1 września 2026 roku wygasły studia uwarunkowań i od tego dnia nowe warunki zabudowy można wydawać wyłącznie w gminach z obowiązującym planem ogólnym. W dniu terminu pisaliśmy, że zdążyła co trzecia gmina. Sześć tygodni później Ministerstwo Rozwoju i Technologii mówi już o 946 gminach, czyli 38 procent, i zapowiada trzy czwarte gmin z planem do końca roku. Ta liczba ma jednak dla właściciela działki mniejsze znaczenie, niż się wydaje. O tym, czy w gminie da się dziś uzyskać warunki zabudowy, decydują dwie inne rzeczy: czy plan wszedł w życie i czy wojewoda go nie unieważnił. Sprawdziliśmy 13 października oba państwowe rejestry dla wszystkich 2479 gmin i prześledziliśmy rozstrzygnięcia nadzorcze z ostatnich tygodni. Wniosek jest taki, że uchwała rady gminy to dopiero początek drogi, a nie jej koniec.
Ministerstwo liczy uchwały, nie plany w mocy
W prasie krążą trzy różne liczby planów ogólnych i wszystkie pochodzą z tego samego resortu. Nie są sprzeczne, mierzą po prostu różne rzeczy w różnych momentach:
- 877 gmin (35,37 procent) podał komunikat ministerstwa z 31 sierpnia: plany uchwalone i opublikowane w dzienniku urzędowym albo w Biuletynie Informacji Publicznej do końca terminu.
- 946 gmin (38 procent) przedstawił wiceminister Tomasz Lewandowski 4 września w Sejmie. To plany przyjęte i ogłoszone w dziennikach urzędowych, policzone kilka dni później, po dojściu uchwał z ostatnich dni sierpnia.
- 819 gmin to liczba planów uchwalonych "w terminie", którą resort podał w połowie września i którą cytują PAP i Radio Olsztyn.
Każda z tych wartości wystarczała na kamień milowy Krajowego Planu Odbudowy, obniżony wiosną do 30 procent gmin: wymagane były 744 gminy z planem. Wszystkie trzy mają też wspólną cechę. Liczą uchwały rad gmin, a przepis o warunkach zabudowy mówi o planie, który wszedł w życie. Między jednym a drugim jest publikacja w wojewódzkim dzienniku urzędowym, 14 dni vacatio legis i ocena legalności przez wojewodę. Dlatego żadna z liczb ministerstwa nie odpowiada na pytanie, w ilu gminach można dziś złożyć wniosek o warunki zabudowy z szansą na decyzję.
Do końca roku plan może mieć trzy czwarte gmin
Terminu dotrzymała mniej niż połowa gmin, ale większość pozostałych jest blisko. Z danych, które wiceminister przedstawił w Sejmie, wynika, że na koniec sierpnia ponad 1,8 tysiąca gmin, czyli około 75 procent, było co najmniej na etapie uzgadniania i opiniowania projektu. To etap, po którym zostają konsultacje społeczne, rozpatrzenie uwag i głosowanie, więc kwestia miesięcy, nie lat. Prac nie rozpoczęło 95 gmin, z czego 79 ma niemal w całości plany miejscowe i planu ogólnego potrzebuje w mniejszym stopniu. Stąd prognoza resortu: w optymistycznym scenariuszu do końca 2026 roku plan ogólny będzie miało około 75 procent gmin.
Dla kogoś, kto czeka na warunki zabudowy w gminie bez planu, to lepsza wiadomość, niż sugerowałby nagłówek o "co trzeciej gminie". W większości gmin plan jest w drodze, a konkretny etap można sprawdzić w Rejestrze Urbanistycznym, o którym piszemy niżej.
Przy tej samej okazji resort zapowiedział korektę reformy. Wiceminister nazwał wpisanie jej do KPO działaniem "nie do końca przemyślanym" i zadeklarował, że ministerstwo chce "w porozumieniu z klubami parlamentarnymi pochylić się jeszcze raz nad kształtem tej reformy", z ukłonem w stronę samorządów i zwiększeniem obszarów pod zabudowę mieszkaniową. Nie ma terminu ani projektu ustawy, więc na razie nie zmienia to nic w sytuacji działek. Relację z wystąpienia podała między innymi Interia.
Rejestry pokazują mniej niż połowę tego, co uchwaliły gminy
Liczby ministerstwa pochodzą ze sprawozdawczości urzędów. Właściciel działki styka się z czymś innym: z państwowymi rejestrami planistycznymi, do których gmina musi sama wgrać cyfrową wersję planu. Od sierpnia mierzymy, co w nich widać. 13 października odpytaliśmy dla wszystkich 2479 gmin dwie krajowe usługi Geoportalu, z planami uchwalonymi i projektowanymi, oraz Rejestr Urbanistyczny, prowadzony obowiązkowo od 1 lipca 2026.
Po złożeniu obu źródeł uchwalony plan ogólny widać w 428 gminach, czyli 17,3 procent. 1 września było ich 197, więc w sześć tygodni rejestry dogoniły 231 gmin. To mniej niż połowa tego, co raportuje ministerstwo, ale sierpniowy zastój się skończył.
Cały ten przyrost pochodzi z jednego źródła. Rejestr Urbanistyczny urósł z 120 do 461 aktów dotyczących planów ogólnych: plan prawnie wiążący ma w nim 328 gmin, projekt skierowany do rady 25 gmin, a projekt w opracowaniu 108 gmin. Dla 141 gmin plan wszedł w życie we wrześniu, dla 59 w sierpniu. Krajowa usługa Geoportalu z uchwalonymi planami pokazuje natomiast nadal 154 gminy, dokładnie tyle samo co 19 sierpnia. Od ośmiu tygodni nie przybyła w niej ani jedna gmina, mimo kilkuset uchwał w tym czasie. 999 gmin nie ma wpisu w żadnym z rejestrów, a część z nich ma uchwalony plan, którego cyfrowej wersji nikt jeszcze nie wgrał.
Z tego pomiaru wynika prosta reguła sprawdzania. Brak gminy w Geoportalu nie mówi nic o tym, czy gmina ma plan ogólny, bo ta usługa od dwóch miesięcy nie rejestruje nowych uchwał. Rejestr Urbanistyczny jest dużo bliżej stanu prawnego i jako jedyny podaje datę wejścia planu w życie, ale wciąż obejmuje mniej niż połowę gmin z planem. Kto nie znajdzie swojej gminy w żadnym z nich, powinien zajrzeć do jej Biuletynu Informacji Publicznej albo zapytać w urzędzie, zamiast zakładać, że planu nie ma.
Zachód i północ kraju są przed resztą
Różnice między województwami są duże i w rejestrach widać je wyraźniej niż w średniej krajowej.
| Województwo | Plan uchwalony 1.09 | Plan uchwalony 13.10 | Projekt przed radą | Projekt opublikowany | Brak wpisu | Gmin |
|---|---|---|---|---|---|---|
| wielkopolskie | 32 | 61 | 1 | 100 | 64 | 226 |
| lubelskie | 20 | 40 | 2 | 77 | 94 | 213 |
| mazowieckie | 15 | 35 | 3 | 98 | 178 | 314 |
| pomorskie | 15 | 34 | 0 | 58 | 31 | 123 |
| kujawsko-pomorskie | 11 | 33 | 4 | 58 | 49 | 144 |
| śląskie | 20 | 32 | 2 | 67 | 66 | 167 |
| warmińsko-mazurskie | 11 | 31 | 2 | 54 | 29 | 116 |
| lubuskie | 15 | 26 | 3 | 39 | 14 | 82 |
| podlaskie | 11 | 26 | 1 | 56 | 36 | 119 |
| dolnośląskie | 13 | 25 | 1 | 65 | 78 | 169 |
| małopolskie | 9 | 23 | 0 | 48 | 112 | 183 |
| opolskie | 9 | 21 | 0 | 29 | 21 | 71 |
| łódzkie | 7 | 15 | 3 | 73 | 86 | 177 |
| zachodniopomorskie | 5 | 14 | 0 | 59 | 40 | 113 |
| podkarpackie | 3 | 6 | 3 | 101 | 50 | 160 |
| świętokrzyskie | 1 | 6 | 0 | 43 | 53 | 102 |
Stan rejestrów na 13 października 2026, pomiar mScanner dla wszystkich 2479 gmin. Kolumna "Brak wpisu" mówi o rejestrach, nie o pracach w gminie. Dwóch gmin sonda nie obejmuje z powodu braku obrysu granic.
Czołówka to lubuskie, opolskie, pomorskie, wielkopolskie i warmińsko-mazurskie, gdzie plan widać w ponad jednej czwartej gmin. Na drugim biegunie są podkarpackie i świętokrzyskie z sześcioma gminami na ponad sto, przy czym w podkarpackim aż 101 gmin ma w rejestrach opublikowany projekt, więc tam zaległość jest raczej w uchwalaniu niż w przygotowaniu. Mazowieckie ma największą liczbę gmin bez żadnego wpisu, 178 z 314.
W dużych miastach obraz jest mieszany. Plan prawnie wiążący mają w Rejestrze Urbanistycznym między innymi Poznań, Szczecin, Bydgoszcz, Białystok, Gdynia, Toruń, Olsztyn, Opole, Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski. Warszawa, Łódź, Wrocław, Gdańsk, Katowice, Kielce i Rzeszów mają w rejestrach wyłącznie projekt, a projekty Katowic i Gdańska noszą w Rejestrze Urbanistycznym daty dopiero z września i października. Kraków i Lublin nie mają wpisu w żadnym z rejestrów.
Uchwalony plan można stracić u wojewody
Tego wątku miesiąc temu jeszcze nie było, a dziś jest najważniejszym zastrzeżeniem do każdej z liczb wyżej. Uchwała rady gminy trafia do wojewody, który ma 30 dni na ocenę jej legalności, i sierpniowy sprint uchwał właśnie przechodzi przez to sito. Nadzór przyjął przy tym zasadę, że istotny błąd w kilku strefach skutkuje stwierdzeniem nieważności całej uchwały, a gmina wraca do procedury.
Najgłośniejszy przypadek to Częstochowa. Rada miasta uchwaliła plan ogólny 27 sierpnia, z 2039 strefami planistycznymi, największy oceniany dotąd przez nadzór w regionie. Wojewoda śląski zakwestionował 6 z tych stref, głównie z powodu pominięcia udokumentowanego złoża surowców ilastych "Michalina" na terenie dawnej cegielni, zamkniętej 25 lat temu. Miasto wnioskowało o uchylenie planu tylko w zakwestionowanej części, wojewoda odmówił i 1 października unieważnił całą uchwałę. Magistrat szacuje, że ponowne uchwalenie zajmie kilka miesięcy, z czego sam miesiąc pochłoną konsultacje społeczne. Do tego czasu Częstochowa jest miastem bez planu ogólnego, a więc bez nowych warunków zabudowy poza terenami objętymi planami miejscowymi.
Skala w województwie śląskim jest wyjątkowa. Według danych cytowanych przez PAP uchwały o planie ogólnym podjęło tam około 90 ze 167 gmin, a wojewoda uchylił 42 z nich, w tym około 20 planów gmin miejskich, między innymi Będzina, Chorzowa, Mysłowic, Tarnowskich Gór i Zawiercia. Spór nie ogranicza się jednak do jednego województwa. Prawo.pl opisało w drugiej połowie września unieważnienia w całości w lubelskim (Dubienka) i podkarpackim (Jasienica Rosielna, Ropczyce) oraz w części w zachodniopomorskim (Nowogard) i lubelskim (Wólka). Zarzuty się powtarzają: zaniżony minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej w strefach, pominięcie udokumentowanych złóż i ustaleń planu województwa, błędy w wyznaczaniu obszarów uzupełnienia zabudowy.
Z tej fali wynikają dwie konsekwencje. Pierwsza dotyczy liczb: część z 946 uchwalonych planów już nie istnieje, a kolejne czekają na ocenę, więc rzeczywista liczba gmin z planem w mocy jest niższa i zmienia się z tygodnia na tydzień. Druga dotyczy właścicieli, którzy w konsultacjach przegrali spór o swoją strefę. Gmina uchwalająca plan od nowa musi od nowa zebrać uwagi, więc unieważnienie otwiera drugą rundę. Część samorządów broni z kolei swoich planów przed sądami administracyjnymi, jak Radzionków, którego sprawę Naczelny Sąd Administracyjny ma rozpoznać 28 października.
Zasady warunków zabudowy się nie zmieniły, zmieni się krąg wnioskodawców
Same przepisy od 1 września nie drgnęły, a w sieci nadal krążą wersje z poprzednich terminów, więc warto je powtórzyć:
- Wniosek o warunki zabudowy złożony od 1 września 2026 może zakończyć się decyzją tylko wtedy, gdy w gminie obowiązuje plan ogólny. W gminie bez planu w mocy postępowanie czeka. Liczy się data wpływu wniosku, nie data decyzji.
- Wnioski złożone do 31 sierpnia są rozpatrywane na starych zasadach, także wtedy, gdy gmina planu nie uchwaliła. Stąd lawina wniosków z wakacji, którą urzędy dopiero przerabiają.
- W gminie z planem w mocy nowe warunki zabudowy można uzyskać co do zasady tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy, który gmina wyznaczyła w planie.
- Wydane decyzje zachowują ważność, także te sprzeczne z późniejszym planem ogólnym. Według wiceministra w obrocie są około 4 miliony decyzji o warunkach zabudowy, z czego prawie 400 tysięcy wydano w samym 2025 roku. Plany miejscowe obowiązują bez zmian.
- Terminy na wydanie decyzji o warunkach zabudowy i kary 500 zł za dzień zwłoki pozostają zawieszone do 31 grudnia 2026 roku. 26 sierpnia wiceminister Lewandowski zapowiedział na Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu nowelizację, która ma chronić gminy przed odpowiedzialnością za opóźnienia także po 1 stycznia 2027. To na razie zapowiedź, nie przepis.
Jedna zmiana dopiero nadchodzi i dotyczy kupujących. Od 1 stycznia 2027 o warunki zabudowy będzie mógł wystąpić tylko ten, kto ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dziś może to zrobić każdy, także osoba, która działkę dopiero zamierza kupić i chce ją w ten sposób sprawdzić. Na taki test zostało niecałe trzy miesiące, i to wyłącznie w gminach z planem w mocy.
Czy to paraliż inwestycyjny? Cytowany przez Infor radca prawny Bartłomiej Tkaczyk ocenia, że "brak planu ogólnego nie oznacza, że z początkiem września w gminie zatrzymały się wszystkie procesy inwestycyjne", bo sytuacja konkretnej nieruchomości zależy od planu miejscowego i od momentu wszczęcia postępowania. Wiceminister powiedział w Sejmie podobnie: problem będzie "pewno jednostkowy", ale "będzie narastał w miarę upływu czasu". Oba zdania są prawdziwe równocześnie. Kto ma działkę objętą planem miejscowym albo prawomocną decyzję, nie odczuł zmiany. Kto kupił działkę rolną pod dom w gminie bez planu, czeka, aż gmina plan uchwali, a potem jeszcze na to, czy wojewoda go nie uchyli.
Jak sprawdzić własną działkę
Kolejność sprawdzania wygląda dziś tak:
- Czy działka jest objęta planem miejscowym. Jeśli tak, plan ogólny nie zmienia niczego w twojej sytuacji i wypis z planu miejscowego pozostaje podstawą.
- Czy gmina ma plan ogólny w mocy, a nie tylko uchwalony. Prowadzimy stale odświeżany przegląd dla każdej gminy: plan ogólny gminy, status dla 2479 gmin. Strona gminy pokazuje, co widać w obu rejestrach, etap procedury według Rejestru Urbanistycznego i datę wejścia planu w życie tam, gdzie rejestr ją podaje. Jeśli rejestry milczą, sprawdź BIP gminy.
- Czy działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy. Dopiero to decyduje o szansie na warunki zabudowy w gminie z planem.
- Czy plan nie jest właśnie w sporze z wojewodą. Rozstrzygnięcia nadzorcze publikują wojewódzkie dzienniki urzędowe, a gminy zwykle informują o nich w BIP.
Dla konkretnej działki lub mieszkania raport mScanner zbiera w jednym miejscu dane planistyczne, w tym status planu ogólnego i etap procedury, oraz kilkadziesiąt innych warstw danych o okolicy. Jedno zastrzeżenie powtarzamy za każdym razem i dziś jest ono szczególnie aktualne: raport czyta status planu z państwowych rejestrów, więc w gminie ze świeżą uchwałą może przez pewien czas pokazywać plan jeszcze jako projekt, a w gminie z planem unieważnionym przez wojewodę przez pewien czas jako uchwalony, dopóki urząd nie zaktualizuje wpisu. Raport zawsze podaje datę sprawdzenia rejestrów, a etap procedury odświeżamy z Rejestru Urbanistycznego co około 12 godzin.
Źródła
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii: Co oznacza upływ terminu na uchwalenie planów ogólnych, komunikat z 31 sierpnia 2026 (877 planów, 35,37 procent gmin)
- Interia Biznes: relacja z wystąpienia wiceministra Tomasza Lewandowskiego w Sejmie, 64. posiedzenie, 4 września 2026 (946 gmin, 75 procent do końca roku, zapowiedź korekty reformy)
- Infor: Większość gmin weszła we wrzesień bez planów ogólnych, 29 września 2026 (1,8 tysiąca gmin na etapie uzgodnień, komentarz prawny)
- Radio Olsztyn: Ile gmin w regionie uchwaliło już plany ogólne, 17 września 2026 (819 gmin według MRiT)
- PAP za Portalem Samorządowym: Wojewoda unieważnił plan ogólny Częstochowy, 6 października 2026 (42 z 90 uchwał uchylonych w śląskim, 819 planów w terminie, 843 wobec 744 w KPO)
- Prawo.pl: Część uchwalonych planów ogólnych właśnie trafia do kosza, 24 września 2026 (unieważnienia w czterech województwach, typowe zarzuty, sprawa przed NSA)
- RS Legal: Plany ogólne po 31 sierpnia 2026 r., 11 września 2026 (zawieszenie terminów na WZ do 31 grudnia 2026, zapowiedź nowelizacji z 26 sierpnia)
- Usługi Geoportalu GUGiK PlanyOgolneGmin i ProjektowanePlanyOgolneGmin oraz Rejestr Urbanistyczny, odpytane przez mScanner 1 i 17 września oraz 4 i 13 października 2026 dla wszystkich 2479 gmin.
