Gmina Środa Śląska zajmuje 206 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7418 zł/m², o 23 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 19 709 osób, a stąd jest 33 km do Wrocławia.
Liczby pochodzą z 291 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najtańsze z miast powiatowych wokół Wrocławia, o 1483 zł na metrze poniżej Trzebnicy.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje różnicę wewnątrz jednego miasta. Dwie inwestycje deweloperskie, obie sprzedawane w tym samym oknie, zamknęły się na medianach 4270 i 10 177 zł za metr. To 5907 zł różnicy przy tym samym mieście, tym samym roku i tym samym rynku pierwotnym.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Środzie Śląskiej, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 30 stycznia 2026. Rejestr średzki jest najstarszy w tym koszyku, o pięć miesięcy starszy od trzebnickiego.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 1580 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 291 aktów. Mediana to 7418 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5993 do 9417 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 390 672 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 38 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8431 | 180 | 403 500 zł | 52 m² |
| Wtórny | 6119 | 111 | 330 000 zł | 51 m² |
Różnica wynosi 2312 zł na metrze, czyli 37,8 procent, przy identycznym praktycznie metrażu po obu stronach.
Rynek pierwotny to 62 procent obrotu, czyli 180 aktów, więc mediana gminy jest nim zdominowana.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy zawyża cenę mieszkania z drugiej ręki o 1299 zł na metrze. Właściwa liczba to 6119 zł, czyli najniższa wśród miast powiatowych tego koszyka.
Dwa osiedla, 5907 zł różnicy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Na Polance 8B | 10 177 | 9 | 9 |
| Na Polance 8C | 10 097 | 10 | 10 |
| Na Polance 6C | 9920 | 17 | 15 |
| Na Polance 6A | 9620 | 17 | 16 |
| Na Polance 6B | 9285 | 13 | 12 |
| Na Polance 6 | 9207 | 13 | 11 |
| Tadeusza Kościuszki 5 | 8872 | 5 | 5 |
| Miła 2B | 6975 | 17 | 17 |
| Miła 2 | 6469 | 19 | 15 |
| Miła 2A | 4270 | 16 | 16 |
Dziesięć adresów zebrało w niecałe dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 136 aktów, czyli 47 procent rynku gminy, a 126 z nich to pierwsza sprzedaż.
To jest najważniejsza tabela tego wpisu, bo dzieli się na dwie połowy, między którymi nie ma nic.
Sześć budynków przy Na Polance dało 79 aktów w przedziale od 9207 do 10 177 zł, z czego 73 to pierwsza sprzedaż. Trzy budynki przy Miłej dały 52 akty w przedziale od 4270 do 6975 zł, z czego 48 to pierwsza sprzedaż.
Obie inwestycje sprzedawały się w tym samym oknie, obie to rynek pierwotny, a metr kosztował w nich od 4270 do 10 177 zł. Rejestr nie mówi, co za tym stoi, ale skala różnicy oznacza dwa zupełnie różne produkty, a nie dwie ceny tego samego.
Konsekwencja dla kupującego jest prosta: w Środzie Śląskiej pytanie „ile kosztuje nowe mieszkanie" nie ma jednej odpowiedzi. Trzeba wiedzieć, o którą inwestycję chodzi.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6645 | 41 | 21 |
| 35 do 50 m² | 8975 | 99 | 65 |
| 50 do 65 m² | 7553 | 92 | 66 |
| ponad 65 m² | 6564 | 59 | 28 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa w ogóle: kawalerki są drugie od końca, a najdroższy jest przedział od 35 do 50 m².
Rozstrzał wynosi 2411 zł i nie opisuje metrażu, tylko to, w której z dwóch inwestycji leży lokal.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 9438 | 94 | 40 m² |
| 3 | 7394 | 85 | 56 m² |
| 4 | 7176 | 23 | 64 m² |
| 5 | 7098 | 34 | 90 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela obejmuje klasy z co najmniej dwudziestoma trzema aktami. Największy próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 2044 zł na metrze, a trzy ostatnie klasy mieszczą się w 296 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5468 | 140 |
| 2022 | 5354 | 102 |
| 2023 | 5654 | 200 |
| 2024 | 7318 | 182 |
| 2025 | 7095 | 183 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 30 stycznia i notuje z niego osiem aktów.
Od 2021 do 2025 roku mediana Środy Śląskiej urosła o 30 procent, ale nie po linii prostej: rok 2022 wypadł niżej od 2021, a 2025 niżej od 2024. Cały skok przypadł na rok 2024, gdy mediana podniosła się o 1664 zł, czyli o 29 procent w dwanaście miesięcy.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 7320 zł/m² przy 183 aktach wobec 7337 zł przy 153 aktach, czyli minus 0,2 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 6478 zł przy 74 aktach wobec 6236 zł przy 66 aktach, czyli plus 3,9 procent.
Pierwsza liczba jest praktycznie zerowa, druga dodatnia, więc mieszkania z drugiej ręki w Środzie Śląskiej podrożały o niecałe cztery procent, a mediana gminy stanęła, bo skład sprzedaży deweloperskiej się nie zmienił.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Środa Śląska ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 180 aktów z ostatnich dwóch lat, czyli 62 procent obrotu. Obie inwestycje, przy Na Polance i przy Miłej, zostały już sprzedane.
To odróżnia Środę Śląską od sąsiadów: w Oleśnicy w kolejce stoi 332 lokale, w Trzebnicy 312, a tutaj nie ma nic.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 39 | 649 000 zł | 335 000 do 809 500 zł | 931 m² |
| Działka | 10 | 73 500 zł | 27 500 do 252 500 zł | 525 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 18 z 39 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 46 procent, a typowa działka ma 931 m².
Mediana domu, 649 000 zł, jest 1,8 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 370 900 zł.
Rynek gruntu jest drobny: dziesięć transakcji o medianie 73 500 zł przy typowej powierzchni 525 m².
Co z tego ma kupujący
Środa Śląska jest rynkiem, na którym nowa zabudowa nie ma jednej ceny. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Ustal, o którą inwestycję chodzi, bo między Miłą a Na Polance jest 5907 zł różnicy na metrze, przy nowej zabudowie po obu stronach. Przy mieszkaniu z drugiej ręki pracuj na liczbie 6119 zł, o 1299 zł poniżej mediany gminy. I pamiętaj o dacie: rejestr średzki kończy się 30 stycznia 2026 roku.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Trzebnica jest droższa o 1483 zł na metrze, Oława o 1332 zł, a Oleśnica o 891 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Oleśnicy, Oławie, Trzebnicy i Środzie Śląskiej, a obwarzanek wrocławski w porównaniu pięciu gmin pierścienia. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
