480 zł/m² i typowej cenie 70 000 zł przy 52 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2763 akty. Mediana to 8108 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7178 do 9640 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 435 000 zł.
Rynek wtórny jest droższy od pierwszej sprzedaży
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 8490 | 1798 | 420 000 zł | 50 m² |
| Pierwotny | 7700 | 965 | 460 000 zł | 58 m² |
Różnica wynosi 790 zł na metrze na korzyść rynku wtórnego, a jednocześnie mieszkanie z pierwszej sprzedaży kosztuje w całości o 40 000 zł więcej. Obie liczby są prawdziwe i obie wynikają z tego samego: nowe mieszkanie w Zielonej Górze jest średnio o 8 m² większe.
Widać to po rozbiciu samego rynku pierwotnego na metraże:
| Metraż lokalu z pierwszej sprzedaży | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| do 50 m² | 8203 | 367 |
| 50 do 65 m² | 7878 | 217 |
| ponad 65 m² | 7189 | 381 |
Kawalerka i małe mieszkanie od dewelopera kosztują 8203 zł za metr, czyli mniej więcej tyle co na rynku wtórnym. Dopiero duże lokale, których jest tu najwięcej, ciągną medianę pierwszej sprzedaży w dół.
Dla kupującego wniosek jest praktyczny. Porównując ofertę dewelopera z ogłoszeniem z rynku wtórnego, trzeba porównywać ten sam metraż, bo w Zielonej Górze różnica między stronami rynku bierze się prawie w całości z wielkości mieszkań.
Adresy: nowa zabudowa rozłożona po całym mieście
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Ludowa 10C | 10 050 | 38 | 37 |
| Łężyca-Inwestycyjna 4 | 8845 | 40 | 34 |
| Ludowa 13B | 8466 | 50 | 49 |
| Stanisława Moniuszki 10 | 8339 | 41 | 39 |
| Anny Jagiellonki 4F | 8194 | 29 | 18 |
| Anny Jagiellonki 4E | 8153 | 37 | 24 |
| Zdrojowa 37 | 7642 | 35 | 31 |
| Zdrojowa 35 | 7610 | 33 | 29 |
| Anny Jagiellonki 4D | 7575 | 35 | 25 |
Dziewięć adresów daje 338 aktów, czyli 12 procent rynku miasta, i są to niemal wyłącznie transakcje pierwszej sprzedaży: 286 z 338.
Rozpiętość między nimi wynosi 2475 zł na metrze, od 7575 zł przy Anny Jagiellonki 4D do 10 050 zł przy Ludowej 10C, czyli 123 750 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Co ciekawe, różnica biegnie także wewnątrz jednej inwestycji: trzy klatki przy Anny Jagiellonki dzieli 619 zł, a dwie przy Ludowej 1584 zł.
W skali miasta koncentracja jest niska: żaden adres nie przekracza dwóch procent obrotu, co odróżnia Zieloną Górę od mniejszych miast regionu, gdzie jedna inwestycja bywa jedną trzecią rynku.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8918 | 291 | 57 |
| 35 do 50 m² | 8333 | 993 | 310 |
| 50 do 65 m² | 8119 | 764 | 217 |
| ponad 65 m² | 7461 | 715 | 381 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 1457 zł, czyli o 16 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 9443 | 81 | 30 m² |
| 2 | 8952 | 763 | 40 m² |
| 3 | 8100 | 1109 | 54 m² |
| 4 | 7500 | 584 | 65 m² |
| 5 | 7118 | 145 | 90 m² |
| 6 | 6533 | 43 | 113 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Spadek jest monotoniczny przez sześć wierszy: od jednej izby do sześciu mediana traci 2910 zł na metrze, czyli 31 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4918 | 2655 |
| 2022 | 5638 | 2268 |
| 2023 | 6488 | 1745 |
| 2024 | 7641 | 1797 |
| 2025 | 8217 | 1593 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 26 maja, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 490 aktów przy medianie 8372 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 67 procent, czyli o 3299 zł na metrze. To jest najsilniejszy wzrost pięcioletni w województwie lubuskim.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8427 zł/m² przy 1398 aktach, a w dwunastu poprzednich 7690 zł przy 1634 aktach, czyli wzrost o 9,6 procent.
Policzony osobno rynek bez pierwszej sprzedaży daje wzrost o 7,4 procent, z 8153 do 8760 zł, więc wzrost jest realny, a nie tylko efektem zmiany struktury obrotu. Liczba transakcji spadła przy tym o 14 procent.
Cenniki deweloperów: 816 mieszkań w sprzedaży
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 816 |
| Mediana ceny ofertowej | 9900 zł/m² |
| Kwartyle | 9200 do 10 500 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7700 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 965 |
816 mieszkań w ustawowej bazie cenników to zapas odpowiadający mniej więcej dwóm latom sprzedaży przy tempie z ostatnich dwóch lat.
Różnica wobec aktów wynosi 2200 zł na metrze, czyli 29 procent, ale nie jest to ta sama liczba mierzona dwa razy. Po pierwsze, akty opisują sprzedaż z lat 2024 i 2025, a cennik stan z końca września 2026. Po drugie, i to jest w Zielonej Górze ważniejsze, cennik zawiera głównie mieszkania mniejsze, a akty głównie duże, a metr w małym lokalu jest tu z zasady droższy.
Uczciwsze porównanie jest takie: 9900 zł w cenniku wobec 8203 zł w aktach dla lokali do 50 m², czyli różnica 21 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 275 | 860 000 zł | 639 500 do 1 150 000 zł | 659 m² |
| Działka | 120 | 300 000 zł | 142 900 do 556 625 zł | 822 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 52 z 275 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 659 m², więc mediana 860 000 zł opisuje w większości normalną zabudowę jednorodzinną, a nie siedliska.
To jest najwyższa mediana domu w województwie lubuskim i jedna z niewielu w kraju powyżej 800 tysięcy złotych poza aglomeracjami.
Rynek gruntu jest równie żywy: 120 transakcji w dwa lata przy medianie 300 000 zł i typowej działce 822 m².
Co z tego ma kupujący
Zielona Góra jest największym i najdroższym rynkiem województwa, ale jego struktura różni się od reszty regionu. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Porównuj ten sam metraż, bo cała różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym bierze się tu z wielkości mieszkań. Sprawdź konkretny adres, bo między klatkami tej samej inwestycji bywa 1584 zł na metrze. I nie podstawiaj ceny z cennika za cenę transakcyjną, bo dla porównywalnych metraży dzieli je 1697 zł.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Czerwieńsk leży 13 km stąd i jest tańszy o 1805 zł na metrze, Sulechów 27 km i jest tańszy o 1304 zł, a Nowogród Bobrzański 26 km i jest tańszy o 2819 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Zielonej Górze i okolicznych gminach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
