Trzy gminy miejsko-wiejskie Przedgórza Sudeckiego, każda licząca od 15 do 21 tysięcy mieszkańców, dzieli 4267 zł na metrze: od 6869 zł w Strzelinie przez 4935 zł w Ząbkowicach Śląskich do 2602 zł w Ziębicach. To rozpiętość 2,6 raza przy takiej samej skali i takim samym typie gminy.
Liczby pochodzą z 684 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że decyduje jedna rzecz: odległość do Wrocławia. Strzelin leży 44 km od miasta i ma bezpośrednie połączenie kolejowe, Ząbkowice Śląskie o 45 km dalej w głąb Przedgórza, a Ziębice jeszcze dalej od głównej osi. Kolejność cen jest dokładnie odwrotna do odległości.
Drugi wątek jest metodologiczny, ale wart uwagi każdego, kto porównuje takie liczby. W każdej z tych trzech gmin mediana wprowadza w błąd, i w każdej z innego powodu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Strzelinie i Ząbkowicach Śląskich, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Te końce dzieli sześć miesięcy: Strzelin kończy się 2 marca 2026, Ziębice 31 sierpnia, a Ząbkowice Śląskie 2 września.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech gminach filtr usunął łącznie 46 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Trzy gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Strzelin | 21 306 | 282 | 6869 | 7409 | 6311 | 196 |
| Ząbkowice Śląskie | 20 167 | 611 | 4935 | 7150 | 4437 | 296 |
| Ziębice | 15 180 | 823 | 2602 | 2251 | 2989 | 192 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m².
Zwróć uwagę na rozstrzał miejsc: 282, 611 i 823. Trzy sąsiadujące gminy o niemal identycznej wielkości leżą w trzech różnych ćwiartkach polskiego rankingu.
Kolumna „rynek pierwotny" jest tu nieporównywalna między gminami i to jest sedno sprawy:
- Strzelin, 7409 zł na 79 aktach: prawdziwa nowa zabudowa, w tym 21 lokali przy Pocztowej po 10 239 zł.
- Ząbkowice Śląskie, 7150 zł na 86 aktach: również prawdziwa nowa zabudowa, ale 75 z tych aktów pochodzą z jednego adresu.
- Ziębice, 2251 zł na 49 aktach: to w ogóle nie jest budowa, tylko pierwsze przeniesienie własności w starym zasobie komunalnym.
Trzy różne sposoby, w jakie mediana kłamie
| Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Strzelin | 6869 | 6311 | −558 | 40 procent |
| Ząbkowice Śląskie | 4935 | 4437 | −498 | 29 procent |
| Ziębice | 2602 | 2989 | +387 | 26 procent |
Po odjęciu pierwszej sprzedaży rozpiętość koszyka maleje z 4267 do 3322 zł na metrze, ale kolejność się nie zmienia.
Każda z tych trzech gmin ilustruje inny mechanizm:
- Strzelin: mediana zawyżona przez realną nową zabudowę. 40 procent obrotu to pierwsza sprzedaż, w normalnym znaczeniu tego słowa. Odjęcie jej obniża liczbę o 558 zł.
- Ząbkowice Śląskie: mediana zawyżona przez jeden budynek. 75 z 86 aktów pierwszej sprzedaży to Jasna 50, czyli 26 procent obrotu całej gminy pochodzi z jednej inwestycji.
- Ziębice: mediana zaniżona przez wykup lokali komunalnych. Tu odjęcie pierwszej sprzedaży liczbę podnosi, o 387 zł.
Praktyczny wniosek dla kogokolwiek, kto porównuje gminy po publikowanych medianach: te trzy liczby nie mierzą tego samego. Porównywalne są dopiero kolumny rynku wtórnego: 6311, 4437 i 2989 zł.
Kierunek cen: trzy razy plus, trzy różne historie
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Ząbkowice Śląskie | 6250 zł/m² | +47,9 procent | 4618 zł/m² | +6,1 procent |
| Ziębice | 2994 zł/m² | +32,5 procent | 3486 zł/m² | +44,2 procent |
| Strzelin | 7083 zł/m² | +15,5 procent | 6428 zł/m² | +4,7 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
W lewej kolumnie wszystkie trzy gminy wyglądają na rynki w gwałtownym wzroście. W prawej okazuje się, że tylko jedna z nich naprawdę nim jest.
- Ząbkowice Śląskie: pozorny wzrost, i to skrajny. 47,9 wobec 6,1 procent, czyli ośmiokrotna różnica. Cały ruch pochodzi z jednej inwestycji, której sprzedaż skoncentrowała się w 2026 roku.
- Ziębice: wzrost prawdziwy. 32,5 i 44,2 procent, obie liczby wysokie, a prawa nawet wyższa od lewej, bo w tej gminie nie ma dewelopera, który mógłby je zaburzyć, a odjęcie wykupu komunalnego po 2251 zł za metr podnosi medianę reszty rynku. Trzeba jednak pamiętać o punkcie wyjścia: czterdzieści cztery procent liczone od 2417 zł to 1069 zł na metrze.
- Strzelin: wzrost umiarkowany. 4,7 procent na rynku wtórnym, a różnica w lewej kolumnie opisuje wyższy udział nowej zabudowy w ostatnim roku.
Zero mieszkań w cennikach
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, żadna z tych trzech gmin nie ma dziś ani jednego lokalu.
W tym samym okresie zawarto tu 214 aktów pierwszej sprzedaży: 86 w Ząbkowicach, 79 w Strzelinie i 49 w Ziębicach.
Znaczy to dwie rzeczy. Po pierwsze, kto szuka dziś nowego mieszkania na Przedgórzu, nie ma go gdzie kupić. Po drugie, liczby z kolumny „rynek pierwotny" opisują przeszłość, a kiedy te akty wypadną z dwuletniego okna, mediany Ząbkowic i Strzelina spadną bez żadnej zmiany na rynku mieszkań używanych.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | Działki, akty |
|---|---|---|---|---|---|
| Ząbkowice Śląskie | 54 | 560 000 zł | 686 m² | 59 procent | 23 |
| Strzelin | 54 | 422 500 zł | 1004 m² | 59 procent | 19 |
| Ziębice | 45 | 270 000 zł | 1612 m² | 82 procent | 4 |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność przy domach jest inna niż przy mieszkaniach: najdroższe domy stoją w Ząbkowicach, choć w mieszkaniach są one drugie. Strzelin, najdroższy w mieszkaniach, ma domy o 137 500 zł tańsze.
Dwie ostatnie kolumny każą jednak czytać te liczby ostrożnie. Im dalej w głąb Przedgórza, tym większa działka i tym większy udział nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, od 59 procent w Ząbkowicach do 82 procent w Ziębicach. Ziębicka mediana 270 000 zł przy typowej działce 1612 m² opisuje głównie zabudowę zagrodową, a nie dom jednorodzinny.
Rynek gruntu jest we wszystkich trzech gminach słabo mierzalny: 23, 19 i 4 transakcje, a typowe powierzchnie w Ząbkowicach i Strzelinie, 321 i 283 m², wskazują na fragmenty i udziały, a nie na działki budowlane.
Pięć gmin obok
Poza trójką z tabeli powiaty ząbkowicki i strzeliński niosą pięć kolejnych gmin z próbą co najmniej trzydziestu aktów, i wszystkie są tańsze od Ząbkowic:
- Wiązów: 2873 zł/m² przy 37 aktach, 801 miejsce w kraju
- Bardo: 2830 zł/m² przy 42 aktach, 803 miejsce
- Kamieniec Ząbkowicki: 2235 zł/m² przy 82 aktach, 842 miejsce
- Złoty Stok: 2193 zł/m² przy 44 aktach, 844 miejsce
- Kondratowice: 2105 zł/m² przy 33 aktach, 850 miejsce
Cztery dalsze gminy obu powiatów, Borów, Przeworno, Ciepłowody i Stoszowice, mają w oknie mniej niż trzydzieści aktów i ich median nie podajemy.
Zwraca uwagę jedno. Cztery z tych pięciu gmin leżą w ostatniej setce polskiego rankingu, a Kondratowice, oddalone od Strzelina o kilkanaście kilometrów, mają medianę 2105 zł wobec 6869 zł w Strzelinie. W jednym powiecie strzelińskim rozpiętość jest ponadtrzykrotna.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Strzelin: 343 450 zł, a z drugiej ręki 315 550 zł
- Ząbkowice Śląskie: 246 750 zł, a z drugiej ręki 221 850 zł
- Ziębice: 130 100 zł, a z drugiej ręki 149 450 zł
Rozpiętość wynosi 213 350 zł przy medianie gminy i 166 100 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki.
Najprościej: za pięćdziesiąt metrów w Strzelinie kupuje się w Ziębicach sto trzydzieści dwa metry.
Analizy poszczególnych gmin
Wszystkie trzy gminy opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w gminie Strzelin
- Ceny mieszkań w gminie Ząbkowice Śląskie
- Ceny mieszkań w gminie Ziębice
Sąsiednią ziemię kłodzką zestawiamy w porównaniu Kłodzka, Polanicy, Kudowy, Nowej Rudy i Bystrzycy, Góry Sowie w porównaniu Świdnicy, Dzierżoniowa, Bielawy i Strzegomia, a obwarzanek wrocławski w porównaniu pięciu gmin pierścienia. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
