Cztery miasta zachodniego krańca Dolnego Śląska dzieli 3016 zł na metrze, od 6720 zł w Zgorzelcu do 3704 zł w Bogatyni. Wszystkie leżą w promieniu 55 km od Zgorzelca, przy granicy z Niemcami i Czechami.
Liczby pochodzą z 1360 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że cztery miasta znajdują się w czterech różnych fazach rynku. Zgorzelec po pięciu latach wzrostów stanął co do złotówki. W Bogatyni nikt nie buduje, a ceny rosną powoli, o niecałe cztery procent rocznie. Lubań i Lwówek Śląski rosną najszybciej, o 13 i 7 procent rocznie na rynku wtórnym, każde z innego powodu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Zgorzelcu, Lubaniu i Lwówku Śląskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Te końce dzieli ponad sześć miesięcy: Lubań kończy się 2 marca 2026, Bogatynia 27 sierpnia, Zgorzelec 4 września, a Lwówek Śląski 15 września.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech miastach filtr usunął łącznie 32 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zgorzelec | 28 095 | 288 | 6720 | 8228 | 6394 | 630 |
| Lubań | 19 031 | 490 | 5663 | 6774 | 5080 | 330 |
| Lwówek Śląski | 15 711 | 608 | 4934 | 6386 | 4751 | 146 |
| Bogatynia | 20 738 | 737 | 3704 | brak | 3720 | 254 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Tylko Zgorzelec leży powyżej tej wartości.
Kolumna „rynek pierwotny" w ostatnim wierszu jest pusta z konkretnego powodu. W gminie Bogatynia w ciągu dwóch lat zawarto jedną jedyną transakcję pierwszej sprzedaży, i to lokalem o powierzchni 18 m². Nie da się z niej policzyć mediany, więc jej nie podajemy.
To jest zresztą pierwsza z ważnych obserwacji tego koszyka. Bogatynia jest jedynym miastem w całej dolnośląskiej serii, w którym rynek pierwotny praktycznie nie istnieje.
Rynek wtórny i udział nowej zabudowy
| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Zgorzelec | 6720 | 6394 | −326 | 16 procent |
| Lubań | 5663 | 5080 | −583 | 28 procent |
| Lwówek Śląski | 4934 | 4751 | −183 | 18 procent |
| Bogatynia | 3704 | 3720 | +16 | poniżej 1 procenta |
Po odjęciu pierwszej sprzedaży rozpiętość koszyka maleje z 3016 do 2674 zł na metrze, a kolejność się nie zmienia.
Najbardziej zmienia się Lubań, o 583 zł, bo 28 procent tamtejszego obrotu to nowa zabudowa skupiona w siedmiu budynkach. Najmniej Bogatynia, gdzie obie liczby różnią się o 16 zł.
Warto zauważyć, że w każdym z trzech miast z realnym rynkiem pierwotnym nowa zabudowa jest skrajnie skoncentrowana: w Lubaniu siedem budynków to 92 procent pierwszej sprzedaży, w Lwówku jeden budynek to wszystkie 27 aktów, a w Zgorzelcu dziewięć adresów to 86 procent.
Kierunek cen: cztery różne fazy
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Lwówek Śląski | 5090 zł/m² | +9,9 procent | 4965 zł/m² | +7,2 procent |
| Lubań | 5556 zł/m² | +4,3 procent | 5288 zł/m² | +12,6 procent |
| Bogatynia | 3765 zł/m² | +3,9 procent | 3765 zł/m² | +3,9 procent |
| Zgorzelec | 6578 zł/m² | −3,7 procent | 6400 zł/m² | 0,0 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Prawa kolumna, ta która opisuje kupującego mieszkanie w istniejącym budynku, dzieli te cztery miasta na trzy grupy:
- Lubań i Lwówek Śląski rosną najszybciej: 12,6 i 7,2 procent. W Lubaniu ta liczba stoi na 146 i 145 transakcjach, czyli na pomiarze solidnym; w Lwówku na 55 i 56, czyli na próbie małej.
- Zgorzelec stanął co do złotówki: 6400 wobec 6401 zł, na próbach po blisko dwieście pięćdziesiąt transakcji. To najbardziej wiarygodny pomiar w koszyku i mówi, że najdroższe miasto tej okolicy przestało drożeć. Lewa kolumna, minus 3,7 procent, to skład sprzedaży, nie ceny: w ostatnich dwunastu miesiącach rejestr notuje 23 akty pierwszej sprzedaży wobec 74 w dwunastu poprzednich.
- Bogatynia rośnie powoli: plus 3,9 procent. Ponieważ nie ma tam nowej zabudowy, obie kolumny mierzą dokładnie to samo.
Ciekawy jest przypadek Lubania, gdzie prawa liczba jest trzykrotnie wyższa od lewej. Dzieje się tak dlatego, że w poprzednim dwunastomiesięcznym okresie nowa zabudowa mocniej podnosiła medianę miasta, przez co punkt odniesienia po lewej stronie był zawyżony. To ten sam mechanizm, co w Chojnowie.
Zero mieszkań w cennikach
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, żadne z tych czterech miast nie ma dziś ani jednego lokalu.
W tym samym okresie zawarto tu 217 aktów pierwszej sprzedaży: 98 w Zgorzelcu, 91 w Lubaniu, 27 w Lwówku Śląskim i 1 w Bogatyni.
Wniosek jest podwójny. Kto szuka dziś nowego mieszkania na zachodnim krańcu województwa, nie ma go gdzie kupić. A liczby z kolumny „rynek pierwotny" opisują przeszłość: kiedy te akty wypadną z dwuletniego okna, mediany Zgorzelca i Lubania spadną bez żadnej zmiany na rynku mieszkań używanych.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | Działki, akty |
|---|---|---|---|---|---|
| Zgorzelec | 76 | 690 000 zł | 624 m² | 41 procent | 27 |
| Lubań | 27 | 459 000 zł | 695 m² | 56 procent | 12 |
| Bogatynia | 70 | 304 000 zł | 498 m² | 59 procent | 9 |
| Lwówek Śląski | 55 | 300 000 zł | 1971 m² | 80 procent | 3 |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Dom w Zgorzelcu kosztuje 2,3 raza tyle co dom w Lwówku Śląskim, ale ostatnie dwie kolumny każą tę różnicę czytać ostrożnie. W Lwówku 80 procent aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami na działce blisko dwutysięcznej, czyli głównie zabudowy zagrodowej, a w Zgorzelcu 41 procent na działce sześćsetmetrowej.
Rynek gruntu jest mierzalny tylko w Zgorzelcu: 27 transakcji przy typowej działce 894 m² i medianie 187 464 zł, choć dolny kwartyl 65 500 zł pokazuje, że fragmenty i udziały też są w tej liczbie. W pozostałych trzech miastach jest to od trzech do dwunastu transakcji, przy typowych powierzchniach od 66 do 268 m², czyli fragmentów i udziałów, a nie działek budowlanych. O cenie parceli w Lubaniu, Lwówku i Bogatyni ten rejestr nie mówi nic.
Dziesięć gmin obok, w tym jedna zaskakująca
Poza czwórką z tabeli powiaty zgorzelecki, lubański i lwówecki niosą dziesięć kolejnych gmin z próbą co najmniej trzydziestu aktów:
- Świeradów-Zdrój: 10 957 zł/m² przy 69 aktach, 35 miejsce w kraju
- Olszyna: 4844 zł/m² przy 54 aktach, 624 miejsce
- gmina wiejska Zgorzelec: 4613 zł/m² przy 34 aktach, 654 miejsce
- Gryfów Śląski: 3868 zł/m² przy 84 aktach, 721 miejsce
- Leśna: 3684 zł/m² przy 54 aktach, 737 miejsce
- Pieńsk: 3639 zł/m² przy 85 aktach, 745 miejsce
- Zawidów: 3399 zł/m² przy 57 aktach, 758 miejsce
- Węgliniec: 2892 zł/m² przy 63 aktach, 798 miejsce
- Mirsk: 2514 zł/m² przy 50 aktach, 827 miejsce
- Wleń: 1998 zł/m² przy 30 aktach, 852 miejsce
Pierwszy wiersz jest tu najważniejszy i wart osobnego zdania. Świeradów-Zdrój, trzyipółtysięczne uzdrowisko w powiecie lubańskim, ma medianę 10 957 zł/m² i 35 miejsce w Polsce. To czwarty najdroższy adres województwa, po Szklarskiej Porębie, Wrocławiu i Karpaczu.
Skala tej różnicy jest trudna do uwierzenia, dopóki nie zestawi się jej z sąsiadem. Świeradów i Lubań leżą w tym samym powiecie, a dzieli je 5294 zł na metrze, czyli prawie dwukrotność. Mieszkanie pięćdziesięciometrowe kosztuje w Świeradowie 547 850 zł, a w Lubaniu 283 150 zł.
Ostatni wiersz zamyka drugi biegun: Wleń z 1998 zł, jedna z pięćdziesięciu najtańszych gmin w Polsce, leży w tym samym powiecie co Lwówek Śląski.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Zgorzelec: 336 000 zł, a z drugiej ręki 319 700 zł
- Lubań: 283 150 zł, a z drugiej ręki 254 000 zł
- Lwówek Śląski: 246 700 zł, a z drugiej ręki 237 550 zł
- Bogatynia: 185 200 zł, a z drugiej ręki 186 000 zł
Rozpiętość wynosi 150 800 zł przy medianie miasta i 133 700 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki. Za pięćdziesiąt metrów w Zgorzelcu kupuje się w Bogatyni dziewięćdziesiąt metrów, przy trzydziestu jeden kilometrach drogi między nimi.
Analizy poszczególnych miast
Wszystkie cztery miasta opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Zgorzelcu
- Ceny mieszkań w Lubaniu
- Ceny mieszkań w gminie Lwówek Śląski
- Ceny mieszkań w gminie Bogatynia
Karkonosze zestawiamy w porównaniu Jeleniej Góry, Karpacza, Szklarskiej Poręby i Kowar, miasta na zachód od Legnicy w porównaniu Chojnowa, Jawora i Złotoryi, a Wrocław w analizie cen na osiedlach Wrocławia. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
