Cztery miasta powiatowe w promieniu trzydziestu do czterdziestu kilometrów od Wrocławia dzieli 1483 zł na metrze, od 8901 zł w Trzebnicy do 7418 zł w Środzie Śląskiej.
Liczby pochodzą z 1844 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że działa tu odwrotnie niż w obwarzanku wrocławskim. Tam po odjęciu deweloperów różnice między gminami niemal znikały; tutaj rosną, z 1483 do 2705 zł na metrze.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Oleśnicy, Oławie, Trzebnicy i Środzie Śląskiej, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Te końce dzieli pięć miesięcy: Środa Śląska kończy się 30 stycznia 2026, Oława 18 lutego, Oleśnica 19 marca, a Trzebnica 3 lipca.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech miastach filtr usunął łącznie 33 akty, z czego 20 w samej Oleśnicy.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Trzebnica | 25 154 | 104 | 8901 | 9162 | 8824 | 303 |
| Oława | 32 928 | 110 | 8750 | 8950 | 8526 | 581 |
| Oleśnica | 34 676 | 127 | 8309 | 9082 | 7858 | 669 |
| Środa Śląska | 19 709 | 206 | 7418 | 8431 | 6119 | 291 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Wszystkie cztery leżą wysoko, od 104 do 206 miejsca.
Kolumna „rynek pierwotny" jest tu wyjątkowo wyrównana: cztery miasta mieszczą się w 731 zł, od 8431 do 9162 zł. Deweloperzy sprzedają w całym tym pasie po podobnej cenie.
Kolumna „rynek wtórny" rozciąga się już na 2705 zł, od 6119 do 8824 zł.
Po odjęciu deweloperów różnice rosną
| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Trzebnica | 8901 | 8824 | 32 procent |
| Oława | 8750 | 8526 | 46 procent |
| Oleśnica | 8309 | 7858 | 32 procent |
| Środa Śląska | 7418 | 6119 | 62 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia i warto ją zestawić z obwarzankiem wrocławskim, gdzie pięć gmin po odjęciu deweloperów zmieściło się w 706 zł.
Tutaj jest odwrotnie: mediana miasta wyrównuje różnice, a rynek wtórny je pokazuje. Trzebnica i Środa Śląska różnią się medianą o 1483 zł, a mieszkaniami z drugiej ręki o 2705 zł.
Powodem jest Środa Śląska: 62 procent tamtejszego obrotu to pierwsza sprzedaż, o 2312 zł droższa od reszty rynku, więc mediana miasta jest tam podniesiona najbardziej ze wszystkich czterech.
Praktyczna konsekwencja: jeśli szukasz mieszkania z drugiej ręki w tym pasie, Środa Śląska jest zdecydowanie najtańsza, o 1739 zł na metrze poniżej Oleśnicy, a nie o 891 zł, jak sugeruje mediana miasta.
Kierunek cen
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Oława | 8900 zł/m² | +10,8 procent | 8708 zł/m² | +9,9 procent |
| Trzebnica | 9144 zł/m² | +10,3 procent | 8969 zł/m² | +4,1 procent |
| Oleśnica | 8434 zł/m² | +6,1 procent | 7858 zł/m² | +3,7 procent |
| Środa Śląska | 7320 zł/m² | −0,2 procent | 6478 zł/m² | +3,9 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Wszystkie cztery liczby w prawej kolumnie są dodatnie, więc mieszkania z drugiej ręki podrożały w całym tym pasie.
Oława wyróżnia się zgodnością obu miar, 10,8 i 9,9 procent, i to na próbach po ponad dwieście transakcji. To najmocniejszy realny wzrost w tym koszyku i jeden z niewielu w całej serii dolnośląskiej, gdzie obie kolumny mówią to samo.
W Trzebnicy i Oleśnicy realne tempo to około czterech procent, a różnica w lewej kolumnie opisuje zmienny udział nowej zabudowy. W Środzie Śląskiej mediana miasta stanęła, choć mieszkania podrożały o 3,9 procent.
W cennikach czeka 677 lokali
| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Oleśnica | 332 | 9844 | 9082 |
| Trzebnica | 312 | 10 786 | 9162 |
| Oława | 33 | 8600 | 8950 |
| Środa Śląska | 0 | brak | 8431 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
W Oleśnicy i Trzebnicy czeka razem 644 lokale, przy 309 aktach pierwszej sprzedaży z ostatnich dwóch lat w obu miastach razem. To ponad dwukrotność dwuletniej sprzedaży.
Trzy miasta pokazują przy tym trzy różne relacje cennika do transakcji. W Trzebnicy oferta leży 1624 zł powyżej aktów, w Oleśnicy 762 zł powyżej, a w Oławie 350 zł PONIŻEJ. Ostatni przypadek jest w tej serii rzadki i oznacza, że oławska oferta jest wyceniona poniżej tego, po czym rynek się tam domykał.
Środa Śląska nie ma dziś ani jednego lokalu w bazie, mimo że pierwsza sprzedaż to 62 procent jej obrotu.
Domy
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Oleśnica | 23 | 829 000 zł | 681 m² | 26 procent |
| Oława | 65 | 725 000 zł | 549 m² | 25 procent |
| Środa Śląska | 39 | 649 000 zł | 931 m² | 46 procent |
| Trzebnica | 60 | 605 000 zł | 1037 m² | 42 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność przy domach jest odwrotna do kolejności przy mieszkaniach. Najdroższe domy stoją w Oleśnicy, mieście trzecim w tabeli mieszkaniowej, a najtańsze w Trzebnicy, mieście pierwszym.
Ostatnie dwie kolumny to tłumaczą: Oleśnica i Oława są gminami miejskimi, więc ich rejestr domów obejmuje głównie zabudowę w mieście, na działkach po 549 do 681 m². Trzebnica i Środa Śląska są gminami miejsko-wiejskimi, więc w ich liczbach siedzą też siedliska na tysiącu metrów, a tych jest ponad 40 procent.
Sześć gmin obok
Poza czwórką z tabeli rejestr niesie w tym pasie sześć kolejnych gmin z sensowną próbą. Oborniki Śląskie mają medianę 7900 zł/m² przy 159 aktach i 161 miejsce w kraju, Jelcz-Laskowice 7712 zł przy 286 aktach i 181 miejsce, Wisznia Mała 7635 zł przy 117 aktach, gmina wiejska Oława 6665 zł przy 104 aktach, Żmigród 6126 zł przy 117 aktach, a gmina wiejska Oleśnica 5998 zł przy 139 aktach i 437 miejsce.
Warto zauważyć regułę, która powtarza się dwa razy: gminy wiejskie o tych samych nazwach co miasta są od nich wyraźnie tańsze, Oława o 2085 zł, Oleśnica o 2311 zł. To ta sama nazwa i zupełnie inny rynek.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Trzebnica: 445 050 zł, a z drugiej ręki 441 200 zł
- Oława: 437 500 zł, a z drugiej ręki 426 300 zł
- Oleśnica: 415 450 zł, a z drugiej ręki 392 900 zł
- Środa Śląska: 370 900 zł, a z drugiej ręki 305 950 zł
Rozpiętość wynosi 74 150 zł przy medianie miasta i 135 250 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki, czyli przy porównywalnym produkcie prawie dwa razy większa.
Analizy poszczególnych miast
Wszystkie cztery miasta opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Oleśnicy
- Ceny mieszkań w Oławie
- Ceny mieszkań w gminie Trzebnica
- Ceny mieszkań w gminie Środa Śląska
Obwarzanek wrocławski zestawiamy w porównaniu pięciu gmin pierścienia, a sam Wrocław w analizie cen na osiedlach Wrocławia. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
