Gmina Bogatynia zajmuje 737 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 3704 zł/m², o 39 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 20 738 osób, a stąd jest 31 km do Zgorzelca.
Liczby pochodzą z 254 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, czego tu nie ma. W ciągu dwóch lat w całej gminie zawarto jedną jedyną transakcję pierwszej sprzedaży. Bogatynia jest w tej serii jedynym rynkiem, na którym nowa zabudowa praktycznie nie istnieje, i to widać we wszystkich pozostałych tabelach.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zgorzelcu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 27 sierpnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 958 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 254 akty. Mediana to 3704 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2972 do 4407 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 170 000 zł.
Bogatynia jest gminą miejsko-wiejską, więc liczby obejmują także zabudowę poza samym miastem.
Rynek pierwotny nie istnieje
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 3720 | 253 | 170 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 1735 | 1 | 31 500 zł | 18 m² |
Wiersza drugiego nie da się interpretować: to jedna transakcja lokalem o powierzchni 18 m² i nie mówi ona nic o cenach nowych mieszkań.
Praktyczna konsekwencja jest wygodna dla czytelnika. Mediana gminy i mediana rynku wtórnego są w Bogatyni niemal tą samą liczbą, różnią się o 16 zł. Cały ten wpis opisuje więc jeden, jednorodny rynek: mieszkania z drugiej ręki.
Warto od razu powiedzieć, co to znaczy w złotówkach: typowe mieszkanie w Bogatyni ma 49 m² i kosztuje 170 000 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Polna 15A | 4162 | 11 | 0 |
| Polna 15 | 3689 | 5 | 0 |
Dwa adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, oba przy tej samej ulicy, razem 16 aktów, czyli 6 procent rynku gminy.
Ciekawe jest, że dwa sąsiednie budynki dzieli 473 zł na metrze: Polna 15A idzie po 4162 zł, czyli o 458 zł powyżej mediany gminy, a Polna 15 o 15 zł poniżej, czyli praktycznie na jej poziomie.
Pozostałe 238 transakcji rozkłada się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy. W gminie o takim rozproszeniu wycena musi zejść do konkretnego budynku i jego stanu technicznego.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 3992 | 46 | 1 |
| 35 do 50 m² | 3612 | 83 | 0 |
| 50 do 65 m² | 3926 | 64 | 0 |
| ponad 65 m² | 3543 | 61 | 0 |
Ta tabela jest bardzo płaska i, co rzadkie, całkowicie wolna od wpływu nowej zabudowy: w czterech wierszach jest łącznie jedna transakcja pierwszej sprzedaży.
Rozpiętość wynosi 449 zł na metrze, od 3543 do 3992 zł, czyli 13 procent, i nie układa się w żadną regułę: przedziały pierwszy i trzeci są droższe od drugiego i czwartego.
Praktyczny wniosek jest jednoznaczny. W Bogatyni metraż nie wpływa na cenę metra, a mieszkanie dwa razy większe kosztuje po prostu dwa razy tyle. Mieszkanie osiemdziesięciometrowe kosztuje tu około 283 000 zł, a trzydziestometrowe około 120 000 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 3476 | 8 | 40 m² |
| 2 | 4147 | 52 | 33 m² |
| 3 | 3712 | 90 | 46 m² |
| 4 | 3720 | 81 | 61 m² |
| 5 | 3136 | 18 | 80 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w gminie Bogatynia podaje je przy 252 z 254 aktów. Powyższa tabela obejmuje 249 z nich, bo trzy lokale sześcioizbowe pomijamy jako zbyt małą próbę.
Od dwóch do pięciu izb tabela schodzi z 4147 do 3136 zł, czyli o 1011 zł i 24 procent, z jednym odstępstwem o 8 zł między trzema a czterema izbami. Wiersz pierwszy, oparty na ośmiu aktach, odstaje w dół i nie należy z niego robić reguły.
Trzy środkowe wiersze, obejmujące 223 z 254 transakcji, mieszczą się przy tym w 435 zł, więc także tutaj różnice są niewielkie.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 2869 | 135 |
| 2022 | 3100 | 108 |
| 2023 | 3028 | 100 |
| 2024 | 3560 | 112 |
| 2025 | 3684 | 136 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 27 sierpnia i notuje z niego 60 aktów o medianie 3808 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Bogatyni urosła o 28 procent, i jest to jeden z najwolniejszych wzrostów w całej dolnośląskiej serii. Dla porównania: sąsiedni Zgorzelec urósł w tym samym czasie o 49 procent, a Lwówek Śląski o 89 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje umiarkowany wzrost: cały rynek 3765 zł/m² przy 107 aktach wobec 3624 zł przy 130 aktach, czyli wzrost o 3,9 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 3765 zł przy 107 aktach wobec 3624 zł przy 129 aktach, czyli także 3,9 procent.
Obie liczby są identyczne, bo w Bogatyni nie ma nowej zabudowy, więc obie mierzą dokładnie to samo. Ceny mieszkań w tej gminie rosną, ale wolno: o niecałe cztery procent w rok, przy mniejszym obrocie niż rok wcześniej.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w gminie Bogatynia ani jednego mieszkania.
Jest to całkowicie spójne z resztą wpisu: jedna transakcja pierwszej sprzedaży w dwa lata i zero lokali w ofercie oznacza, że w Bogatyni nikt nie buduje mieszkań na sprzedaż.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 70 | 304 000 zł | 180 000 do 415 000 zł | 498 m² |
| Działka | 9 | 24 000 zł | 14 760 do 130 000 zł | 121 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 41 z 70 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 59 procent, co w gminie miejsko-wiejskiej z rozległą częścią wiejską oznacza sporo siedlisk.
Mediana domu, 304 000 zł, jest tylko 1,6 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 185 200 zł, i jest to jedna z najniższych median domu w tej serii. Siedemdziesiąt aktów to przy tym próba solidna, więc ta liczba jest wiarygodna, choć rozstęp kwartylowy od 180 000 do 415 000 zł jest ponaddwukrotny.
Rynek gruntu praktycznie nie istnieje w rejestrze: dziewięć transakcji o typowej powierzchni 121 m², czyli fragmentów, a ostatni akt pochodzi z grudnia 2025 roku.
Co z tego ma kupujący
Bogatynia jest rynkiem wyjątkowo prostym: jednorodnym, płaskim i rosnącym wolno. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz używać mediany gminy, bo od rynku wtórnego dzieli ją 16 zł. Nie licz na szybki ruch cen, bo obie miary dwunastomiesięczne dają tu ten sam, niecały czteroprocentowy wzrost. I nie szukaj zniżki za metraż ani premii za kawalerkę, bo cztery przedziały wielkości mieszczą się w 449 zł, a o cenie decyduje wyłącznie stan budynku.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Zgorzelec jest droższy o 3016 zł na metrze, Lubań o 1959 zł, a Lwówek Śląski o 1230 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen na zachodzie Dolnego Śląska. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
