W tej serii bierzemy prawdziwe, aktualne ogłoszenie z Otodom i robimy dla niego to, co powinien zrobić każdy kupujący przed pierwszą wizytą: konfrontujemy cenę ofertową z aktami notarialnymi z tego samego kwartału ulic. Dziś dwa pokoje na os. Słonecznym w Nowej Hucie: 50,32 m² w bloku z 1957 roku za 569 tysięcy zł.
Wynik jest nietypowy. Zwykle w tym zestawieniu ogłoszenie stoi kilkanaście procent ponad transakcjami. Tu jest odwrotnie: sprzedający chce 11 267 zł/m², a sąsiedzi w promieniu 250 metrów podpisywali w ostatnich dwóch latach akty z medianą 11 924 zł/m².
Skąd pochodzą te liczby
Ceny ofertowe pochodzą z ogłoszenia na Otodom według stanu na 31 lipca 2026. Ceny transakcyjne pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli z aktów notarialnych, i wyciągnęliśmy je z publicznego raportu mScanner dla tego adresu. Raport zbiera transakcje w promieniu 250 metrów od budynku: w tym przypadku 22 akty z ostatnich dwóch lat, z czego 21 z rynku wtórnego. Mediana z ostatnich 12 miesięcy dla rynku wtórnego w tej okolicy to 11 662 zł/m² przy 14 aktach. Porównujemy tu wtórny z wtórnym i tak samo działa raport: skoro ogłoszenie dotyczy mieszkania z drugiej ręki, zestawia je z aktami z rynku wtórnego, a nie z cennikami deweloperów.
Co mówi ogłoszenie
Mieszkanie ma dwa oddzielne pokoje, jasną kuchnię z oknem i piwnicę. Leży na 4 piętrze ocieplonego bloku, okna wychodzą na dwie strony, północ i południe. Ogrzewanie jest miejskie, ale ciepłą wodę robi gazowy piecyk. Instalacja elektryczna jest wymieniona, okna plastikowe. Do przystanku tramwajowego Struga jest 8 minut pieszo, do Placu Centralnego 12 minut.
Co mówią akty notarialne
Najbliższe transakcje raport znalazł na sąsiednim os. Zielonym, w blokach oddalonych o mniej niż 250 metrów:
| Adres | Metraż | Cena | zł/m² | Data aktu |
|---|---|---|---|---|
| os. Zielone 17 | 28,37 m² | 380 000 zł | 13 394 | grudzień 2025 |
| os. Zielone 18 | 55,12 m² | 675 000 zł | 12 246 | kwiecień 2026 |
| os. Zielone 19 | 33,34 m² | 390 000 zł | 11 698 | wrzesień 2025 |
| os. Zielone 19 | 48,45 m² | 550 000 zł | 11 352 | listopad 2025 |
| os. Zielone 17 | 28,37 m² | 315 000 zł | 11 103 | październik 2025 |
| os. Zielone 20 | 66,03 m² | 700 000 zł | 10 601 | listopad 2025 |
Widać tu dwie rzeczy. Po pierwsze, oferta z os. Słonecznego mieści się w dolnej połowie stawek, za które faktycznie podpisywano akty: jest o 3 procent poniżej mediany okolicy z ostatnich 12 miesięcy i o 7 procent poniżej mediany wtórnej z dwóch lat. Po drugie, najświeższy akt w zestawieniu, 55 m² z kwietnia 2026 za 12 246 zł/m², poszedł wyraźnie drożej niż ta oferta. W Nowej Hucie rzadko trafia się ogłoszenie, które nie wymaga negocjacji, żeby zejść do poziomu transakcji.
Ta sama tabela pokazuje też, ile znaczy standard wykończenia. Identyczne mieszkanie na os. Zielonym 17, 28,37 m², sprzedało się w październiku za 315 tysięcy, a sześć tygodni później za 380 tysięcy, czyli o 21 procent drożej w tym samym budynku i metrażu.
Czego nie ma w opisie oferty
Raport liczy dla adresu 26 kryteriów i zamyka je wynikiem 80 procent. Po stronie plusów: dojazd do centrum Krakowa w 28 minut samochodem i 39 minut komunikacją, wysokie nasłonecznienie, kilometr do Łąk Nowohuckich objętych ochroną Natura 2000 i luźna zabudowa, budynki zajmują tylko 20 procent powierzchni w promieniu 300 metrów.
Po stronie minusów są rzeczy, których nie wyczytasz z ogłoszenia:
- Zimowy smog. Średnia PM2.5 w sezonie grzewczym 2025/2026 wyniosła tu 33,6 µg/m³ przy normie 25. Średnia całoroczna mieści się w normie, ale zimą okolica przekracza limity.
- Stacja energetyczna (GPZ) 108 metrów od adresu.
- Hałas drogowy 60 dB według mapy LDWN. Norma dla zabudowy mieszkaniowej to 65 dB, więc przekroczenia nie ma, ale próg komfortu 55 dB jest przekroczony.
- Strefa Czystego Transportu. Jeśli jeździsz starszym autem, sprawdź, czy wjedziesz pod własny dom.
- Ciepła woda z gazowego piecyka, o czym ogłoszenie akurat mówi wprost, ale łatwo to przeoczyć: to koszt i element do wymiany przy remoncie.
Co z tego ma kupujący
Ta oferta jest wyceniona uczciwie względem aktów notarialnych, co na dzisiejszym rynku zdarza się rzadko. Pole do negocjacji jest tu mniejsze niż zwykle, bo sprzedający nie zostawił sobie zapasu ponad transakcjami. Za tę cenę dostajesz za to blok z 1957 roku z piecykiem gazowym, zimowy smog i GPZ w sąsiedztwie, a raport wycenia te kompromisy na 80 procent, nie na 100.
Pełny raport dla tego adresu możesz przejrzeć pod publicznym linkiem. Jak wygląda cała mapa cen w Krakowie, pokazujemy w analizie dzielnic Krakowa i w cenach transakcyjnych dla Krakowa. A jeśli oglądasz inne mieszkanie, raport nieruchomości zrobi dla niego dokładnie to samo zestawienie: cena z ogłoszenia kontra akty notarialne z tego samego kwartału ulic. W serii sprawdziliśmy też kawalerkę 19,8 m² na warszawskim Grochowie i apartament przy plaży w gdańskim Jelitkowie.
