Gmina Strzelin zajmuje 282 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6869 zł/m², o 14 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 21 306 osób, a stąd jest 44 km do Wrocławia.
Liczby pochodzą z 196 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, jak bardzo Strzelin odstaje od sąsiadów. Jest droższy od Ząbkowic Śląskich o 1934 zł na metrze i od Ziębic 2,6 raza, choć wszystkie trzy to gminy miejsko-wiejskie o zbliżonej wielkości. Różnicę robi kierunek: Strzelin leży przy drodze i linii kolejowej do Wrocławia, tamte dwie w głębi Przedgórza.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Strzelinie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 2 marca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 22 akty o medianie 1166 zł/m² i typowej cenie 52 375 zł za 49 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 196 aktów. Mediana to 6869 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5120 do 8083 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 375 000 zł.
Strzelin jest gminą miejsko-wiejską, więc liczby obejmują także zabudowę poza samym miastem.
Rynek pierwotny jest droższy o 17 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7409 | 79 | 420 000 zł | 55 m² |
| Wtórny | 6311 | 117 | 315 000 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 1098 zł na metrze, czyli 17 procent, i jest jedną z mniejszych w tej części regionu. Pierwsza sprzedaż to przy tym 40 procent obrotu, czyli 79 aktów, co w dwudziestotysięcznej gminie jest udziałem bardzo wysokim.
Ta kombinacja, duży udział nowej zabudowy przy małej premii cenowej, mówi o rynku, na którym buduje się dużo i nieprzesadnie drogo.
Dla kupującego: mediana gminy jest zawyżona o 558 zł względem tego, co kupuje 60 procent rynku. Punkt odniesienia dla mieszkania z drugiej ręki to 6311 zł.
W cenie całkowitej różnica jest większa, bo nowe mieszkania są o siedem metrów większe: 420 000 wobec 315 000 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Pocztowa 15B | 10 239 | 21 | 21 |
| Książąt Brzeskich 2 | 7481 | 5 | 0 |
Dwa adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, razem 26 aktów, czyli 13 procent rynku gminy.
Pocztowa 15B to 21 aktów, wszystkie pierwszej sprzedaży, po 10 239 zł za metr, czyli 1,5 raza powyżej mediany gminy i 1,4 raza powyżej mediany jej rynku pierwotnego. Ten jeden budynek jest górną półką strzelińskiego rynku.
Drugi wiersz jest równie ciekawy. Książąt Brzeskich 2 to pięć transakcji z drugiej ręki po 7481 zł, czyli o 1170 zł powyżej mediany strzelińskiego rynku wtórnego i powyżej mediany całej gminy. Istnieją tu więc adresy w istniejącej zabudowie, które konkurują z nową.
Pozostałe 170 transakcji rozkłada się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy, więc poza tymi dwoma budynkami wycena musi zejść do konkretnego adresu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6030 | 15 | 2 |
| 35 do 50 m² | 7208 | 81 | 30 |
| 50 do 65 m² | 6624 | 46 | 21 |
| ponad 65 m² | 5626 | 54 | 26 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z jednym wyjątkiem: najdroższy nie jest przedział najmniejszy, tylko od 35 do 50 m², a kawalerki są od niego tańsze o 1178 zł.
Pierwszy wiersz stoi jednak na piętnastu aktach, więc nie należy z niego robić reguły. Wiarygodny jest za to spadek od przedziału od 35 do 50 m² do mieszkań powyżej 65 m²: o 1582 zł, czyli o 22 procent, przy 81 i 54 transakcjach.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 8020 | 38 | 38 m² |
| 3 | 7049 | 89 | 49 m² |
| 4 | 6860 | 49 | 68 m² |
| 5 | 5046 | 10 | 91 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w gminie Strzelin podaje je przy 188 z 196 aktów. Powyższa tabela obejmuje 186 z nich, bo dwa lokale jednoizbowe pomijamy jako zbyt małą próbę.
Ta tabela schodzi bez ani jednego odwrócenia: od 8020 zł przy dwóch izbach do 5046 zł przy pięciu, czyli o 2974 zł i 37 procent. Największy próg leży między czterema a pięcioma izbami i wynosi 1814 zł.
W cenie całkowitej wygląda to tak: mieszkanie dwuizbowe o typowych 38 m² kosztuje około 305 000 zł, trzyizbowe o 49 m² około 345 000 zł, a czteroizbowe o 68 m² około 466 000 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3812 | 128 |
| 2022 | 6434 | 148 |
| 2023 | 6632 | 125 |
| 2024 | 6184 | 102 |
| 2025 | 6905 | 121 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 2 marca i notuje z niego 20 aktów o medianie 7968 zł.
Ta tabela ma nietypowy kształt. Cały wzrost dokonał się między 2021 a 2022 rokiem: mediana skoczyła o 2622 zł, czyli o 69 procent w jeden rok. Od tamtej pory chodzi w przedziale od 6184 do 6905 zł, czyli w granicach jedenastu procent.
Skok z 2022 roku to moment, w którym strzeliński rynek przeszedł z poziomu gminy Przedgórza na poziom obwarzanka wrocławskiego, i od tamtej pory tam pozostaje.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 7083 zł/m² przy 132 aktach wobec 6134 zł przy 91 aktach, czyli wzrost o 15,5 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 6428 zł przy 60 aktach wobec 6142 zł przy 84 aktach, czyli wzrost o 4,7 procent.
Prawa liczba jest tą, która opisuje kupującego mieszkanie w istniejącym budynku, i 4,7 procent to realne, umiarkowane tempo. Różnica między kolumnami wynika z tego, że w ostatnich dwunastu miesiącach udział nowej zabudowy w obrocie był znacznie wyższy.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w gminie Strzelin ani jednego mieszkania.
Przy 79 aktach pierwszej sprzedaży z niecałych dwóch lat jest to informacja istotna: rynek pierwotny, który odpowiada za 40 procent obrotu, jest dziś zamknięty. Kupujący ma do wyboru wyłącznie zasób istniejący, wyceniany na 6311 zł za metr.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 54 | 422 500 zł | 250 000 do 677 500 zł | 1004 m² |
| Działka | 19 | 29 334 zł | 14 422 do 88 204 zł | 283 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 32 z 54 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 59 procent, a typowa działka ma 1004 m². W gminie miejsko-wiejskiej oznacza to sporo siedlisk w części wiejskiej.
Mediana domu, 422 500 zł, jest tylko 1,2 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 343 450 zł. To najniższy taki stosunek w całej dolnośląskiej serii i wynika nie z taniości domów, lecz z wysokiej ceny metra w strzelińskich blokach.
Rynek gruntu jest tu słabo mierzalny: 19 transakcji przy typowej powierzchni 283 m², czyli w większości fragmentów i udziałów, a nie działek budowlanych.
Co z tego ma kupujący
Strzelin jest najdroższą gminą swojej części regionu i zawdzięcza to odległości do Wrocławia. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 6311 zł, bo mediana gminy jest o 558 zł wyższa za sprawą 79 aktów nowej zabudowy. Możesz zaufać tabeli izb, bo schodzi tu bez odwróceń, o 37 procent od dwóch do pięciu izb. I nie licz na powtórkę z 2022 roku: skok o 69 procent zdarzył się raz, a od tamtej pory realne tempo to około pięciu procent rocznie.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Ząbkowice Śląskie są tańsze o 1934 zł na metrze, a Ziębice o 4267 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Ząbkowicach, Ziębicach i Strzelinie. Obwarzanek wrocławski opisujemy w porównaniu pięciu gmin pierścienia. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
