Cena z ogłoszenia to nie cena, którą zapłacisz.

Ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania

Ogłoszenie podaje jedną liczbę. Do notariusza idzie się z inną. Między nimi mieści się podatek, taksa notarialna, opłaty sądowe, często prowizja biura nieruchomości, a zaraz potem koszt doprowadzenia mieszkania do stanu, w którym da się w nim mieszkać. Przy mieszkaniu za 590 000 zł te pozycje potrafią dołożyć kilkadziesiąt tysięcy złotych — i to one decydują o tym, czy ofertę stać Cię naprawdę, czy tylko na papierze.

Kalkulator liczy trzy rzeczy osobno, bo to trzy różne problemy: ile gotówki musisz mieć na dzień aktu (to zwykle wąskie gardło), ile kosztuje całe wejście w tę nieruchomość razem z wykończeniem, oraz ile będziesz płacić co miesiąc, gdy już się wprowadzisz.

Koszty jednorazowe — co dokładnie się liczy

PCC — podatek od czynności cywilnoprawnych

2% wartości rynkowej, wyłącznie na rynku wtórnym. Nie płacisz go, kupując od dewelopera (tam w cenie jest VAT) ani korzystając z ulgi na pierwsze mieszkanie, obowiązującej od 31 sierpnia 2023 r. Ulga nie ma daty końcowej i przysługuje osobie, która nigdy wcześniej nie miała mieszkania ani domu.

Pułapka, o której łatwo zapomnieć: ulga obejmuje lokal mieszkalny. Jeśli miejsce postojowe kupujesz jako osobny udział w hali garażowej, jest to lokal niemieszkalny — od tej części PCC zapłacisz mimo ulgi. Kalkulator rozdziela te dwie kwoty.

Taksa notarialna

Maksymalne stawki wynikają z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, a przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stosuje się połowę stawki maksymalnej, do której dolicza się 23% VAT. Poniżej progi stawki maksymalnej (przed podziałem na pół):

To górna granica, nie cennik. Notariusz może zejść niżej i często schodzi — zapytaj o wycenę, zanim umówisz termin.

Opłaty sądowe i wypisy

• 200 zł — wpis prawa własności do księgi wieczystej.
• 100 zł — założenie księgi wieczystej, przy zakupie od dewelopera.
• 200–500 zł — wypisy aktu notarialnego (6 zł netto za stronę).
• 200 zł + 19 zł — wpis hipoteki i PCC od hipoteki, tylko przy kredycie.

Prowizja biura nieruchomości

Zwykle 2–3% ceny po stronie kupującego, ale to kwestia umowy, a nie przepisu — bywa, że całość płaci sprzedający. Prowizja jest negocjowalna. Sprawdź, co dokładnie mówi umowa pośrednictwa, zanim pojedziesz na prezentację.

Dom i działka liczą się inaczej niż mieszkanie

Przełącznik na górze kalkulatora nie zmienia tylko nazw pozycji. Przy domu i przy działce inne są przepisy, a trzy różnice potrafią zaskoczyć kogoś, kto liczył na doświadczeniu z mieszkaniem.

Ulga na pierwsze mieszkanie nie obejmuje działki. Art. 9 pkt 17 ustawy o PCC wymienia lokal mieszkalny, dom jednorodzinny i spółdzielcze prawo do lokalu — gruntu na tej liście nie ma. Kupując działkę za 240 000 zł, PCC 4 800 zł zapłacisz nawet wtedy, gdy nigdy wcześniej nie miałeś żadnej nieruchomości. Przy domu jednorodzinnym ulga działa normalnie.

Taksa notarialna przy gruncie zależy od tego, co to za grunt. Połowę stawki § 6 rozporządzenia przewiduje dla mieszkania (pkt 19), dla nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym (pkt 18) i dla działki budowlanej (pkt 17). Grunt rolny, leśny czy rekreacyjny wypada poza ten przepis, więc za identyczny akt tej samej wartości notariusz weźmie dwa razy tyle.

Właściciel działki dostaje warunki zabudowy za darmo, kupujący płaci 598 zł. Tyle wynosi opłata skarbowa za decyzję o warunkach zabudowy, gdy wnioskodawca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym terenu (załącznik do ustawy o opłacie skarbowej, część I poz. 8). To zwykle dobrze wydane pieniądze: przed aktem dowiadujesz się, co na tej działce wolno postawić. Jeśli decyzję ma już sprzedający, przepisanie jej na siebie kosztuje 56 zł. Działki objętej planem miejscowym warunki zabudowy nie dotyczą wcale.

Do tego dochodzą pozycje, których przy mieszkaniu nie ma w ogóle: przyłącza i podatek od gruntu. Podatek od gruntu płaci właściciel domu i właściciel działki — górna stawka w 2026 r. to 0,77 zł/m² rocznie, czyli przy 800-metrowej działce do 616 zł. Kupujący mieszkanie tej pozycji nie zobaczy, bo grunt pod blokiem rozlicza wspólnota w czynszu. Opłatę za przyłączenie prądu do 1 kV, gazu i ciepła ustala taryfa liczona z jednej czwartej nakładów (art. 7 ust. 8 Prawa energetycznego), więc nie pokrywasz pełnego kosztu budowy odcinka sieci — ale wodę i kanalizację doprowadzasz na własny koszt, a ten zależy głównie od odległości do sieci. Kalkulator zostawia tu puste pole zamiast wpisywać średnią krajową: zamiast niej wpisz kwotę z warunków przyłączenia.

Wykończenie — stawki na 2026 rok

Koszt doprowadzenia mieszkania od stanu deweloperskiego do wprowadzenia się, w zł za m²:

Powyższe stawki to średnia krajowa. W największych miastach — Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu — ekipy mają pełne kalendarze i liczą sobie odpowiednio więcej, mniej więcej 30% ponad resztę kraju. Materiały są wszędzie w tej samej cenie, bo pochodzą od tych samych producentów i hurtowni, a robocizna to około połowy budżetu — dlatego kalkulator podnosi w tych miastach cały koszt wykończenia o 15%, a nie o 30%. To reguła kciuka, nie cennik: jeśli masz w ręku wycenę ekipy, wierz jej, nie nam.

Remont generalny mieszkania z rynku wtórnego wychodzi drożej niż wykończenie stanu deweloperskiego, bo dochodzi wyburzanie, wywóz gruzu i wymiana instalacji, zanim położy się pierwszą płytkę.

Koszty miesięczne

Rata kredytu to zwykle największa pozycja, ale nie jedyna. Do stałego rachunku dochodzą czynsz administracyjny (typowo 11–16 zł/m²), media, internet, ubezpieczenie mieszkania oraz podatek od nieruchomości. Ten ostatni jest niewielki: w 2026 r. maksymalna stawka dla powierzchni mieszkalnej to 1,25 zł za m² rocznie, a konkretną wysokość uchwala rada gminy — może być niższa, wyższa być nie może.

Ile kosztuje zakup mieszkania — na realnych transakcjach

Opłaty urzędowe są takie same w całym kraju: PCC to zawsze 2%, wpis do księgi zawsze 200 zł. Różnicę robi cena, bo od niej liczy się PCC, taksa notarialna i prowizja pośrednika. Poniżej mediana faktycznie zapłaconych cen z aktów notarialnych — nie z ogłoszeń — i opłaty, jakie do niej dochodzą przy zakupie na rynku wtórnym bez ulgi na pierwsze mieszkanie.

* PCC, taksa notarialna z VAT, wypisy i opłaty sądowe — bez prowizji pośrednika i bez kosztów okołokredytowych.

Mediany policzone z 59 664 transakcji zarejestrowanych w Rejestrze Cen Nieruchomości w ciągu ostatnich 24 miesięcy (Kraków 24 121, Łódź 18 043, Wrocław 17 500). Mediana metrażu to 45–51 m², więc mediana ceny dotyczy mniejszego mieszkania niż typowe „trzy pokoje”.

Podajemy tylko te miasta, dla których mamy dość danych, żeby mediana coś znaczyła. Rejestr prowadzą starostwa powiatowe i importujemy go gmina po gminie — dla części miast mamy na razie kilkaset transakcji, a z takiej próby mediana wprowadzałaby w błąd. Pełną listę pokrytych miast znajdziesz w cenach transakcyjnych.

Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania za…

Koszty przy akcie zależą prawie wyłącznie od ceny, więc da się je podać z góry. Poniżej rynek wtórny, bez pośrednika i bez wykończenia. Kliknij kwotę, żeby otworzyć kalkulator z wpisaną ceną i dołożyć własne pozycje.

Taksa notarialna to połowa stawki maksymalnej powiększona o VAT — notariusze niemal zawsze schodzą do połowy przy zwykłej transakcji mieszkaniowej, ale stawka jest negocjowalna i wyższa jest zgodna z prawem. Sąd i wypisy to 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej i około 200 zł za wypisy aktu; przy większej liczbie stron wypisy bywają droższe. Rata i dochód liczone przy oprocentowaniu 6,9%, okresie 25 lat i racie do 40% dochodu netto — to arytmetyka na tych założeniach, nie zdolność kredytowa.

Najczęstsze pytania

Sprawdź nie tylko koszt, ale i samą nieruchomość

Kalkulator odpowiada na pytanie „ile zapłacę”. Nie odpowiada na pytanie „czy warto” — bo do tego trzeba wiedzieć, ile realnie płacono za sąsiednie mieszkania, co plan miejscowy przewiduje po drugiej stronie ulicy, jak głośno jest w nocy i czy działka nie leży w strefie zagrożenia powodziowego. To sprawdza raport mScanner.