Jelenia Góra zajmuje 294 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6739 zł/m², o 12 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 73 470 osób, a stąd jest 117 km do Wrocławia.
Liczby pochodzą z 1583 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, że jeleniogórski rynek przestał drożeć. Obie miary dwunastomiesięczne są tu lekko ujemne, a każda z nich stoi na blisko tysiącu transakcji, więc nie jest to szum małej próby. W tej serii to rzadkość: prawie wszędzie indziej co najmniej jedna z tych liczb rośnie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Jeleniej Górze, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 12 lutego 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 33 akty o medianie 1361 zł/m² i typowej cenie 100 000 zł za 73 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1583 akty. Mediana to 6739 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5014 do 8664 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 345 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 36 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8490 | 550 | 411 000 zł | 51 m² |
| Wtórny | 6250 | 1033 | 320 000 zł | 52 m² |
Różnica wynosi 2240 zł na metrze, czyli 36 procent. Rynek pierwotny to 35 procent obrotu, czyli 550 aktów, i jest to bardzo wysoki udział jak na miasto, które od 2020 roku straciło cztery tysiące mieszkańców.
Dla kupującego wniosek jest prosty: mediana miasta jest zawyżona względem tego, co kupuje większość. Jeżeli szukasz mieszkania z drugiej ręki, twój punkt odniesienia to 6250 zł, a nie 6739 zł.
Trzydzieści pięć aktów, które trzeba znać
W tabeli adresów niżej jest jeden wiersz, który wygląda na błąd, a nim nie jest. Przy Wojewódzkiej 5 rejestr notuje 35 transakcji po 95 100 zł za 42 m², czyli 2243 zł za metr, i 34 z nich oznacza jako pierwszą sprzedaż.
To nie jest inwestycja deweloperska. Cały budynek zmienił właścicieli w kilkanaście miesięcy po cenie stanowiącej jedną trzecią mediany miasta, co jest typowym obrazem sprzedaży mieszkań dotychczasowym lokatorom, a nie obrotu rynkowego.
Zostawiamy te akty w liczbach, bo nasz filtr transakcji nierynkowych tnie poniżej 30 procent mediany roku, czyli poniżej mniej więcej 1990 zł, a Wojewódzka leży tuż nad tą granicą. Wpływ jest niewielki i można go zmierzyć: bez tego jednego adresu mediana rynku pierwotnego rośnie z 8490 do 8608 zł, czyli o 118 zł.
Osiedla
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Mediana bez pierwszej sprzedaży | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Paulinów | 9506 | 69 | 63 | 7973 | 50 m² |
| Czarne | 7017 | 17 | 15 | 5810 | 82 m² |
| Zabobrze | 6898 | 320 | 38 | 6886 | 50 m² |
| Maciejowa | 6460 | 12 | 0 | 6460 | 63 m² |
| Cieplice Śląskie-Zdrój | 6178 | 329 | 167 | 6289 | 54 m² |
| Sobieszów | 4992 | 49 | 9 | 5434 | 51 m² |
Sześć osiedli z co najmniej dziesięcioma transakcjami zbiera 796 aktów. Kolejnych dwanaście przypada na pięć osiedli o zabudowie jednorodzinnej, gdzie mieszkań po prostu się nie sprzedaje: Jagniątków, Strupice, Goduszyn, Dąbrówkę i Grabary. Pozostałe 775 aktów, czyli 49 procent rynku, leży poza granicami nazwanych osiedli, w śródmiejskiej części miasta, która nie ma własnego podziału.
Dwa osiedla robią cały ruch: Zabobrze i Cieplice to razem 649 z 808 zlokalizowanych transakcji, czyli 80 procent.
Kolumna czwarta jest tu ważniejsza niż druga. Rozpiętość między osiedlami wynosi 4514 zł na metrze, od 4992 zł w Sobieszowie do 9506 zł na Paulinowie, ale po odjęciu pierwszej sprzedaży kurczy się do 2539 zł, od 5434 do 7973 zł. Innymi słowy: połowa różnicy między jeleniogórskimi osiedlami to nie lokalizacja, tylko to, gdzie akurat postawiono nowe bloki.
Najwyraźniej widać to na Paulinowie, gdzie 63 z 69 aktów to pierwsza sprzedaż, i w Czarnem, gdzie 15 z 17. Zabobrze i Maciejowa pokazują odwrotny przypadek: tam nowej zabudowy prawie nie ma i obie kolumny mówią to samo.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Osiedle Rakownica 20 | 10 830 | 38 | 38 |
| Osiedle Rakownica 18 | 10 363 | 31 | 31 |
| Osiedle Rakownica 16 | 10 267 | 33 | 29 |
| Sudecka 97B | 9742 | 11 | 11 |
| Sudecka 119 | 9674 | 23 | 23 |
| św. Jadwigi Śląskiej 6 | 9031 | 27 | 27 |
| św. Jadwigi Śląskiej 8 | 8811 | 28 | 28 |
| Sudecka 97C | 8620 | 11 | 11 |
| Spółdzielcza 29A | 8494 | 41 | 37 |
| Spółdzielcza 9 | 8205 | 10 | 10 |
| Ludomira Różyckiego 23 | 7462 | 13 | 1 |
| Karola Szymanowskiego 1 | 6898 | 7 | 0 |
| Kadetów 5 | 6759 | 7 | 0 |
| Mieczysława Karłowicza 21 | 6535 | 6 | 0 |
| Mieczysława Karłowicza 9 | 6474 | 7 | 0 |
| Wojewódzka 5 | 2243 | 35 | 34 |
Tabela pokazuje szesnaście adresów z co najmniej sześcioma transakcjami. Widać na niej cały mechanizm miasta na jednym ekranie.
Osiedle Rakownica to 102 akty, prawie wyłącznie pierwsza sprzedaż, w wąskim przedziale od 10 267 do 10 830 zł. Jedna inwestycja odpowiada za 6 procent obrotu całego miasta i za jego górną półkę cenową.
Poniżej niej ciągnie się pas nowej zabudowy przy Sudeckiej, św. Jadwigi Śląskiej i Spółdzielczej, od 8205 do 9742 zł. Razem z Rakownicą to 253 akty, w tym 245 pierwszej sprzedaży, czyli 45 procent całej pierwszej sprzedaży w mieście.
Na dole tabeli, jeżeli pominąć Wojewódzką, są cztery adresy bez ani jednej nowej transakcji: Różyckiego, Szymanowskiego, Kadetów i Karłowicza, od 6474 do 7462 zł. To jest jeleniogórski rynek wtórny w blokach i mieści się on dokładnie tam, gdzie mediana rynku wtórnego z tabeli wyżej.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7097 | 185 | 47 |
| 35 do 50 m² | 7654 | 528 | 218 |
| 50 do 65 m² | 6519 | 455 | 160 |
| ponad 65 m² | 5619 | 415 | 125 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z jednym wyjątkiem: najdroższy nie jest przedział najmniejszy, tylko od 35 do 50 m². Powód widać w ostatniej kolumnie. W tym przedziale 218 z 528 aktów to pierwsza sprzedaż, czyli 41 procent, a wśród kawalerek tylko 25 procent. Nowe bloki mają w Jeleniej Górze czterdzieści kilka metrów i to one podnoszą ten wiersz.
Od przedziału 35 do 50 m² do mieszkań powyżej 65 m² mediana spada o 2035 zł, czyli o 27 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7781 | 76 | 35 m² |
| 2 | 8136 | 459 | 40 m² |
| 3 | 6664 | 668 | 53 m² |
| 4 | 5780 | 290 | 67 m² |
| 5 | 5466 | 64 | 86 m² |
| 6 | 4014 | 13 | 130 m² |
| 7 | 4195 | 2 | 182 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Przy jedenastu aktach liczby izb nie podaje w ogóle.
Największy próg w całej tabeli leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 1472 zł na metrze. Powyżej trzech izb mediana spada już monotonicznie: mieszkanie sześcioizbowe o typowych 130 m² kosztuje 4014 zł za metr, czyli o połowę mniej niż dwuizbowe.
To jest w Jeleniej Górze najkosztowniejsza decyzja, jaką podejmuje kupujący. Przy typowych metrażach z ostatniej kolumny mieszkanie dwuizbowe kosztuje około 325 000 zł, a trzyizbowe około 353 000 zł, czyli trzecia izba i trzynaście dodatkowych metrów kosztują niecałe 30 000 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4754 | 1184 |
| 2022 | 5230 | 899 |
| 2023 | 5564 | 804 |
| 2024 | 6720 | 974 |
| 2025 | 6650 | 981 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 12 lutego i notuje z niego 77 aktów o medianie 6485 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Jeleniej Góry urosła o 40 procent, ale cały ten wzrost dokonał się do roku 2024. Rok 2025 zamknął się 70 zł niżej niż 2024, a niepełny 2026 jeszcze niżej.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza to jednoznacznie: cały rynek 6654 zł/m² przy 954 aktach wobec 6733 zł przy 959 aktach, czyli spadek o 1,2 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 6220 zł przy 666 aktach wobec 6291 zł przy 616 aktach, czyli spadek o 1,1 procent.
Obie liczby są ujemne, prawie identyczne i każda stoi na setkach transakcji. W tej serii rzadko zdarza się tak zgodny obraz, i mówi on rzecz następującą: jeleniogórskie ceny mieszkań nie spadają dramatycznie, ale też od roku nie rosną.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań są dziś w Jeleniej Górze 193 lokale o medianie 10 400 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 9900 do 10 500 zł. Dane pochodzą z 27 sierpnia 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Cennik leży 1910 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 22 procent. Część tej różnicy to zwykłe wyprzedzenie oferty względem transakcji sprzed roku, ale nie cała.
Prawie całość tych 193 mieszkań to dwie inwestycje: 102 lokale na Rakownicy o medianie 9920 zł i 90 przy Kiepury o medianie 10 500 zł. Zestawienie pierwszej z drugą tabelą adresów jest pouczające: przy Rakownicy zamknięte akty poszły po 10 267 do 10 830 zł, a to, co zostało w sprzedaży, jest oferowane po 9920 zł. Sprzedane pierwsze, zostało tańsze, co zwykle oznacza gorsze piętra, układy albo ekspozycję.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 127 | 720 000 zł | 500 000 do 885 000 zł | 498 m² |
| Działka | 25 | 195 000 zł | 150 000 do 322 998 zł | 1362 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 50 ze 127 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 39 procent, i jest to udział wysoki nawet jak na miasto z dużą liczbą przedwojennej zabudowy z oficynami.
Mediana domu, 720 000 zł, jest 2,1 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 336 950 zł.
Rynek gruntu jest cienki, ale mierzalny: 25 transakcji przy typowej powierzchni 1362 m² i medianie 195 000 zł. Ostatnie akty na dom i na działkę pochodzą z czerwca 2026, czyli są nowsze niż ostatni akt na mieszkanie.
Co z tego ma kupujący
Jelenia Góra jest miastem, w którym mediana miasta wprowadza w błąd, a kierunek cen jest inny niż w większości Polski. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany miasta, bo dzieli ją od rynku wtórnego 489 zł, a od rynku pierwotnego 1751 zł. Nie licz się z automatycznym wzrostem, bo obie miary dwunastomiesięczne są tu ujemne. I sprawdź, czy budynek stoi na Zabobrzu, czy w Cieplicach, bo to dwa osiedla, na których zawiera się cztery na pięć zlokalizowanych transakcji w mieście, i dzieli je 720 zł na metrze.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Karpacz jest droższy o 5376 zł na metrze, Szklarska Poręba o 5992 zł, a Kowary tańsze o 2348 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Jeleniej Górze, Karpaczu, Szklarskiej Porębie i Kowarach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
