Pięć gmin otaczających Wrocław dzieli 1987 zł na metrze, od 9926 zł w Kobierzycach do 7939 zł w Czernicy.
Liczby pochodzą z 3641 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że ta różnica prawie w całości znika, gdy porówna się to samo. Na rynku wtórnym całą piątkę dzieli już tylko 706 zł na metrze, od 10 082 do 10 788 zł. Obwarzanek wrocławski jest jednym rynkiem mieszkań i pięcioma różnymi rynkami deweloperskimi.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe we Wrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Wszystkie pięć gmin kończy się między 14 a 21 maja 2026, czyli w odstępie tygodnia, więc to porównanie jest wolne od zniekształceń datą.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W pięciu gminach filtr usunął łącznie 37 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Pięć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kobierzyce | 25 847 | 61 | 9926 | 8850 | 10 788 | 368 |
| Kąty Wrocławskie | 31 145 | 64 | 9877 | 9751 | 10 612 | 735 |
| Siechnice | 31 526 | 87 | 9291 | 8218 | 10 586 | 1149 |
| Długołęka | 45 826 | 121 | 8410 | 7725 | 10 114 | 888 |
| Czernica | 25 808 | 159 | 7939 | 7392 | 10 082 | 501 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Wszystkie pięć leży wysoko: od 61 do 159 miejsca.
Sam Wrocław ma medianę 12 388 zł/m² i 22 miejsce w kraju, przy 22 771 aktach. Cały pierścień jest od niego tańszy, od 2462 zł w Kobierzycach do 4449 zł w Czernicy.
We wszystkich pięciu gminach rynek wtórny jest droższy od pierwotnego. To nie jest przypadek pojedynczej gminy, tylko cecha całego obwarzanka.
Cała różnica siedzi po stronie deweloperów
| Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Kobierzyce | 9926 | 10 788 | 30 procent |
| Kąty Wrocławskie | 9877 | 10 612 | 67 procent |
| Siechnice | 9291 | 10 586 | 63 procent |
| Długołęka | 8410 | 10 114 | 69 procent |
| Czernica | 7939 | 10 082 | 72 procent |
To jest najważniejsza tabela całej tej serii dolnośląskiej.
Na całym rynku pięć gmin dzieli 1987 zł na metrze. Na samych mieszkaniach z drugiej ręki 706 zł, czyli o dwie trzecie mniej, a wszystkie pięć mieści się w paśmie od 10 082 do 10 788 zł, czyli w siedmiu procentach.
Innymi słowy: jeśli szukasz mieszkania z drugiej ręki pod Wrocławiem, to w której gminie pierścienia szukasz, ma niewielkie znaczenie cenowe. Wybór jest kwestią dojazdu i tego, co akurat jest na sprzedaż, a nie poziomu cen.
Cała widoczna różnica bierze się z tego, co i gdzie budują deweloperzy. Po stronie pierwotnej rozpiętość jest znacznie większa: od 7392 zł w Czernicy do 9751 zł w Kątach Wrocławskich, czyli 2359 zł, ponad trzy razy więcej niż po stronie wtórnej.
Metr jest tańszy tam, gdzie sprzedaje się segmenty
| Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Typowa cena lokalu | Lokale powyżej 65 m² |
|---|---|---|---|---|
| Kobierzyce | 9926 | 71 m² | 710 000 zł | 57 procent |
| Czernica | 7939 | 70 m² | 597 350 zł | 57 procent |
| Długołęka | 8410 | 68 m² | 613 750 zł | 60 procent |
| Kąty Wrocławskie | 9877 | 56 m² | 562 000 zł | 33 procent |
| Siechnice | 9291 | 54 m² | 466 220 zł | 27 procent |
Ta tabela wyjaśnia poprzednią.
W Czernicy, Długołęce i Kobierzycach większość obrotu to lokale powyżej 65 m², czyli segmenty i bliźniaki wyodrębnione jako mieszkania. Duży lokal zawsze kosztuje mniej za metr, więc mediana tych gmin spada, choć całe mieszkanie kosztuje tam więcej niż w Siechnicach.
W Siechnicach i Kątach Wrocławskich deweloperzy budują normalne budynki wielorodzinne, po 54 i 56 metrów mediany, i to dlatego te dwie gminy mają wysokie mediany metra przy najniższych cenach całkowitych w pierścieniu.
Skrajny przypadek to Kobierzyce, gdzie typowy lokal z pierwszej sprzedaży ma 132 m² i kosztuje 1 040 000 zł, czyli tyle co dom.
Kierunek cen
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Długołęka | 9265 zł/m² | +22,0 procent | 10 152 zł/m² | +1,7 procent |
| Siechnice | 10 048 zł/m² | +20,0 procent | 10 748 zł/m² | +4,6 procent |
| Kobierzyce | 10 214 zł/m² | +11,9 procent | 10 590 zł/m² | −0,8 procent |
| Kąty Wrocławskie | 9920 zł/m² | +5,1 procent | 11 062 zł/m² | +9,1 procent |
| Czernica | 8156 zł/m² | +4,1 procent | 10 156 zł/m² | +1,7 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Lewa kolumna rozciąga się od 4,1 do 22 procent, prawa od minus 0,8 do plus 9,1. Cztery z pięciu gmin mają w prawej kolumnie wynik poniżej pięciu procent, więc ceny mieszkań z drugiej ręki w obwarzanku wrocławskim w ostatnim roku praktycznie stanęły.
Wyjątkiem są Kąty Wrocławskie z 9,1 procent, jedyną gminą pierścienia, w której rynek wtórny rośnie szybciej niż cały rynek.
Dwudziestoprocentowe wzrosty w Długołęce i Siechnicach opisują wyłącznie to, że deweloperzy sprzedawali w ostatnim roku droższy asortyment niż rok wcześniej.
Domy
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Kobierzyce | 271 | 1 098 000 zł | 415 m² | 11 procent |
| Siechnice | 136 | 1 040 800 zł | 738 m² | 26 procent |
| Długołęka | 372 | 898 950 zł | 492 m² | 12 procent |
| Kąty Wrocławskie | 199 | 894 500 zł | 459 m² | 14 procent |
| Czernica | 411 | 750 000 zł | 489 m² | 8 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Pięć gmin obwarzanka sprzedało w dwa lata 1389 domów, przy działkach po 415 do 738 m² i bardzo niskim udziale nieruchomości wielobudynkowych. To rynek szeregowców i bliźniaków, nie siedlisk.
Czernica sprzedaje przy tym niemal tyle samo domów co lokali, 411 wobec 501, co w tej serii zdarza się bardzo rzadko.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań oferta jest dziś tylko w Siechnicach: 32 lokale o medianie 12 096 zł/m². W czterech pozostałych gminach nie ma ani jednego lokalu, mimo że w oknie analizy przypada na nie 2303 akty pierwszej sprzedaży.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, a zabudowa jednorodzinna sprzedawana jako nieruchomości w ogóle jej nie podlega. W obwarzanku wrocławskim to tłumaczy prawie całą lukę.
Siechnicka mediana cennikowa, 12 096 zł, leży przy tym o 3878 zł powyżej tamtejszych aktów pierwszej sprzedaży, więc dzisiejsza oferta jest wyceniona zupełnie inaczej niż to, co sprzedawano przez ostatnie dwa lata.
Trzy gminy obok
Poza piątką z tabeli powiat wrocławski niesie trzy kolejne gminy z sensowną próbą, wszystkie w tym samym paśmie. Sobótka ma medianę 8344 zł/m² przy 290 aktach i 125 miejsce w kraju, Miękinia 8136 zł przy 506 aktach i 143 miejsce, a Żórawina 7941 zł przy 113 aktach i 157 miejsce.
Miękinia formalnie należy do powiatu średzkiego, ale rynkowo jest częścią tego samego pierścienia i jej 506 aktów daje jej trzecie miejsce pod względem wielkości obrotu w całym obwarzanku.
Osiem gmin pierścienia mieści się w przedziale od 7939 do 9926 zł, czyli w dwóch tysiącach złotych, przy blisko pięciu tysiącach transakcji.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Kobierzyce: 496 300 zł, a z drugiej ręki 539 400 zł
- Kąty Wrocławskie: 493 850 zł, a z drugiej ręki 530 600 zł
- Siechnice: 464 550 zł, a z drugiej ręki 529 300 zł
- Długołęka: 420 500 zł, a z drugiej ręki 505 700 zł
- Czernica: 396 950 zł, a z drugiej ręki 504 100 zł
Rozpiętość wynosi 99 350 zł przy medianie gminy i 35 300 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki.
Warto to zestawić z tabelą metraży: za typowe kupowane mieszkanie płaci się w Kobierzycach 710 000 zł, a w Siechnicach 466 220 zł, czyli o 244 tysiące mniej, mimo że metr jest w Siechnicach tańszy tylko o 635 zł.
Analizy poszczególnych gmin
Wszystkie pięć gmin opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w gminie Siechnice
- Ceny mieszkań w gminie Długołęka
- Ceny mieszkań w gminie Kąty Wrocławskie
- Ceny mieszkań w gminie Kobierzyce
- Ceny mieszkań w gminie Czernica
Sam Wrocław opisujemy w analizie cen na osiedlach Wrocławia, a miasta powiatowe wokół niego w porównaniu cen w Oleśnicy, Oławie, Trzebnicy i Środzie Śląskiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
