Trzeci odcinek serii, w której ceny z prawdziwych ogłoszeń na Otodom sprawdzamy w aktach notarialnych. Tym razem segment premium: apartament na osiedlu Neptun Park przy ul. Wypoczynkowej w gdańskim Jelitkowie, 100 metrów od plaży. Za 53,3 m² z tarasem 118 m² sprzedający chce 2,4 miliona zł, czyli 45 028 zł/m².
Rynek premium ma opinię nieprzewidywalnego, ale rejestr cen nie robi dla niego wyjątku. Na tej samej ulicy podpisano w ostatnich dwóch latach cztery akty i żaden nie przekroczył 33 tysięcy za metr.
Skąd pochodzą te liczby
Cena ofertowa pochodzi z ogłoszenia na Otodom według stanu na 31 lipca 2026. Ceny transakcyjne pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli z aktów notarialnych, i wyciągnęliśmy je z publicznego raportu mScanner dla tego adresu. Raport zbiera transakcje z najbliższej okolicy: cztery akty z medianą 30 226 zł/m², wszystkie z tej samej ulicy. Względem tej mediany cena ofertowa jest o 49 procent wyższa. Próbka jest mała, jak to w segmencie premium, więc traktujemy ją jako punkt odniesienia, a nie wyrocznię.
Warto powiedzieć wprost, co z czym tutaj porównujemy, bo w tej serii pilnujemy rozdzielenia rynku pierwotnego od wtórnego. Wszystkie cztery akty porównawcze pochodzą z rynku wtórnego i ogłoszenie też dotyczy odsprzedaży, więc porównanie idzie wtórny do wtórnego. Widać to w historii samej ulicy: deweloper sprzedawał tu lokale od sierpnia 2013 do czerwca 2020 i podpisał w tym czasie 238 aktów z rynku pierwotnego, a od tamtej pory przy Wypoczynkowej notowane są już tylko transakcje z drugiej ręki.
Nie zestawiamy natomiast tej ceny z rynkiem pierwotnym całej dzielnicy i jest ku temu powód. Żabianka z Jelitkowem to jednostka, która obejmuje zarówno nadmorską zabudowę, jak i zwykłe bloki, więc mediana wtórna dla całej dzielnicy wynosi 13 835 zł/m², czyli mniej niż połowę stawki z samej Wypoczynkowej. Porównywanie oferty z Jelitkowa do dzielnicowej średniej mieszałoby dwa różne rynki i dwie różne geografie naraz.
Co mówi ogłoszenie
Parter willowego budynku na osiedlu Neptun Park. W środku naturalny marmur, drewno orzechowe, sprzęty Miele z chłodziarką do wina. Na okalającym apartament tarasie 118 m² kilka stref wypoczynku i sześcioosobowe jacuzzi Villeroy & Boch, do tego system zadaszeń. Komórka lokatorska w cenie, miejsce postojowe w hali garażowej za dodatkowe 100 tysięcy zł. Sto metrów do plaży, wokół las i ścieżki spacerowe.
Co mówią akty notarialne
Wszystkie cztery transakcje z promienia 250 metrów pochodzą z tej samej ulicy:
| Adres | Metraż | Cena | zł/m² | Data aktu |
|---|---|---|---|---|
| Wypoczynkowa 24 | 40,30 m² | 1 300 000 zł | 32 258 | sierpień 2025 |
| Wypoczynkowa 28 | 52,57 m² | 1 650 000 zł | 31 387 | wrzesień 2025 |
| Wypoczynkowa 8 | 92,90 m² | 2 700 000 zł | 29 064 | styczeń 2026 |
| Wypoczynkowa 8 | 88,60 m² | 2 470 000 zł | 27 878 | wrzesień 2025 |
Najbliższy metrażowo akt to Wypoczynkowa 28: 52,57 m² za 1 650 000 zł we wrześniu 2025. Oferta z ogłoszenia jest większa o niecały metr i droższa o 750 tysięcy zł. Jeszcze ciekawiej robi się przy Wypoczynkowej 8: w styczniu 2026 ktoś za 2,7 miliona, czyli za cenę tej oferty plus 300 tysięcy, kupił na tej samej ulicy 92,9 m², a więc mieszkanie o 75 procent większe.
Nadwyżka ponad stawki z aktów to około 790 tysięcy zł. To jest wycena tarasu, jacuzzi, marmuru i wykończenia pod klucz. Część z tego rynek premium faktycznie płaci, bo akty z rejestru dotyczyły lokali w stanie przeciętnym albo deweloperskim. Ale skala tej premii, niemal połowa wartości okolicznych transakcji, to główna rzecz do negocjacji w tym ogłoszeniu.
Czego nie ma w opisie oferty
Raport zamyka 27 kryteriów wynikiem 63 procent i to najniższa ocena w całej naszej serii, mimo najwyższej ceny. Plusy są oczywiste: 7 minut samochodem do Sopotu, 24 minuty do centrum Gdańska, Natura 2000 nad Zatoką Pucką 180 metrów od drzwi, dużo zieleni i wyjątkowo luźna zabudowa, budynki zajmują ledwie 9,6 procent powierzchni w promieniu 300 metrów.
Minusy układają się w listę kontrolną dla każdego, kto chce tu mieszkać na stałe zamiast wynajmować turystom:
- 41 lokali na doby w promieniu 300 metrów, w tym 27 w promieniu 150 metrów, według gminnej ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie. W tym budynku nie zgłoszono żadnego, ale okolica latem żyje w rytmie walizek.
- Komunikacją miejską do centrum Gdańska jedzie się 48 minut. Bez samochodu ta lokalizacja traci połowę uroku.
- Strefa płatnego parkowania pod domem, a miejsce w hali kosztuje dodatkowe 100 tysięcy.
- Przebudowa lokali w sąsiednim budynku Neptun Park II, 99 metrów od adresu, według rejestru pozwoleń na budowę.
- Hałas drogowy 60 dB LDWN i niskie nasłonecznienie jak na Polskę, 1059 kWh/m² rocznie. Parter przy lesie dostaje mniej światła, więc przy tarasie zaprojektowanym jako główna strefa życia warto to sprawdzić na miejscu o różnych porach dnia.
Co z tego ma kupujący
Ogłoszenia premium najtrudniej wycenić, bo porównywalnych ofert prawie nie ma. Ale akty notarialne z tej samej ulicy dają twardy punkt zaczepienia: nikt tu w ostatnich dwóch latach nie podpisał aktu powyżej 32 258 zł/m². Wszystko ponad tym poziomem, w tym ogłoszeniu około 790 tysięcy zł, to premia za wykończenie i taras, którą negocjujesz osobno. A lista z raportu, od najmu na doby po 48 minut komunikacją do centrum, podpowiada, czy to na pewno lokalizacja do mieszkania, czy raczej produkt inwestycyjny.
Pełny raport dla tego adresu przejrzysz pod publicznym linkiem. Ceny w całym mieście pokazujemy w analizie dzielnic Gdańska i w cenach transakcyjnych dla Gdańska, a raport nieruchomości zrobi takie zestawienie dla każdej oferty, którą rozważasz. W serii sprawdziliśmy też dwa pokoje w krakowskiej Nowej Hucie i kawalerkę 19,8 m² na warszawskim Grochowie.
