Gmina Ziębice zajmuje 823 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 2602 zł/m², o 57 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 15 180 osób, a stąd jest 20 km do Ząbkowic Śląskich.
Liczby pochodzą z 192 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, że jedna z najtańszych gmin w Polsce z porządną próbą rośnie najszybciej w całym dolnośląskim zestawieniu. Obie miary dwunastomiesięczne, liczone osobno dla całego rynku i dla mieszkań z drugiej ręki, dają tu ponad trzydzieści procent wzrostu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ząbkowicach Śląskich, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 31 sierpnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 7 aktów o medianie 596 zł/m² i typowej cenie 32 500 zł za 43 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 192 akty. Mediana to 2602 zł/m², rozstęp kwartylowy od 1992 do 3998 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 140 000 zł.
Ziębice są gminą miejsko-wiejską, więc liczby obejmują także zabudowę poza samym miastem.
Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 2989 | 143 | 150 000 zł | 50 m² |
| Pierwotny | 2251 | 49 | 110 000 zł | 46 m² |
W Ziębicach pierwsza sprzedaż jest o 738 zł na metrze tańsza od rynku wtórnego, czyli o 25 procent, i to jest układ odwrotny do normalnego.
Rejestr oznacza jako pierwszą sprzedaż każdą transakcję, w której lokal po raz pierwszy zmienia właściciela, a w gminie o dużym zasobie komunalnym oznacza to głównie sprzedaż mieszkań dotychczasowym lokatorom, a nie budowę. Takich aktów jest tu 49, czyli jedna czwarta całego obrotu.
Skutek: publikowana mediana gminy, 2602 zł, leży 387 zł poniżej realnej ceny mieszkania. Dla kupującego użyteczna liczba to 2989 zł, czyli około 150 000 zł za typowe pięćdziesięciometrowe mieszkanie.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Kolejowa 35 | 4143 | 9 | 9 |
| Kościelna 1 | 3333 | 5 | 0 |
Dwa adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, razem 14 aktów, czyli 7 procent rynku gminy.
Oba leżą powyżej mediany rynku wtórnego: Kolejowa 35 o 1154 zł, Kościelna 1 o 344 zł. Dziewięć aktów przy Kolejowej to jedyna grupa transakcji w tej gminie, którą można nazwać nową zabudową, i poszła po 4143 zł za metr, czyli 1,6 raza powyżej mediany gminy.
Pozostałe 178 transakcji rozkłada się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy. W gminie o takim rozproszeniu wycena musi zejść do konkretnego budynku, bo ani ulica, ani miejscowość nie niosą tu informacji o cenie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 2450 | 37 | 12 |
| 35 do 50 m² | 2588 | 67 | 16 |
| 50 do 65 m² | 2870 | 38 | 11 |
| ponad 65 m² | 2838 | 50 | 10 |
Ta tabela jest niemal odwrócona: im większe mieszkanie, tym droższy metr, od 2450 zł wśród kawalerek do 2870 zł w przedziale od 50 do 65 m², a powyżej 65 m² metr schodzi tylko o 32 zł, do 2838 zł. Cała rozpiętość wynosi jednak zaledwie 420 zł, czyli 17 procent, więc różnice są niewielkie.
Ostatnia kolumna wyjaśnia część tego odwrócenia: udział wykupu lokali maleje z 32 procent wśród kawalerek do 20 procent w największym przedziale.
Praktyczny wniosek: w Ziębicach metraż niemal nie wpływa na cenę metra. Mieszkanie stumetrowe kosztuje tu przy tej medianie około 284 000 zł, a dwudziestopięciometrowa kawalerka około 61 000 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 2234 | 50 | 35 m² |
| 3 | 2765 | 84 | 50 m² |
| 4 | 3114 | 35 | 72 m² |
| 5 | 2519 | 10 | 94 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w gminie Ziębice podaje je przy 186 z 192 aktów. Powyższa tabela obejmuje 179 z nich, bo lokale o jednej, sześciu i ośmiu izbach stoją na jednym do czterech aktów.
Także tu tabela idzie w górę, a nie w dół: od dwóch do czterech izb mediana rośnie o 880 zł. Mieszkania czteroizbowe o typowych 72 m² są w tej gminie najdroższe za metr, co jest odwrotnością reguły obowiązującej w większości Polski.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 1647 | 127 |
| 2022 | 1546 | 85 |
| 2023 | 2002 | 77 |
| 2024 | 2275 | 80 |
| 2025 | 2417 | 84 |
| 2026 | 3301 | 65 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Wyjątkowo pokazujemy tu także rok 2026, bo rejestr sięga 31 sierpnia i notuje z niego 65 aktów, czyli ponad trzy czwarte tego, co cały rok 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana Ziębic urosła o 47 procent, a niepełny rok 2026 dokłada kolejne 37 procent. Warto zauważyć, że wzrost jest tu równomierny i trwa czwarty rok z rzędu, bez ani jednego cofnięcia od 2022 roku.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza to bardzo mocno: cały rynek 2994 zł/m² przy 94 aktach wobec 2260 zł przy 85 aktach, czyli wzrost o 32,5 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 3486 zł przy 69 aktach wobec 2417 zł przy 63 aktach, czyli wzrost o 44,2 procent.
Obie liczby są bardzo wysokie, a prawa jest nawet wyższa od lewej, co w tej serii zdarza się rzadko. Zwykle wysoka wartość w lewej kolumnie znika po odjęciu deweloperów; tutaj rośnie, bo deweloperów tu nie ma, a odjęcie wykupu komunalnego po 2251 zł za metr podnosi medianę reszty rynku.
Trzeba jednak zachować proporcje. Czterdzieści cztery procent liczone od 2417 zł to 1069 zł na metrze, a nie kilka tysięcy. Ziębice rosną szybko dlatego, że startowały z wyjątkowo niskiego poziomu, i mimo tego wzrostu pozostają w ostatniej pięćdziesiątce polskich gmin.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w gminie Ziębice ani jednego mieszkania.
Jest to spójne z resztą wpisu: w tej gminie nie działa żaden rynek pierwotny w normalnym rozumieniu, a kolumna o tej nazwie opisuje wykup zasobu komunalnego.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 45 | 270 000 zł | 140 000 do 450 000 zł | 1612 m² |
| Działka | 4 | 30 000 zł | 12 250 do 50 832 zł | 336 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Ostatnia kolumna i udział budynków wymagają tu szczególnej uwagi. 37 z 45 aktów na dom, czyli 82 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 1612 m². To jest najwyższy taki udział w całej dolnośląskiej serii i oznacza, że w Ziębicach rejestr opisuje głównie siedliska, a nie domy jednorodzinne.
Mediana 270 000 zł jest najniższą medianą domu w tej serii i trzeba ją czytać właśnie w tym świetle: to zwykle zabudowa zagrodowa, często do remontu, a rozstęp kwartylowy od 140 000 do 450 000 zł jest ponadtrzykrotny.
Rynek gruntu praktycznie nie istnieje w rejestrze: cztery transakcje w całym oknie, ostatnia z sierpnia 2026 roku. Nie podajemy z nich żadnych wniosków.
Co z tego ma kupujący
Ziębice to jedna z najtańszych gmin w Polsce, ale ceny rosną tu szybciej niż gdziekolwiek indziej na Dolnym Śląsku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj 2989 zł, a nie 2602 zł, bo mediana gminy jest ciągnięta w dół przez 49 aktów wykupu lokali. Licz się z realnym wzrostem, bo obie miary dwunastomiesięczne dają tu ponad trzydzieści procent, na próbach od sześćdziesięciu do stu transakcji. I przy domach patrz na liczbę budynków, bo cztery na pięć ziębickich transakcji domowych to nieruchomości z zabudową towarzyszącą, a mediana 270 000 zł nie opisuje domu jednorodzinnego.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Strzelin jest droższy o 4267 zł na metrze, a Ząbkowice Śląskie o 2333 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Ząbkowicach, Ziębicach i Strzelinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
