Cztery miasta u podnóża Karkonoszy dzieli 8340 zł na metrze, od 12 731 zł w Szklarskiej Porębie do 4391 zł w Kowarach. Wszystkie leżą w jednym powiecie albo tuż przy jego granicy, a najdalsze dwa dzieli 31 km drogi.
Liczby pochodzą z 2017 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że mieszkanie z drugiej ręki nie drożeje w żadnym z czterech miast. Liczona bez pierwszej sprzedaży mediana ostatnich dwunastu miesięcy mieści się między minus 2,3 a plus 0,4 procent, a dwie dodatnie miary całego rynku, w Karpaczu i w Szklarskiej Porębie, to wyłącznie wiosenna sprzedaż nowych budynków. W poprzednich dwóch koszykach dolnośląskich rynek wtórny rósł wszędzie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Jeleniej Górze, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Te końce dzieli trzy i pół miesiąca: Jelenia Góra kończy się 12 lutego 2026, Karpacz 10 kwietnia, Kowary 11 maja, a Szklarska Poręba 26 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech miastach filtr usunął łącznie 49 aktów, z czego 33 w samej Jeleniej Górze.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Szklarska Poręba | 5427 | 19 | 12 731 | 12 582 | 12 734 | 215 |
| Karpacz | 4090 | 25 | 12 115 | 20 345 | 10 681 | 117 |
| Jelenia Góra | 73 470 | 294 | 6739 | 8490 | 6250 | 1583 |
| Kowary | 9363 | 686 | 4391 | 8192 | 4286 | 102 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m².
W tej tabeli mieści się cała Polska. Miejsce 19 i miejsce 686 dzieli 31 km drogi, a wszystkie cztery miasta leżą pod tym samym pasmem gór. Dla porównania: Wrocław, najdroższe miasto województwa, ma 12 388 zł/m² i miejsce 22, czyli pomiędzy Szklarską Porębą a Karpaczem.
Zwróć uwagę na dwie ostatnie kolumny liczbowe. Kolejność miast według rynku pierwotnego jest zupełnie inna niż według mediany: najdroższe nowe mieszkania są w Karpaczu (20 345 zł), a najtańsze w Kowarach (8192 zł) i w Jeleniej Górze (8490 zł), choć Szklarska Poręba jest w tabeli wyżej od wszystkich.
Dlaczego mediana jest tu najsłabszą liczbą
| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Szklarska Poręba | 12 731 | 12 734 | 19 procent |
| Karpacz | 12 115 | 10 681 | 38 procent |
| Jelenia Góra | 6739 | 6250 | 35 procent |
| Kowary | 4391 | 4286 | 16 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia.
Szklarska Poręba i Karpacz mają zbliżoną medianę, 12 731 i 12 115 zł, a mieszkania z drugiej ręki różnią się o 2053 zł. Powód jest w trzeciej kolumnie. W Szklarskiej Porębie pierwsza sprzedaż to 19 procent obrotu, ale nowe mieszkania sprzedają się tam po tyle samo co używane, 12 582 wobec 12 734 zł, więc mediana miasta jest w zasadzie medianą rynku wtórnego. W Karpaczu to 38 procent obrotu po cenie 20 345 zł za metr, czyli mediana miasta jest sztucznie podniesiona.
Innymi słowy: jeśli chcesz kupić używane mieszkanie pod Śnieżką, Karpacz jest tańszy od Szklarskiej Poręby o 2053 zł na metrze, a nie droższy, jak sugerowałoby zwykłe porównanie.
Po odjęciu pierwszej sprzedaży rozpiętość całego koszyka rośnie z 8340 do 8448 zł na metrze, od 12 734 zł w Szklarskiej Porębie do 4286 zł w Kowarach, czyli trzykrotnie.
Kierunek cen: rynek wtórny nie rośnie nigdzie
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Jelenia Góra | 6654 zł/m² | −1,2 procent | 6220 zł/m² | −1,1 procent |
| Kowary | 4273 zł/m² | −4,5 procent | 4273 zł/m² | +0,4 procent |
| Szklarska Poręba | 12 732 zł/m² | +4,7 procent | 12 731 zł/m² | −1,7 procent |
| Karpacz | 12 728 zł/m² | +17,2 procent | 10 435 zł/m² | −2,3 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Prawa kolumna nie wychodzi nigdzie powyżej plus 0,4 procent, a lewa rośnie tylko tam, gdzie w ostatnim roku sprzedawano nowe budynki: w Karpaczu to 36 aktów z Kąpielowej z maja i czerwca 2025 po około 20 000 zł, w Szklarskiej Porębie 25 aktów z Muzealnej i Osiedla Grottgera z kwietnia i maja 2026. Próby są bardzo różne. Jeleniogórska stoi na 954 i 959 aktach, czyli jest to pomiar mocny; kowarska na 66 i 43; karpaska na 78 i 55, przy czym jej prawa kolumna to zaledwie 44 i 35 aktów.
Uczciwe odczytanie tej tabeli wygląda więc tak. W Jeleniej Górze ceny stanęły, i to jest stwierdzenie oparte na dwóch tysiącach transakcji. W trzech pozostałych miastach mieszkanie z drugiej ręki kosztuje tyle samo albo nieco mniej niż rok wcześniej, ale przy takich próbach nie da się powiedzieć, czy chodzi o zero, czy o kilka procent.
Wspólny mianownik jest jednak wyraźny: w tej części Dolnego Śląska nie ma dziś ani jednego rynku wtórnego, który by rósł. To odróżnia Karkonosze od obwarzanka wrocławskiego i od pasa miast powiatowych, gdzie wszystkie miary rynku wtórnego były dodatnie.
W cennikach czeka 193 lokale, wszystkie w jednym mieście
| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Jelenia Góra | 193 | 10 400 | 8490 |
| Szklarska Poręba | 0 | brak | 12 582 |
| Karpacz | 0 | brak | 20 345 |
| Kowary | 0 | brak | 8192 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
To jest bardzo mocny wynik. W trzech z czterech miast nie ma dziś ani jednego mieszkania w ofercie deweloperskiej, mimo że w Karpaczu pierwsza sprzedaż to 38 procent obrotu ostatnich dwóch lat, a w Szklarskiej Porębie jeszcze wiosną 2026 deweloperzy sprzedali 25 mieszkań w dwóch nowych budynkach.
Wszystko wskazuje na to, że obiekty, które ustawiły górną półkę cenową Karpacza i Szklarskiej Poręby, zostały już wyprzedane, a nowych w ofercie nie ma. Kupujący, który dziś szuka nowego mieszkania w Karkonoszach, ma do wyboru wyłącznie Jelenią Górę, i to po 10 400 zł za metr, czyli o 1910 zł powyżej cen, po jakich rynek pierwotny domykał się tam w ostatnich dwóch latach.
Domy
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Karpacz | 13 | 1 110 000 zł | 1142 m² | 38 procent |
| Szklarska Poręba | 16 | 823 232 zł | 1530 m² | 63 procent |
| Jelenia Góra | 127 | 720 000 zł | 498 m² | 39 procent |
| Kowary | 12 | 161 250 zł | 882 m² | 50 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest tu ta sama co przy mieszkaniach, ale rozpiętość jeszcze większa: dom w Karpaczu kosztuje 6,9 raza tyle co dom w Kowarach, przy odległości ośmiu kilometrów.
Ostatnia kolumna każe czytać te liczby ostrożnie. W Szklarskiej Porębie 63 procent aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, w Kowarach połowa, więc w obu przypadkach mowa raczej o zabudowie z obiektami towarzyszącymi niż o domach jednorodzinnych. Tylko Jelenia Góra ma tu próbę, na której da się cokolwiek oprzeć: 127 aktów. Pozostałe trzy miasta mieszczą się w dwunastu do szesnastu transakcjach i podajemy je jako rząd wielkości, nie jako cenę.
Cztery gminy obok
Poza czwórką z tabeli powiat karkonoski niesie cztery kolejne gminy z próbą powyżej trzydziestu aktów, wszystkie w wąskim przedziale od 5022 do 6578 zł/m²:
- Jeżów Sudecki: 6578 zł/m² przy 66 aktach, 328 miejsce w kraju. Wyróżnia się dwiema rzeczami: 42 z 66 aktów to pierwsza sprzedaż, a typowe mieszkanie ma tu 89 m² i kosztuje 590 500 zł, czyli więcej niż gdziekolwiek indziej w powiecie poza kurortami.
- Podgórzyn: 5402 zł/m² przy 61 aktach, 558 miejsce.
- Mysłakowice: 5022 zł/m² przy 75 aktach, 585 miejsce.
- Piechowice: 5042 zł/m² przy 40 aktach, 599 miejsce.
Dwie gminy powiatu, Janowice Wielkie i Stara Kamienica, mają w oknie odpowiednio 16 i 17 aktów, czyli poniżej progu trzydziestu transakcji, i ich median nie podajemy.
Warto zobaczyć, gdzie te cztery gminy leżą względem miast. Wszystkie cztery mieszczą się między Kowarami a Jelenią Górą, czyli żadna z nich nie jest tańsza od najtańszego miasta powiatu. Wieś w Karkonoszach nie jest tania: tania jest jedna konkretna gmina miejska.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Szklarska Poręba: 636 550 zł, a z drugiej ręki 636 700 zł
- Karpacz: 605 750 zł, a z drugiej ręki 534 050 zł
- Jelenia Góra: 336 950 zł, a z drugiej ręki 312 500 zł
- Kowary: 219 550 zł, a z drugiej ręki 214 300 zł
Rozpiętość wynosi 417 000 zł przy medianie miasta i 422 400 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki. Za pięćdziesiąt metrów w Szklarskiej Porębie kupuje się prawie trzy takie same mieszkania w Kowarach, oddalonych o czterdzieści minut jazdy.
To jest praktyczna pointa całego zestawienia. W Karkonoszach nie płaci się za powiat ani za góry, tylko za konkretny adres, bo cena metra zmienia się tu trzykrotnie na dystansie, który pokonuje się w czterdzieści minut.
Analizy poszczególnych miast
Wszystkie cztery miasta opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Jeleniej Górze
- Ceny mieszkań w Karpaczu
- Ceny mieszkań w Szklarskiej Porębie
- Ceny mieszkań w Kowarach
Wrocław opisujemy w analizie cen na osiedlach Wrocławia, obwarzanek wrocławski w porównaniu pięciu gmin pierścienia, a pas miast powiatowych w porównaniu Oleśnicy, Oławy, Trzebnicy i Środy Śląskiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
