Gmina Ząbkowice Śląskie zajmuje 611 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4935 zł/m², o 18 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 20 167 osób, a stąd jest 20 km do Ziębic i 45 km do Strzelina.
Liczby pochodzą z 296 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, co zrobiła z tutejszymi statystykami jedna inwestycja. Siedemdziesiąt osiem aktów przy jednym adresie to 26 procent całego obrotu gminy, a mediana gminy podskoczyła przez nie w rok o 47,9 procent, choć mieszkania z drugiej ręki podrożały w tym samym czasie o 6,1 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ząbkowicach Śląskich, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 2 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 17 aktów o medianie 1106 zł/m² i typowej cenie 65 000 zł za 54 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 296 aktów. Mediana to 4935 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3458 do 7000 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 260 000 zł.
Ząbkowice Śląskie są gminą miejsko-wiejską, więc liczby obejmują także zabudowę poza samym miastem.
Rynek pierwotny jest droższy o 61 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7150 | 86 | 361 868 zł | 48 m² |
| Wtórny | 4437 | 210 | 210 000 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 2713 zł na metrze, czyli 61 procent, przy identycznym metrażu po obu stronach. Pierwsza sprzedaż to 29 procent obrotu, czyli 86 aktów, a 75 z nich pochodzi z jednego adresu.
Skutek jest bezpośredni: mediana gminy jest zawyżona o 498 zł względem tego, co kupuje 71 procent rynku. Punkt odniesienia dla mieszkania z drugiej ręki to 4437 zł.
Rozstęp kwartylowy, od 3458 do 7000 zł, jest przy tym ponaddwukrotny i to również jest ślad tej samej inwestycji: górna ćwiartka rynku to w dużej części jeden budynek.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Jasna 50 | 7300 | 78 | 75 |
W Ząbkowicach Śląskich tylko jeden adres zebrał co najmniej pięć transakcji, ale za to od razu 78, czyli 26 procent obrotu całej gminy i 87 procent całej nowej zabudowy.
Trudno o wyraźniejszy przykład tego, jak jedna inwestycja przestawia obraz rynku. Bez Jasnej 50 gmina Ząbkowice Śląskie ma 218 transakcji i medianę bliską 4437 zł, czyli o niemal 500 zł niżej niż liczba publikowana.
Pozostałe 218 aktów rozkłada się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy. Dla zasobu istniejącego nie ma tu ceny za ulicę, a wycena musi zejść do konkretnego budynku i jego stanu technicznego.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4515 | 40 | 5 |
| 35 do 50 m² | 5486 | 119 | 41 |
| 50 do 65 m² | 5796 | 84 | 31 |
| ponad 65 m² | 4286 | 53 | 9 |
Ta tabela jest wygięta w łuk: najtańsze są mieszkania najmniejsze i największe, a najdroższe te od 50 do 65 m².
Powód jest w ostatniej kolumnie. Nowa zabudowa przy Jasnej to lokale od 35 do 65 m², i tam trafiły 72 z 86 aktów pierwszej sprzedaży. Dwa skrajne wiersze są za to niemal czyste i to one opisują rynek wtórny: 4515 zł dla kawalerek i 4286 zł dla mieszkań powyżej 65 m², czyli mniej więcej tyle, ile wynosi mediana rynku wtórnego gminy.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 4175 | 5 | 24 m² |
| 2 | 7000 | 86 | 39 m² |
| 3 | 5086 | 140 | 51 m² |
| 4 | 4619 | 49 | 69 m² |
| 5 | 4349 | 8 | 93 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w gminie Ząbkowice Śląskie podaje je przy 288 z 296 aktów.
Drugi wiersz jest tu wyraźnie odstający: mieszkania dwuizbowe kosztują 7000 zł za metr, o 1914 zł więcej niż trzyizbowe. To nie jest premia za mały metraż, tylko odbicie tego, że lokale dwuizbowe o typowych 39 m² to w tej gminie głównie nowa zabudowa.
Od trzech do pięciu izb tabela schodzi normalnie, z 5086 do 4349 zł, czyli o 737 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3700 | 171 |
| 2022 | 4409 | 137 |
| 2023 | 3787 | 100 |
| 2024 | 4292 | 86 |
| 2025 | 4127 | 110 |
| 2026 | 6850 | 144 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Wyjątkowo pokazujemy tu także rok 2026, bo rejestr sięga 2 września i notuje z niego już 144 akty, czyli więcej niż z całego roku 2025.
Ostatni wiersz jest właśnie tym, o czym mowa w tym wpisie. Mediana 6850 zł w 2026 roku, wobec 4127 zł rok wcześniej, to nie jest skok cen mieszkań w Ząbkowicach. To jest efekt tego, że sprzedaż inwestycji przy Jasnej skoncentrowała się w pierwszej połowie 2026 roku.
Widać to wprost w porównaniu dwunastomiesięcznym: cały rynek 6250 zł/m² przy 178 aktach wobec 4227 zł przy 105 aktach, czyli wzrost o 47,9 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4618 zł przy 97 aktach wobec 4352 zł przy 101 aktach, czyli wzrost o 6,1 procent.
Te dwie liczby różnią się ośmiokrotnie. Prawa jest tą, która opisuje kupującego mieszkanie w istniejącym budynku: w Ząbkowicach Śląskich rynek wtórny podrożał w ostatnim roku o sześć procent, a nie o blisko pięćdziesiąt.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w gminie Ząbkowice Śląskie ani jednego mieszkania.
Przy 86 aktach pierwszej sprzedaży, z czego 75 przy jednym adresie, oznacza to jedno: inwestycja przy Jasnej została wyprzedana. Rynek pierwotny w tej gminie jest zamknięty, a kupujący ma do wyboru wyłącznie zasób istniejący, wyceniany na 4437 zł za metr.
To także zapowiedź tego, co stanie się z publikowanymi liczbami. Kiedy akty z Jasnej wypadną z dwuletniego okna, mediana gminy spadnie o kilkaset złotych, bez żadnej zmiany na rynku mieszkań używanych.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 54 | 560 000 zł | 221 750 do 715 263 zł | 686 m² |
| Działka | 23 | 49 692 zł | 8225 do 120 350 zł | 321 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 32 z 54 aktów na dom dotyczą nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 59 procent, co w gminie miejsko-wiejskiej oznacza sporo siedlisk. Rozstęp kwartylowy, od 221 750 do 715 263 zł, jest ponadtrzykrotny, więc w tej próbie są i budynki do remontu, i domy gotowe.
Mediana domu, 560 000 zł, jest 2,3 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 246 750 zł.
Rynek gruntu jest tu słabo mierzalny: 23 transakcje przy typowej powierzchni 321 m² i rozstępie od 8225 do 120 350 zł, czyli piętnastokrotnym. Powierzchnia trzystu metrów wskazuje, że w większości są to fragmenty i udziały, a nie działki budowlane.
Co z tego ma kupujący
Ząbkowice Śląskie to gmina, w której jedna inwestycja zdominowała wszystkie publikowane statystyki. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 4437 zł, bo mediana gminy jest o 498 zł wyższa za sprawą jednego budynku. Nie wierz w skok o 47,9 procent, bo mieszkania z drugiej ręki podrożały w tym czasie o 6,1 procent. I pamiętaj, że rynek pierwotny jest tu zamknięty: w cennikach deweloperskich nie ma dziś ani jednego lokalu.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Strzelin jest droższy o 1934 zł na metrze, a Ziębice tańsze o 2333 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Ząbkowicach, Ziębicach i Strzelinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
